“冷风”袭来,如何理解近期房价走势?

常德市房地产信息网

2018-03-26 17:51:00 ·-

一线真跌,二线调控假松,三线棚改好入手,这是最近楼市的写照。

环京楼市房价跳水,开发商清仓大甩卖;北京房价指数出现32个月以来首次同比下降,房价似乎跌回一年前;房地产投资占GDP比重达50%以上的海南居然敢公开称绝不允许任何人炒房。

……房地产市场的“冷风”不断袭来,这是否意味着全国房价会出现大起大落?

部分城市热度仍不减

虽然从国家统计局公布的1月房价数据来看,一线城市房价出现了实质性下跌,但这并没有掩盖其它一些城市房地产市场的温度仍降不下来的事实,有相当数量的城市在最近一年房价上涨幅度超过 20%:

未来部分热点城市存在跟进行政调控限制措施的可能性。从过去一段时间的政策实践来看,行政调控的作用是比较好的——能够起到迅速降温市场的效果,也一般不会造成市场矫枉过正。

变相降价的营销手段

一名买家这样解读自己刚买到手的新房,“这个楼盘将之前的精装修套餐砍掉,现在卖1.1万元/平方米左右,相比此前1.45万元/平方米的售价来看,相当于降了3000元/平方米,大约20%。”为了安抚已购买的老业主,开发商也给出“可以退精装修套餐但要先买车位”的方案。

这样的现象并不是个例,在其它一些城市“变相降价”也存在。

一些一二线城市由于存在预售价格的管制,部分开发企业在 2017 年可能不愿意申请销售许可证,但到了 2018 年却愿意申请销售许可,接受比此前预期更低的房屋销售价格,这也是一种另类的降价行为。当然,大开发企业营销定价方面极富经验,在绝大多数情况之下企业都取降价之实而不图降价之名,以类似赠送装修,搭配车库,推出不同业态/地段产品的办法行降价之实,因此舆论关注度此前还比较低。

调控政策“差别化”

展望2018年的整体楼市调控政策,今年行业始终面临并不宽松的政策环境,房价全面上涨的可能性很小。而区域房价调整不是全国房价大起大落的前兆,我们判断全国房价并不会出现大起大落,地产市场总体来看可以在 2018 年保持平稳。

1、按揭贷款基准利率发生调整的可能性并不大,全国面临的形势是紧信用而不是紧货币。

2、当前部分企业的杠杆率虽然在高位,但企业对土地的投资热情已经有所下降。企业资金成本结构性上升,个别企业甚至可能面临信用风险,但风险并不会传染。

3、本轮降价实际上是高毛利状况之下企业未雨绸缪。

4、政策高度灵活且差别化。一旦某些地方房价出现持续下跌,我们相信政策是有进有退,有紧有松的。

对于本轮楼市调控的特征主要为——常态化、微型化、差别化:

常态化,就是不要轻言政策全面退出,也不要断言政策没有新招;

微型化,就是政策充分考虑市场的接受度,一般不会出台一次性颠覆市场的调控措施;

差别化,就是在不同地方政策不仅力度不同,甚至可能方向都不同。有些地方可能在放松限购,另外一些地方可能在加码限购。

全国商品房销售增速可能前高后低,预计全年商品房销售同比下降 6.2%。房地产板块的销售毛利率可能阶段性见顶,整体杠杆率也见到顶部随之回落。行业扩张告一段落,正好为企业预留了一个整固前期成长成果的空间。预计大多数龙头企业不仅能顺利度过这一轮周期,还能切实迎来利润的增长。

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