调控于18年下半年结束,你做好准备了吗?

江浙沪房产信息平台

2018-03-27 16:41:00 ·-

    过去20年六个调控阶段和两个调控目标。房地产调控的目标只有两个:避免过热和防止过冷。1998-2001年,应对亚洲金融风暴,房改启动住房消费需求,推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革;2002-2007年,房地产从出现过热苗头,到上涨压力巨大,政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施;2008-2009年,国际金融危机爆发,为保经济增长、避免房地产市场下滑,政策开始转向刺激住房消费,推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策;2010-2013年,房地产市场强势复苏,平衡“保增长”和“遏制房价上涨”,在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上,全面祭出限购措施;2014-2016年9月,中国经济进入新常态,在稳增长和去库存目标下,出台四轮刺激政策,主要是放松限购限贷,加强信贷支持和税收减免,热点城市房价暴涨;2016年9月至今,政策转向“防风险”,政策长短结合,短期依靠限购限贷,长期寻求建立长效机制。

 

  

    历次房地产调控的反思:重抑制需求,轻增加供给;经常使用行政手段,市场机制不完善;货币超发使得房地产越来越货币金融化,而脱离居住属性和居民收入基本面;土地收入是地方财政的保障,同时也成为了高房价的推手。

    12月中央经济工作会议强调建立房地产长效机制。1) “去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”2)“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险”。未来房地产调控将始终处于高压姿态,对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策,否则地方政府将被问责。3)“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性,否定了投资投机属性。4)“要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题,大都市圈战略日渐清晰,小城镇化战略或退出历史舞台。

  本轮房地产调控效果关键看长效机制能否有效建立。1)近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。2)当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。3)10月调控以来,房地产销量大幅回落。4)由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年下半年-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。

  2017年房地产投资增速可能回落至2%-3%。1)一二线城市面临补库存,三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。政策要求人地挂钩,根据人口流动情况分配建设用地指标,对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。2)2016年房地产开发投资增速为6.9%。从最近四年特别是最近两年的情况看,一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。基于历史数据、现实情况及政策,2017年房地产投资增速可能回落至2%-3%左右,二次探底。

“我们可以说价格,像其它所有的东西一样,沿最小阻力线运动。它们总会怎么容易怎么来,因而如果上升的阻力比下跌的阻力小, 价格就上涨,反之亦然”。

——利弗莫尔:世界上最伟大的交易员

1

房价调控,地方政府比谁都着急,今年下半年调控就会结束

在“2017年财富管理与资产配置高峰内部论坛”上,首席经济学家任泽平做了场20分钟的演讲。

虽然仅仅只有20分钟,但由于是闭门会议,来的又都是自家的核心客户,所以该说的不该说的,统统奉上,可谓是干货满满。

对于大家最关心的房地产问题,任博也给出了自己的结论:“想买房的人不用着急,只要土地财政没改变,在调控的尾期,地方政府比谁都着急,这轮调控会在明年下半年结束。我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。”

任博表示,目前PPI(工业品出厂价)持续下滑,预估会在明年上半年变成负数,企业生存压力大,继续维持这么高的市场利率不现实,货币政策将会逐渐宽松。

未来,我们的监管政策和货币政策将完全分化,监管政策一定是金融去杠杆,不达目的绝不罢休;货币政策更多的是盯宏观的基本面。

随着时间的推移,明年下半年,地方政府会非常着急,而中央又有稳增长的压力,一旦限购限贷放开,房价可能在19年会迎来一次报复性上涨。

09年,12年,15-16年三次稳增长刺激经济都是这样,曾经15年房价5万的时候,我说要翻一番,很多人觉得房价太高不可能,结果大家都看到了。

不得不说,任博的这番推断真的是大胆,在中央调房价的当下,笃定18年下半年调控会结束,而且19年房价会爆发性上涨,这不是啪啪打脸吗?

2

我们的监管政策和货币政策将完全分化

那任博的这番闭门推断可信吗?

要知道我们已经大不如前,09年我们可以刺激经济稳增长;12年也可以这样干;甚至15-16年还可以来一轮。

但这样刺激经济的后遗症大家也是有目共睹,要刺激经济就得放水,而不管你怎么严防死守,最后都通通流到了房地产。

相比于08年,经济一年比一年困难,但北京的核心地段房价已经上涨了10倍。

如今的高房价已经到了天怒人怨的地步,再涨是不是触碰了红线。

其次,在以往的几次放水中,我们从来没有出现这么被动的局面,“全球央行”美联储处在加息缩表周期中。

如果别人收缩咱放水,务必对外汇造成非常大的压力,确实没有以往几次那么容易。

既然有这么多困难,是不是我们18年下半年就不会刺激经济了呢?

每个时期都有每个时期的主线,我们看看当下政府最重要的是什么?

这周,周小川在一行三会上的讲话已经说得很明白了:“全球金融危机的经验告诉我们,要防范金融危机首先要保证金融机构的健康性。对那些高杠杆、低资本、不良贷款等等现象零宽容。”

也就是说,相较于实体经济的死活,政府最在意的还是保金融。

这其实是个信号,第一,说明政府不希望房价大跌,第二,金融和经济早就融为一体,政府也不希望企业大量烂账。

不然就变成什么样呢?

不知道大家玩过《植物大战僵尸》的无尽版没,你越是救金融,结果烂账越多,越难救。

这肯定不是政策的目的,肯定不是美联储还没咋地,咱就自己先把自己给玩完,对吧。

所以,任博才笃定,我们的货币政策会宽松,而且我们的监管政策和货币政策将完全分化,监管政策一定是金融去杠杆,不达目的绝不罢休;货币政策更多的是盯宏观的基本面。

3

未来我们和美国也会越来越分化

未来,我们不单单监管政策和货币政策完全分化,我们和美国也会越来越分化。

正如这两天的央行参事所言:我们的央行不会像美联储那样缩表。

未来可能是,你缩你的表,我放我的水,大家互不干扰。

你可能说,这不符合经济学原理,美联储缩表,我们放水,汇率就会外流,这样会出大问题。

不但我们的外储消耗殆尽,而且央行的基础货币多数是用美元资产发行的,美元减少,我们就必须放出相应的人民币,才能保持货币平衡。

流失掉1万美元,我们就得被动的放出7.85万亿人民币,那不得被骂翻天。

BUT,骚年,你还是太年轻,经济学原理都是建立在市场经济基础上的。

在央妈屡次通过收缩香港人民币数量,抬升人民币价格,吊打人民币空头之后;

以及严防死守外汇流出,比如个人境外消费超1000人民币就要抽样调查,和最近核查几大民营企业海外并购投资。

最终的结果就是,外储是不能减少的,但我们刺激经济也是在所不辞的。

4

音乐不息,跳舞不止!房价长线将一直上涨

那18年下半年我们真的会放开限购,房价会在19年迎来报复性上涨吗?

我先说下我的结论,由于一些深层次永远无法改变的原因,我们的房价会99%的概率像美国一样持续上涨。

至于有人说长效机制可能会出,房产税可以改变?

其实房产税和土地财政没有太大的区别,一个是希望卖地赚税收,一个是从每套房子里抽税。

一个希望地卖得越贵越好,一个希望大家持有的房子越多越好。

要让大家持有更多的房子,除了刚需就必须有更多的投资需求,就得让买房的人有赚头。

而房产税是真金白银的每月交钱,不可能收的太高,但即使收到2%,和每年的货币贬值比起来,确实是不值一提。

最终的结果就是,一部分不太殷实的买房需求减少,房价短期会下跌一些,长期从45度角上涨变成了28度角上涨。

房子将成为真正很难逾越的鸿沟,虽然我们向富人征了税,但也加速了阶级固化。

至于18年下半年会不会放开调控,那就要看是不是只有房地产才能拉动我们的经济,靠其它行不行。

但放不放开调控有什么意义呢?只要是刺激经济,不要说资金外溢到房地产,即使严防死守,也会偷渡过来。

只能说从08年之后的这一轮又一轮的房价暴涨,就是经济萎靡,央妈续命的必然结果。

虽然它不合常理,也不知道还能荒唐多久,但这就是最小阻力路径。

留以为鉴,一家之言,不可偏信!

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