逾期交房损失不等于房租损失

  开发商晚交房给购房户造成的损失是什么?是只有晚交房期间的租金损失,还是应包括其他损失?一位购房户经过锲而不舍的努力,案件经过一审、二审和再审,再审法院最终认定,购房户的损失除房租损失外,还应包括装修费用上涨、融资成本等损失。

  案件:因晚交房业主索赔22万多元

  2008年2月27日,黄梅(化名)与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,向某公司购买志诚广场A座702号商品房一套,建筑面积为142.32平方米,单价为每平方米5098元,总价款为725547元。合同第八条约定,2010年3月31日前交房。合同第九条约定:逾期超过90日交房的,若黄梅要求继续履行合同,合同继续履行,并自2010年4月1日起至实际交付日,按日向黄梅支付已付款万分之五的违约金。某公司未依约交房,直至2011年12月3日才向黄梅交付房屋。

  2012年1月6日,黄梅起诉至一审法院,依合同第八条及第九条之规定,请求判令某公司向黄梅支付自2010年4月1日起至2011年12月3日止的逾期交房违约金人民币221655元(725547元×0.05%×611天=221655元);本案诉讼费用由某公司承担。

  某公司辩称,逾期交房有正当理由;黄梅逾期付款,违约金至今未履行支付义务,某公司有权拒绝付房屋;黄梅不按通知办理房屋交接手续,2011年11月27日视为已接收商品房;计算违约金金额错误且过高,应依法调整。

  一审:按毛坯房租金赔偿2万多元

  一审法院认定,某公司通知办理交房手续的日期为2011年11月21日至2011年11月27日,则2011年11月27日视为黄梅已经接收该房产。某公司超过合同约定的交房时间为605天。在该期间内,扣除合同约定的特殊原因可予以延期交房的天数一共为232天,实际逾期交房天数为373天。

  一审另查明,志诚广场商品房(用途住宅,毛坯房)经当地价格认证中心鉴定,自2010年4月至2011年11月期间每平方米的月租赁价格为9.17元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定,“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第17条规定,“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故逾期交房违约金,违约金应按373天黄梅所购买的房屋租金损失的130%予以计算,故某公司应支付黄梅逾期交房违约金21094.35元(142.32平方米×9.17元/平方米÷30天×373天×130%=21094.35元)。

  某公司提出的因黄梅未支付逾期付款违约金及面积补差款而有权延期并拒绝交房的抗辩主张,因合同并未明确约定逾期付款违约金支付期限,且至2011年11月18日志诚广场工程才通过消防验收及竣工验收,另外,合同第五条明确约定面积差异处理应以产权登记面积为准,因本案尚未办理产权登记手续,故某公司以此拒绝交房理由不充分,依法不予支持。某公司可待产权登记面积明确后另行主张。至于未支付逾期付款违约金属于另一法律关系,某公司可另行主张。

  一审判决:某公司应支付黄梅逾期交房违约金21094.35元;驳回黄梅对某公司的其他诉讼请求。

  二审:以租金损失认定并无不当

  黄梅不服一审判决,向二审法院提起上诉称:按照已付房款每日万分之五计算违约金的标准是双方真实意思表示,但一审法院擅自予以调整,严重侵犯黄梅的合法权益。一审法院以毛坯房的租金标准计付逾期交房违约金,违背生活常理。

  某公司答辩称:一审以约定的违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,合法有据。逾期交房造成购房人可得利益损失一般通过租金标准给予确定这也是公平合理的;黄梅所购的是毛坯房,若未延期交房则黄梅所接受交房的也只能是毛坯房,理当按黄梅所接受的毛坯房计算其出租可得的收益损失。

  本院二审认为:1.黄梅作为房屋买受人购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利,房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使,因此,一审以讼争商品房租金损失认定为逾期交房造成黄梅的损失并无不当;2.依据商品房买卖司法解释第16条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。在一审中,某公司对讼争商品房所处片区志诚广场商品房(毛坯房)的租赁价格申请评估,一审法院委托了当地价格认证中心进行评估鉴定,依据该鉴定结论得出的本案讼争商品房租金损失结果值,经比对,远远低于按照双方合同约定的违约金。因此,某公司以合同约定违约金过高要求调整,符合上述司法解释规定,合理合法。二审判决:驳回上诉,维持原判。

  再审:逾期交房违约金8万多元

  黄梅申请再审称:“按日支付守约方已付款万分之三到万分之五”作为逾期交房违约金,已是房地产行业的交易惯例,原审判决调整约为按日已付款万分之零点五,有失公平;参照银行同期同类贷款利率而言,合同约定的逾期交房违约金按日已付款的万分之五计付,并不超过银行同期同类贷款利率的四倍(包含利率本数)。原审法院减轻了开发商自身拟订的违约责任,于法无据。从社会信用与利益风险原则来看,原审法院恣意减轻了开发商自身拟订的违约责任,于理不符。原审法院以毛坯房的租金标准计付逾期交房违约金,实属认定事实错误,适用法律错误。

  某公司答辩称,虽然商品房买卖司法解释第17条规定,按同地段同类房屋租金标准确定损失是针对没有约定违约金或损赔计算方式,但该规定以租金定损是按公允标准立法意图作出的,对确定本案调整违约金是否过高的参照标准具有实际作用;在司法实践中,以租金计损作为违约金是否过高的参照标准案例并不少见;从实际情况看,黄梅未能接收到房屋所造成的损失主要是实际使用房屋之利益,测算实际用房利益通常可按租金标准;在司法实践中认定实际使用房屋的利益除按租金标准外,还有按“购房合同总价款除以房屋设计使用年限,再乘以购房人可实际使用该房屋的年限得出的价款作为购房人所应获得的利益”来认定。对此,也有相关司法解释,可见《最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》精神。若本案按此答复精神计损,其结果还低于租金计损。

  再审法院认为,根据商品房买卖司法解释第16条的规定,和最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)第29条规定,即,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”原审认定黄梅的实际损失仅为某公司逾期交房期间的租房损失,是不全面的,逾期交房造成的损失并不仅指租金损失,还包括因逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等,因此在判断约定的逾期交房违约金是否超过造成损失的30%时,还应综合考虑其他可能造成的损失。原审判决根据某公司的请求对双方合同约定的日万分之五违约金予以调整,并无不当,但对逾期交房造成的损失仅考虑租金损失,并以毛坯房的租金标准130%计付违约金显然有失公允,应予更正。根据公平原则和诚实信用原则,可将双方合同约定的违约金调整为日万分之三。某公司应支付逾期交房违约金数额为:725547×373×3÷10000=81188.7元。

  本案经本院审判委员会讨论决定,再审判决如下:……某公司应于本判决生效之日起十日内支付黄梅逾期交房违约金81188.7元。

  来源:河北工人报

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