房贷利率上调,对刚需者利好还是利空?

理财吧

2018-03-27 12:41:00 ·-

2018年以来,一线城市除上海外首套房贷利率执行基准利率上浮5%~10%已成主流。

而近一年,相对于一线城市北上广深,诸如苏州、南京、武汉等二线城市的房贷利率上涨幅度更大。去年12月上述三个城市首套房贷利率平均上浮幅度已达15%。2018年以来,这一上浮幅度依然延续。

一边是首套刚需试点,一边是房贷利率上调。2018年的楼市,会有怎样一番景象?这对刚需购房者是利好还是利空?

房贷利率上调10%

2月1日起,广州四大行将上调房贷利率,首套房贷利率从最低基准利率上浮5%调至最低上浮10%,二套房贷维持上浮15%不变。业内人士指出,短期内还将有更多银行跟进。

据悉,广州地区新的房贷利率执行时点,以2月1日零点为界,在1月31日24点前将客户资料录入个贷系统的,房贷利率按原利率执行;2月1日零点后将客户资料录入个贷系统的,房贷利率按新利率执行。

中国银行方面透露,今年将继续按照国家房贷政策导向合理安排投放节奏,目前投放平稳。贷款审批通过之后,在符合监管要求的前提下,按照客户提供贷款审批资料及提交用款申请的先后时间进行有序发放。

建设银行也称,2月1日起,广州地区个人住房贷款(不含个人商业用房贷款)利率调整为对符合最低首付比例为30%、40%和50%的客户,房贷利率执行不低于基准利率上浮10%的标准;对符合最低首付比例为70%的客户,房贷利率按原利率执行。

从2017年年初的首套房贷八五折优惠到如今较基准利率上浮1.1倍,广州房贷利率在过去一年里至少经历了“四连跳”。

实际上即使是首套购房者,每月还息比一年前多了20%以上。

据融360最新发布的监测数据显示,2017年12月,仅有1家银行执行基准利率,执行基准利率上浮5%和10%的银行分别为11家和7家,上浮15%的银行有2家,上浮20%的银行有1家。其中,四大行均是执行首套上浮5%。

二套房贷款平均利率为5.55%,11家银行执行基准利率上浮10%,1家银行执行基准利率上浮11%,7家银行执行基准利率上浮15%,4家银行执行基准利率上浮20%。

一线城市房贷利率上调,释放什么信号?

中山大学管理学院教授陈珠明表示,这是一种正常现象,说明银行对房地产市场还是很警惕。泡沫破灭是一件很可怕的事情,可能会出现不良资产,所以我觉得这是一种正常现象,反映了银行的资金形势,也反映了银行对房地产市场的判断。

有房地产业内人士表示,这次房贷利率全面上浮,也是响应“房子不是用来炒的,而是用来住的”的号召,抑制住房投资需求,是目前重要的政策取向。

买房要多花多少钱

利率上调后,买套房子需要多花多少钱?

让我们算笔账,以借款100万元、年限20年计算,依照等额本息的还款方法,在2017年年初借款八五折优惠核算,每月需还款6149.76元,20年间累计付出的利息总额约为47.59万元。

而依照利率上浮1.1倍核算,以相同的还款方法,每月需还款6816.89元,累计付出的利息总额约为63.61万元。这就意味着,今年年初初次借款买房借款100万元,要比上一年每月多还667.13元,总共需要多还16万元。

在上一年“房子是用来住的,不是用来炒的”的主基调下,房地产调控方针逐步加码。以北京地区为例,北京银监局发布最新统计数据显示,2017年个人住房借款第一至四4季度月均新发放金额分别为268.5亿元、204.2亿元、147.9亿元和87.3亿元,出现显著下降趋势。

从方针监管层面看,上一年中心经济工作会议指出,要建立金融与房地产良性循环机制。在此之前,银监会主席郭树清接受《人民日报》专访时也指出,要抑制居民部分杠杆率。

国家金融与发展实验室副主任曾刚接受媒体采访时指出,一方面银行需要配合房地产市场调控以及监管趋紧的大趋势,另一方面从银行自身考虑,目前贷款额度紧张,贷款需求相对旺盛,银行在进行资产配置时愿意配置收益更高的资产。

对刚需者是好还是坏

最近两年房贷利率频繁调整,源于中国楼市已经到了需要规范管控的地步,高房价背景下给中国经济和家庭带来了很大的压力,上调房贷利率提高贷款门槛,成了控制房价增长又一补充手段,不仅可以很好地控制炒房者的炒房行为,加大他们的炒房成本,还可以为未来中国楼市健康发展提供更为规范的基础,以北京为例,2017年9月,北京首套房平均利率已经达到5.16%,而此前北京的房贷利率还不到5%,如果按贷款200万元20年计算,就要多出几十万元元的利息,这对于炒房者而言,一套房就要多出几十万的利息,十套房就要多出几百万的利息,这无疑在心理上和经济上给了他们巨大的压力,炒房将会成为高成本的投资渠道。

但是房贷利率提高抑制炒房者的同时,也可能给部分刚需者带来一定的经济压力,此次广州上调房贷利率10%,如果贷款200万元30年,那么就要多支付20多万元的利息。

对刚需购房者是利好还是利空,要辩证看待。

如果是政策短期行为,这对刚需购房者来说是利好的。

因为房贷收紧,不仅仅针对购房者,同样针对开发商,房地产开发商从银行融资也越来越难。

对于购房者来说,晚一个月不买,晚两个月不买,通常都没有什么关系;可对开发商来说,因为融资困难,资金链紧张,很难有实力“捂盘”,甚至为了盘活资金,可能会出现“清盘”,以求快速卖出,处理库存,回笼资金。

政策如果长期持续,会使房价总体上升,增加购房成本。

收紧房地产开发贷款业务会影响供求关系。房企资金收紧,长期来看一方面开发商数量会自然减少,内部竞争最终减缓;另一方面开发商缺少资金,会造成拿地能力降低、楼宇建设进度减缓,进而必然造成商品房总供给量下降,最终抬升整个楼市房价。

总之,如果银行可以适度地针对购房人群阶梯性地调整利率,比如首套房利率保持不变,或多套房利率按一定比例增加,不仅可以保障刚需者能够顺利购房,也能够抑制炒房者炒房,何乐而不为?

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