收藏:最高法院及各地高院对限购限贷的解释、纪要或意见

微法官

2018-03-09 01:38:00

最高法院及各地高院关于限购限贷的解释、解答、纪要或意见

 

目录

1,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

2,最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

3,最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知【法办(2011)442号】

4,2015年全国民事审判会议纪要( (2015年4月征求意见稿))

5,北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

6,上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

7,浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)

8,广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)

9,《湖北省高级人民法院民事审判工作会谈纪要》(2013年)

 

一,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)

第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

  第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

  第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

  第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

 

二,最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知【法发〔2009〕42号】

七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件,依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,妥善处理房屋销售广告纠纷,认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷,制裁恶意违约行为,保护购房人利益;对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题;对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件,要及时向当地党委汇报,与政府主管部门沟通情况,力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件,维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中,要依法保护银行的合法权益;对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的,要及时向侦查机关提供线索;对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通,依法支持金融监管机构有效行使管理职能,防范房地产金融体系风险。

 

三,最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知【法办(2011)442号】

三、关于房地产纠纷案件

19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。

20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则上不予支持。

21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。

22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的,除合同另有约定外,一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由,请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的,原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高,当事人请求适当酌减的,人民法院可以根据案件具体情况,根据公平原则处理。

对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方交易,导致房屋买卖合同无法履行,严重损害委托人利益的,中介机构请求委托人支付居间报酬的,不予支持;委托人请求中介机构赔偿损失的,应当根据当事人的过错程度处理。

 

四、2015年全国民事审判会议纪要(2015年4月征求意见稿)

(三)关于房地产调控政策问题

28、房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。

29、因房地产政策调控引发房价波动较大,当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因,请求解除房屋买卖合同,或者请求补足房屋差价的,人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序,强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。

30、要注意发挥司法审判在规范和房地产居间市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但是居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应予以支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。

 

五,北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要

为贯彻落实国务院通知精神,进一步加强和改善房地产市场调控,切实解决城镇居民住房问题,北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(以下统称“京十五条”),对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。上述政策的出台对于有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展起到了重要的作用,同时也对房屋买卖当事人的利益产生了重大影响。实践中,本市法院民庭受理了一批涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件。为正确适用法律、统一裁判标准,市高院民一庭召集市一、二中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:  一、(审理案件的基本原则和导向)  对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展,遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署。依据国家和本市的住房限购政策规定(以下统称住房限购政策),妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求,要确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致。  二、(住房限购政策与不可抗力)  国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此,住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。  三、(住房限购政策的性质和合同解除的处理原则)  住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。  房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。  四、(对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则)  房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。  诉讼中,当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的,应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的,法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果。  五、(对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则)  房屋买受人要求出卖人继续履行合同,办理房屋过户登记,经审查双方虽未办理网上签约,但买受人家庭(含夫妻双方及未成年子女)具备“京十五条”规定的购房资格(见附件一)的,可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记;不具备资格的,法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求,即要求解除买卖合同;经释明当事人变更请求的,按本纪要第三条的内容处理,当事人坚持要求继续履行的,判决驳回其诉讼请求。  买受人对其具备“京十五条”规定的购房资格负有举证责任。买受人应当依据北京市住房和城乡建设委员会《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第三条的规定提供相应的证据材料(见附件二),并提交书面承诺保证其陈述真实。买受人无正当理由拒绝提供证据材料以致法院无法审查核实的,应当判决驳回其要求办理房屋过户登记的诉讼请求。出卖人对买受人的权利主张表示认可的,不免除买受人的举证责任。法院应当根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备“京十五条”规定的购房资格并做出认定,必要时应当向相应的房屋管理部门进行核实,避免当事人通过法院生效判决、调解书的方式规避上述政策规定,实现房屋过户的目的。  六、(对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则)  本纪要第五条涉及案件中,买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持;不符合前述条件的,按本纪要第五条第一项的内容处理。  法院对当事人提交的证明上述事实的证据应当严格审查,全面审核,判决支持买受人要求办理房屋过户登记诉讼请求的,应当在判前向受理法院的主管院庭长汇报,必要时可向二审法院汇报;原则上不宜以出具正式调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。  买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记,尚未审结的,不受该政策规定的住房限购条件的限制。  七、(合同存在欺诈的处理原则)  住房限购政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的,应予支持。  八、(明知合同违反住房限购政策的处理原则)  当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策,一方当事人要求继续履行的,不予支持,但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外;合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的,依照其约定。  九、(规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则)  因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。  十、(适用范围)  本纪要所称的“房屋买卖”,包括商品房买卖和二手房买卖。当事人依据房屋赠与合同或以房抵债合同要求办理房屋过户登记的,可以参考适用本纪要相关内容。  国家和本市就住房限购政策有新规定的,适用其新规定。  当事人因房屋买卖合同的效力及履行发生的其他争议,依据合同法的相关规定处理。 北京市高级人民法院民一庭  二○一一年十二月十三日

 

六,上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》沪高法民一(2006)15号

一、因宏观政策调控引起税费调整,当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的,如何处理;当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。  根据“约定优先、法定补充”原则,当事人对税费的支付有明确约定的,应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。  当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由,要求解除合同。  二、当事人能否以银行不再办理转按揭贷款、致其无法履行付款义务为由,要求解除房屋买卖合同。2005年3月28日上海市银行同业公会规定,通过贷款购买房屋,一年内再转让的,商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。同年4月5日,上海市房地局进一步明确,出售方必须还清贷款后,方能办理产权转移。因此,买卖合同签订后,确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的,该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人,当事人以此为由要求解除合同,可予支持。但是,房屋出售方愿意先行还清贷款,或双方在合同中有其它特别约定(如贷款不足或不成,房屋买受人自行补足贷款等)的,当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的,不予支持。三、房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由,要求解除房屋买卖合同。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。四、由于房屋中介公司不当行为,致使房屋出卖人因政策调整而多支付营业税等税款,房屋出卖人要求房屋中介公司承担该部分税款损失的,如何处理。为确保房地产市场的健康发展,国家有关部门规定个人将购买不足一定年限的住房对外销售的,应全额征收营业税,同时规定以房屋产权证的取得时间或房屋交接书上的记载时间等来综合确定房屋购买时间。不少业主将所购期房出售时,将产权过户等手续委托房屋中介公司办理。对此,房屋中介公司接受委托后,应秉持为委托人服务的原则,全面、及时地处理委托事务。如因房屋中介公司未及时履行受托义务,导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的,应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。五、当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由,主张房屋差价损失。 《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约,具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的,当事人不履约的,应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款(违约金条款),或定金数额(违约金数额)低于实际损失,相对方主张其它损失的,应予支持。根据《合同法》相关规定的精神,缔约过失造成的损失包括直接损失(如缔约费用等),也包括间接损失(即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等),但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失;也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此,守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的,一般可予准许,具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。六、房屋中介公司为赚取差价分别与房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同,或不让房屋买卖双方见面,直接代理双方签订房屋买卖合同的,如何认定该行为的效力。 房屋中介公司与房屋出卖人或买受人,尤其是与房屋出卖人之间的法律关系复杂多样,往往并不是单纯提供订约机会、媒介服务的居间法律关系,而应当根据当事人的实际意思表示区别对待。房屋出卖人明确表示将房屋卖予房屋中介公司的,其与房屋中介公司间形成房屋买卖合同关系。房屋中介公司再行出售房屋的行为与原房屋出卖人无关,由此产生的差价应归房屋中介公司,但房屋中介公司应举证证明其与原房屋出卖人间已形成房屋买卖合同关系。屋出卖人明确表示委托房屋中介公司以不低于一定价格出卖房屋的,其与房屋中介公司间形成销售房屋的委托代理关系。若房屋中介公司以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋买卖合同,而房屋出卖人与房屋中介公司对溢价部分归属无约定或约定不明,且无法依据《合同法》第六十一条确定的,则该溢价部分应归属委托人(即房屋出卖人);若有证据证明,房屋中介公司以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属,以委托最低价签订房屋买卖合同后,再将房屋加价卖出的,属于违背其对委托人应尽忠实义务的违约行为。因此,房屋中介公司通过对房屋进行转卖而产生的溢价部分,可以作为委托人的实际损失,由房屋中介公司赔付。七、房屋开发商逾期办出房地产权属证书(以下简称“大产证”),房屋买受人(以下简称“小业主”)可否比照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,要求开发商承担违约责任。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,主要针对由于开发商的原因致使小业主未能按期取得小产证的情形,而不适用于开发商逾期办出大产证的情况。同时,开发商逾期办出大产证与购房人一般无直接利害关系,与购房人存在直接利害关系的是能否按照合同约定如期取得小产证。若合同约定了开发商办出大产证的期限而开发商逾期办出的,购房人据此要求赔偿损失,应当举证证明其因此而遭受了损失,不能直接参照最高法院司法解释的规定判令开发商承担违约责任,但购房合同对此有特别约定的除外。八、在二手房买卖中,房屋出卖人在与买受人签订房屋买卖合同前已将房屋抵押给银行,或在与买受人签订房屋买卖合同后将房屋抵押给银行,买受人要求出卖人交付房屋并办理过户手续的,如何处理。根据《合同法》第一百五十条规定,出卖人就交付的标的物负有权利瑕疵担保义务,即必须保证所出售的标的物上不存在任何权利负担包括抵押权等担保物权,但买受人明知的除外。同时,根据最高法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物的,转让合同认定有效,但抵押权人仍可行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭;受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。因此,出卖人将已抵押的房屋再行出售的,买受人可以请求解除房屋买卖合同,也可以请求依据前述司法解释的规定继续履行房屋买卖合同。房屋出卖人在签订房屋买卖合同后再将房屋抵押给银行,而银行如系善意取得合法的抵押权,则可以认定出卖人的行为已构成违约,房屋买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任,也可以要求出卖人按照前款意见承担责任。

 

七,浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)

为依法妥善审理受房地产市场调控政策(以下简称调控政策)影响的房屋买卖合同纠纷案件,依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)等法律、行政法规、司法解释及相关政策规定,制定本意见。

一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件,应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时,应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定;只有明确存在法定无效情形的,才可以认定合同无效。

二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。

三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。

四、调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

五、调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后,买受人既未按约履行也未提出解约,经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约,出卖人请求继续履行合同或解除合同,并由买受人承担违约责任的,应予以支持。

六、调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的,当事人均可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

七、调控政策实施后,因一方当事人隐瞒或虚构事实情况,导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行,另一方当事人请求依法变更或撤销合同,并要求对方当事人承担其因此所受损失的,可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定,一方当事人请求确认合同有效、继续履行的,不予支持。

八、实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。

九、房屋买卖合同因受调控政策影响而解除,房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的,应酌情予以支持;但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价,以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费,不予支持。

房屋买卖合同当事人请求房地产经纪机构退还当事人委托其保管的购房款、定金和房屋产权证书等资料的,应予以支持。

十、根据个案特殊情况,确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》的规定,适用情势变更原则处理的,应严格按照《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法[2009]165号)第二条的规定,逐级层报我院审核。

十一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件,应坚持“调解优先,调判结合”的工作原则,依法合理平衡各方当事人的合法权益,着力做好调解工作,妥善化解矛盾纠纷。

十二、本意见所称“房屋买卖”,包括商品房买卖和二手房买卖;本意见所称“合同”,包括预约合同和本约合同。

十三、本意见自2011年4月21日起执行。

本意见施行后尚未审结的一、二审案件和新受理的一审案件,适用本意见。已经作出生效裁判的案件依法再审的,不适用本意见。法律、行政法规、司法解释有新规定的,从其规定。

 

八,广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法【2012】240号)

(五)关于房地产调控政策问题

11.商品房买卖合同签订后,如政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的,人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的,驳回其诉讼请求。

12.要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间合同市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭手续,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方订立合同,如果房屋买卖合同不能履行,严重损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不予支持;委托人请求居间人赔偿所造成损失的,应根据当事人的过错程度处理。

 

九、《湖北省高级人民法院民事审判工作会谈纪要》(2013年)

第五部分房地产纠纷案件

    39、对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。    房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。违约方要求解除合同的,应予支持。守约方可就违约方行为导致的损失,另行主张权利。    40、住房限购政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的,应予支持。    41、因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

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