从损失惨重的冰雪产业看文旅地产现金流

搜狐焦点文旅

2020-02-19 20:28:46 ·搜狐焦点文旅官方账号。

如果没有疫情,现在正值最旺冰雪季。然而在不可抗力面前,雪场经营者不得不承受巨大的经济损失。

回顾上一个春节,以张家口崇礼为例,共计接待游客17.5万人次,实现旅游收入15745万元,万龙滑雪场、太舞滑雪小镇酒店基本客满。

此次疫情来临前,借着2022年冬奥会的东风,崇礼一片欣欣向荣。随着2019年底京张高铁的正式开通,只要56分钟就能迅速连接北京和张家口,这对冰雪产业的经济效益无疑起到了巨大的推动作用。

但是,疫情的发展令冰雪产业收入呈断崖式下跌。雪具店的存货,文旅的开团,团队的会议会展,冬令营的开营都遭受了严重打击。自1月24日起各大雪场逐步清场谢客,整个冰雪市场进入冰封期,几乎所有赛事全被叫停。如原计划于2月15-16日在延庆小海坨举办的高山滑雪世界杯被迫取消,这是我国首次举办高山滑雪世界杯,也是北京冬奥会第一场测试赛;原计划2月在内蒙古举办的“十四冬”被迫推迟;而一年一度的行业盛会ISPO北京以及亚太雪地论坛也被迫取消。

总而言之,冰雪产业受疫情影响是全方位的,无论是雪场、酒店、餐饮还是雪具店,都处于阴霾之下。

冰雪产业关停直接影响现金流

雪场停业,最先受到影响的是现金流。雪票收入直接为零,雪场酒店客人寥寥无几。

以北京近郊军都山滑雪场为例,作为全国第一家开夜场的滑雪场,2019年投入了数百万元进行灯光改造,增设造雪机、器材更新、设备检测等,并且为了提升服务水平,从10月起就进行人员招聘、培训等工作,然而,营业期客流量同比增长7%的喜讯还未来得及庆祝,就被疫情打乱了阵脚。

业内估计,雪场损失根据规模不同可能会达到几百万到上千万不等。部分雪场在营业准备前期贷款抵押,目前现金流断裂,连偿还利息都成了问题。虽然现在文旅地产是一个普遍模式,但是把雪场、酒店、地产综合起来分析,总体还是负债经营。

经济学家任泽平在《疫情对中国经济的影响分析与政策建议》中指出,受疫情冲击最大的行业中,旅游业排在前三位,而其中冰雪产业又是重灾区。在我国范围内,每年雪季大约从11月开始,根据南北地区气候差异,黄金经营期大约3-5个月,最晚到来年2、3月,今年疫情发生时正是冰雪行业黄金期。

某文旅产业董事长表示,一旦错过行业旺季,接下来整年将是漫长的淡季,这直接导致的问题不是现金流紧张而是现金流枯竭。

与其他很多行业不同,滑雪场不能静待疫情过后的“春暖花开”,而是急需破解四季经营的问题。事实上,破除单季经营限制、利用闲置资源、稳定人员等一直是滑雪场经营者思考的问题,只是如今形势更为严峻,接下来滑雪场需要从非雪季经营中寻找出路。

北京市滑雪协会主席李晓鸣指出,除了疫情带来的经营困境以及相关政策有待进一步明确外,以北京20多家滑雪场为例,规模不够是其转型过程中的一大阻碍。滑雪场要想变身成为可以多季节运营的旅游目的地,必须要有吃住行游购娱等多方面资源匹配,单一的未成规模的雪场无法聚集相当数量的客流,必然难以带动相关产业的发展,受季节因素的影响也就会更为明显。

现金流是文旅地产的生命线

这个春节假期,对于冰雪地产而言仿佛被秒速按下了“暂停键”。其实,被按下“暂停键”的又何止冰雪地产,整个文旅地产都受到了前所未有的严重打击。

明宇集团董事长张建明认为,酒店既是资本密集型,又是劳动密集型,从投资回报看,投资巨大,但盈利能力很弱,一个酒店的客房出租率要达到60%才能做到现金流的自平衡,即使在无灾无难的常态下,行业平均利润率也才2%左右,普遍低于资金成本。而酒店又是劳动密集型、能源高耗型企业,贡献了大量的就业岗位,行业平均支付的人工成本占到营收的30%左右,支付的能耗成本达8%-12%。在疫情的冲击下,在停摆或基本停摆的局面下,收入巨幅减少甚至归零,脆弱的酒店业将不堪一击。

众所周知,现金流是企业的“血液”,是地产业的“生命线”。此次疫情导致的闭园、客流停滞、股价下跌等损失使得文旅地产这一结合酒店、住宿、餐饮、旅游、教育、体育、影视等为一体的行业现金流急剧下滑。

曾几何时,结合“诗与远方”的文旅地产一直享受到消费升级和服务行业欣欣向荣的利好,但投资金额大、周期长、见效慢、开发风险更大的文旅地产却在疫情下元气大伤,而疫情延续中土地、存货、资产端的成本支出依然。为应对疫情,确保安全运营的成本支出不能降低,不裁员、后续复工、恢复生产和运营的成本也会很高,这些正严重挤压着文旅企业的现金流。

有人说,经此一疫,中国地产、酒店及旅游业再也回不到过去了。

2月6日,中国旅游研究院召开“新型冠状病毒感染的肺炎疫情对旅游业影响线上座谈会”,中国旅游研究院院长戴斌说:“为什么要回到过去呢?旅游已成为衡量现代生活水平的重要指标,成为人民幸福生活的刚性需求和常态化的生活方式。

中国金茂控股集团高级副总裁张辉分析,对楼市而言,老百姓有购房的刚性需求,有改善的需求,只是因疫情被推迟了。疫情结束后,该买房子的还是要买,对美好生活的追求没有改变,大量购房需求会被重新释放。

目前,国家为稳定楼市,对房地产开发陆续出台了一些调控政策,但其实许多房企采取的是多元化经营,不仅单一开发可供销售的物业,同时涉足酒店发展、商业运营、文体旅游、医养健康等。

富力集团董事长兼总裁张力认为,对于房企投资建设的、用于长期经营并为社会持续提供税收及就业机会的酒店、购物中心、写字楼、主题乐园等,建议不纳入房地产调控政策范围内,降低相关项目的融资门槛,从而减轻房地产企业现金流负担。

保证现金流开源节流很重要

从目前来看,包括文旅地产在内绝大部分开发商的销售额会在2月创出历史新低,中小开发商甚至可能出现零成交。 在这个艰难的时刻,开发商主动出击,各显其能,除了开辟线上360°全景远程看房,以融创、绿地为代表的一批房企,更试图以“无理由退房”补充现金流,启动熄火楼市。

2月9日,融创官宣“无理由退房”,涵盖城市达60个。不同区域政策略有不同,如针对重庆区域指定项目,2月9日至2月29日期间,凡认购融创重庆指定房源,包括重庆融创文旅城等项目,并缴纳定金,可享受至少60天最多长达120天期限的无理由退房政策,可谓诚意十足。

“无理由退房”政策,其实是开发商对于“房价在退房时限内走势”所下的赌注。如果房价下跌,购房者肯定要求退房;如果房价上涨,购房者一般不会退房。细分析,这一政策对开发商而言好处多多。购房者关注可以无理由退房的楼盘,企业就实现了初步促销;如果有人下单,哪怕只支付10%-30%的房款,对于一个规模很大的开发商来说,就会有几个亿的现金入账。即便将来退款,也等于低息获得了一笔流动资金,可以使用几十天的时间;而且,如果企业真的收到络绎不绝的订单,还可能形成羊群效应,降低未来降价的风险。即便将来降价了,把价格折扣同样给予前期客户,最终还是能稳住一批客户。

除了销售回款,现金流收入的另一渠道是融资发债。

从企业融资角度来看,一方面受春节法定假期延长的影响,另一方面出行及活动管控等导致大部分融资机构路演停摆,再加上监管层面在融资审批方面进度放缓叠加等原因,房企发债大幅减少。

据不完全统计,从2020年1月25日至2月10日共17天,95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔,分别为建业地产、新城控股、佳源国际及荣盛发展发行的境外优先票据,涉及金额不足百亿元人民币,同比减少86%。2020年1月房企境内外发债总量1316.6亿元,同比下降5.5%。

疫情影响融资骤减将持续对房企造成压力,根据房企债券到期情况来看,今年是房企债券到期的高峰期,95家房企年内到期债券达5000亿元以上,房企融资及偿债压力较大。

在融资受阻,销售停滞,开工延迟多种原因叠加下可能一些资金流本身就紧张的中小房企会面临债务违约甚至破产的局面。

而对于央企及部分实力雄厚的民营房企而言,资金相对充裕,原因在于其融资方式很多。如融创除银行借贷外,还能通过上市公司进行股权融资、股权质押;一级市场上,在国内可以通过信托融资,在国外可以发美元债。大规模的并购,可以使用分批付款、提前变现的方式,还能获得反向担保贷款。

再如中梁在告投资者信中表示,纵使未来几个月受新型冠状病毒疫情影响销情低迷,公司都具有足够流动性满足支付与业务的资金需求。

除了开源,节流也很重要。眼观当下,有很多便宜的地可拿,但是对于实力不是特别强大的企业,无疑先保证生存更为重要。万科是1月少有的销售业绩没有同比下滑的企业,但是其1月权益拿地面积、拿地权益金额分别出现72.3%及68.7%的降幅。

为了对冲疫情防控对经济、就业的冲击,到目前为止,包括央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等多个部委出台了若干专项通知。从目前出台的支持政策内容看,主要包括金融资金支持和专项企业纾困两方面。

针对当前房企销售业绩低迷,融资节奏受到影响的现实,2月12日,包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内的多个省市,相继推出各类涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,给予房地产企业极大的关怀和支持。

我们对未来文旅市场发展充满信心

回顾2003年SARS疫情下的成交数据,3月疫情高发,全国重点城市土地供应规模增速回落明显,成交规模同比显著降低;但进入下半年,房产市场迅速回弹,供地大幅放量,达到上半年的4.6倍,同时拉动全年供地面积同比大幅增长;6月底7月初,非典疫情解除,8月国务院就正式确立了房地产支柱产业地位。房地产由此迎来一波创业高潮,融创、融信、海亮、荣盛发展等纷纷创立。

如今,新冠肺炎疫情与非典存在诸多相似性,经济同样受到重创,叠加地方政府的救市政策相继出台,市场上关于“地产拉动经济”的幻想和担忧再度浮现。

但在行业人士看来,当下国内房地产市场与2003年处于截然不同的两个阶段,已不可能单纯复制当年走势。

总体来看,本轮出台的涉房松绑政策特点鲜明,其中,一线城市楼市政策多涉公积金缓缴等,整体较审慎,以释放正面预期为主;二线城市多为土地出让金或住房公积金缓缴、开竣工时间顺延等,以帮扶为主;三线城市以无锡为代表的政策则救市色彩明显。

总之,对于开发商而言,唯有大力保证资金回流,确保资金链安全,才是现阶段的重中之重。

眼下,也不全是痛苦与无奈,疫情正在往好的方向发展,由上至下利好政策的支持,各企业正在积极修炼内功寻找突破口,两年后的冬奥会也正在向我们招手。

犹记得,去年中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于以2022年北京冬奥会为契机大力发展冰雪运动的意见》,提出推动冰雪产业集聚区、冰雪产业企业、复合型冰雪旅游基地和冰雪运动中心发展。优化冰雪产业结构,促进产业融合,增强创新能力,提供多样化产品和服务。

相信在国家政策的保驾护航下,疫情结束后,以冰雪产业为代表的文旅地产将重新复苏并迎来一波的新高速发展。

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