央行行长昨日告别!给房地产留下这么一个忠告

大胡子说房

2018-03-20 05:44:00 ·-

导语:那根风险的导火索就藏在繁荣的泡沫之中。

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2018年3月19日,十三届全国人大一次会议举行第七次全体会议,周小川正式告别“中国人民银行行长”的舞台,易纲接任央行行长。

任职15年后,年满70岁的周小川正式卸任中国人民银行行长职务。

从满头黑发到鹤发苍颜,他坚持“知行合一”,是30年中国经济改革的设计者和亲身践行者,他深知改革“知易行难”,坚持循序渐进推动人民币汇率改革和人民币国际化,他用超前思维和坚毅的闯劲,让世界感受到了改革者对建立一个更加开发而市场化的国家的勇气和决心。

“改革”可以说是贯穿他15年央行行长生涯不变的关键词,由此被业界誉为“改革先生”。

在周小川任职央行行长的15年,我国金融市场经历了一系列大刀阔斧的改革。

特别是在他主理下的国有银行股份制改革、农村金融改革、人民币国际化、人民币汇率改革等多项重大金融改革。

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周小川,最为人熟知的,应该是2017年10月,他将“明斯基时刻”这个专业术语带入了公众视野,掀起了一场关于中国经济会不会进入“明斯基时刻”的讨论。

在十九大中央金融系统代表团的团组讨论上,在介绍如何守住不发生系统性金融风险底线时,周小川说了这么一段话:

如果经济中的顺周期因素太多,使这个周期波动被巨大地放大,在繁荣的时期过于乐观,也会造成矛盾的积累,到一定时候就会出现所谓‘明斯基时刻’,这种瞬间的剧烈调整,是我们要重点防止的。

那么,周小川行长所警惕的“明斯基时刻”到底是什么?

“明斯基时刻”,这个名词由美国著名经济学家海曼·明斯基提出。

他认为,金融市场具有内生的不稳定性,在经济繁荣时期,投资者们往往倾向于承担更多的风险加大投资,然后拉动经济繁荣;随着时间的不断推移,投资者们承受的风险逐渐超过收支不平衡点,紧接着资产突然崩溃的时刻来临。

所谓“明斯基时刻”正是指这一突然总爆发的时刻。

以房地产行业为例,明斯基时刻到来前会经历以下三个阶段:

阶段一:买房毫无压力阶段

假如10年前,你100万购入一套房子,贷款7成,贷款年限为20年。你把房子租出,租金每月2000元,每月连本带息还贷4000多元,每月可以差不多抵消一半的贷款。此时可谓买房的黄金时刻。

阶段二:买房有压力阶段

过了5年,房价上涨,同样一套房子售价涨到300万,同样贷款的比例和年限,此时连本带息每月需还贷12500元。但是由于最近5年房租涨速低于房价,因此租金仅够偿还贷款的四分之一,只能抵消小一部分贷款。这一阶段,买房有了一定压力。

阶段三:房价涨涨涨阶段

时间又过了3年,相同面积的房子涨至600万,出租房子的钱甚至无法负担银行利息。此时,你可能会期盼房价猛涨,以求高价抛售。

后来房价暴涨,你以800万的价格将房子出售给乙;乙又以1000万的价格卖给了丙;当丙想以1200万抛售房产的时候,却发现再无人接手。

此时,明斯基时刻的阴影就会出现,这套房子的价格也将从1200万瞬间跌落至800万,甚至是600万。

所以,在房子买卖这件事上,只有房子价格不断上涨才能维持新的信贷、持续创造繁荣,一旦房价上涨至不能被广泛接受的程度,明斯基时刻就会到来。

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那么,周行长所警惕的资产崩溃,最可能出现在哪个领域呢?

市场上的普遍观点是房地产市场。他们认为随着人民币泡沫化,不少中产阶级家庭将购房看作避险性投资的最好选择。如果经济持续发展,产业转型升级获得成功,这一景象还可持续。但是房价高企已经对经济波动造成了巨大的压力。

那么房地产真的会如市场认为的爆发“明斯基时刻”呢?

我认为:中国整个房地产都爆发“明斯基时刻”,是不可能的。

因为房地产在中国经济的地位太特殊了。

首先,房地产占GDP比重高,房地产支柱化的产业地位短期难改。

如果没有房地产,GDP真的很难跑起来。

房地产是不可或缺的,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。

其次,房地产占税收比重高。房地产在税收增长中贡献最大,占29%。拉动经济作用大。

再者,房地产上下游一年30万亿左右的市场规模,对比之下,汽车2万亿,餐饮6万亿,而房地产综合拉动60余个行业。

从中期和长期看,中国房地产和房价的态势,一方面取决于宏观经济周期下,包括货币政策等的取向;另一方面,也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。

目前房贷利率上浮、首付提高,去杠杆成为主声调,都是在严控金融风险。

中国的城镇化可能还有8-10年,当农村、三四线城市的人口往一二线城市转移,他们就需要解决住房问题。

一二线城市由于人口净流入还有很强的上涨动能,还是比较安全的,不会迎来明斯基时刻。但是人口净流出严重的三四线城市,就悬了......

不过,周小川的“明斯基时刻”给我们提了一个醒:过去随便买房就能赢利的时代,一去不复返了。

未来只有好城市、好地段、好产品才值得投资,个人投资者要想继续在房地产赚取超额收益,必须要交智商税了。

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