与2017年的喧嚣不同，2018年的中国楼市充斥着危机。
这些危险的信号，既有市场层面的，也有政策层面的，更有大政治周期变化的因素。不论来自于哪一方，都意味着，楼市要发生变化了。
1、房贷利率上浮，购房成本不减反增
排名前列个信号是，房贷利率持续上浮。
虽然部分一二线城市房价出现微调，但从去年开始，房贷利率就开启上浮步伐，目前一线城市首套房贷利率普遍上浮10%以上，部分股份银行更是上浮20%。
根据融360的数据，2017年12月，全国首套房贷款平均利率为5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。
房贷利率上浮，直接影响就是贷款成本增加，增加幅度甚至超过微弱下跌的房价，整体购房负担不减反增。换句话说，房价下降所带来的利好，还抵不上房贷利率上浮所增加的成本。
房贷利率为何会上浮?较根本的原因就是市场钱紧，整体的货币环境已经开始收缩，市场上曾经泛滥的流动性正在被逐步收回。如果流动性不复存在，那么支撑房价暴涨的根基，就将失去支撑。
2、暂停抵押贷，切断楼市资金通道
第二个信号是，楼市资金输送通道正在被逐渐切断。
较近的一个案例是，2月28日，中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷。稍远一些的案例是，从中央到地方，连续多次申明，严禁消费贷违规进入楼市。
暂停抵押贷、整治消费贷的用意显而易见，就是从源头切断炒房的资金来源。对于银行来说，主动收缩抵押贷，还有另一重的目的，那就是避免楼市下跌带来的负面影响，保障资金安全。
不论是政策施压所致，还是银行主动而为，楼市的资金通道只会越来越窄，市场钱紧的局面只会进一步加剧。
3、部分地区楼市泡沫已有破裂征兆
第三个信号是，楼市泡沫破裂，正在局部地区变成现实。
环京楼市，去年风光之时，引得无数人疯抢；如今，多地跌去两三成，仍旧无人问津。短短一年多时间，境遇天壤之别。
环京楼市是典型的炒作市，既无经济基本面的支撑，也无人口基本面的支持，仅仅只是政策利好和概念炒作，就让无数人为之疯狂。
显然，凡是投资投机比例居高不下的市场，其安全边际都相对较弱。只要市场有一点风吹草动，这些地区都会率先下跌，而且一跌不复返。
对比环京楼市，在国内所有存在类似情形的城市，都要有所警醒:危机已经到来。
4、“防风险”已成政策主基调
第四个信号是，政策主基调已经完全发生变化。
去年12月，中央经济会议将“防风险”列为三大攻坚战之一。
今年1月24日，刘鹤在达沃斯世界经济论坛2018年会上表示，在中国经济面临的各类风险中，金融风险尤为突出。针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来3年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制。
2月2日，人民日报刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。
当政策主基调变成“防风险”，楼市必然首当其冲。
5、房地产税越来越近
第五个信号是，房地产税的到来。
全国进入两会时间，近日，九三学社《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》备受关注。其中提出，加快房地产税立法，试点空置税和遗产税。
当然，这只是一家之言，但在这个时间节点，也能说明不少问题。
无独有偶，早在去年12月，权威人士就在官媒撰文，给出房地产税的推进实原则:
要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
可见，房地产税差的只是立法。
6、新政治周期的到来
不同的政治周期，对应着不同的政策取向。
新政治周期的到来，让“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。无论未来会得到怎样形式的贯彻，当下对于市场情绪的影响，却是立竿见影的。
7、“政策市”的未来
中国楼市是典型的政策市。
对于土地财政的需求，对于房地产拉动经济的依赖，让房地产成为名副其实的支柱产业。在这两大目的支配之下，政策总在“遏制过热”与“防止过冷”之间摇摆，而较后总会归于一极。
未来，这种政策思路还会延续下去吗?
这要看经济转型是否成功，对于投资的过度依赖能否破除，以及投机获利的市场空间会否允许继续存在，而这，可能不是一朝一夕所能改变的。
房地产税之外，楼市或有新税种！
2月27日，九三学社召开了两会提案新闻发布会。2018年九三学社中央拟提交大会发言13件，拟提交提案80件。
先介绍一下“九三学社”这个组织。根据资料显示：
九三学社是以科学技术界高、中级知识分子为主的具有政治联盟特点的政党，是接受中国共产党领导、同中国共产党通力合作的亲密友党，是进步性与广泛性相统一、致力于中国特色社会主义事业的参政党。
其主要宗旨是民主、科学。九三学社的人员组成以科学技术界高、中级知识分子为主。
透过上面的信息可以看到，九三学社的成员都是科学界的知识分子，在大型会议上有一定的话语权。他们的提案，对于政策的制定有一定的参考作用，因此值得我们来解读。
在九三学社拟提交的提案中，较吸引眼球的一则是：应加快房地产税立法并适时推进；必要时试点空置税，减少空置和“捂盘”；研究修订和完善继承法，适时适度试点开征遗产税。
九三学社提出的这则议案中有三个重点：1、建议应该加快房地产税立法的速度；2、建议试点空置税；3、建议试点遗产税。
有关房地产税，在此简短说一下。我个人认为，房地产税今年内不会推出的，未来几年里也很难推出。这一点我与任大炮的观点相一致。
房地产税是楼市所有税中的一个补充，它的出现，证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入，彻底进入了存量房时代。目前，房地产税出台的外部环境尚不具备。
我知道，许多人都在翘首盼望着房地产税的落地，以打击房价。但在这我必须要泼一盆冷水，即使房地产税出台，对中心城市的房价也只是抑制，不会重创，不会出现大家所期盼的暴跌。大家较好不要对房地产税期待太高，免得较后太过失落。
今天，我们主要来说说九三学社提案中的后两条：空置税和遗产税。
所谓的空置税，是指政府为了充分利用资源，而对空置的居民房屋进行收取一定量的税收。
目前，我国尚未征收此税，在国际上，英国、意大利、法国、荷兰、丹麦和德国等地区都有征收。数据显示，在法国的一些城市中，房屋闲置的排名前列年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。
这力度着实让人羡慕，如果在中国征收，对投机、投资客可谓是一记重拳，理论上会导致房价下行。
之所以是理论上，因为在实际操作过程中很难行得通。首先怎么界定空置？许多坐拥三四套房子的人，可以一个礼拜住一套，来避免其空置，甚至可以将家人分散来住，一人住一套，同样可以规避空置。
此外，还有较简便的一种方式，就是直接租出去。所以说，空置税理论上能够打击房价，实际上是然并卵。
但聊胜于无，空置税还是能起到威慑作用，至少能亮明政府对楼市调控的决心。此外，空置税的出台，能一定程度上减少空置资源的浪费，对于以往开发商捂盘的行为，也能够有效抑制。开发商捂盘惜售也算一种空置。
所以，对于试点空置税，还是有必要出台。考虑到城市化进程，农村和许多小城市空置率较高，需要因城施策，大多数三四线和以下城市都可以免征，主要正对一二线和部分三四线城市开征。
再来说说遗产税。
遗产税，中国在解放前有征收过（1940年7月1日开征过），新中国成立后，限于当时的条件一直没有征收。
所谓遗产税，是一个国家或地区对死者留下的遗产征税，国外有时称为“死亡税”。它较早起源于古埃及，近代荷兰、德国、英国、法国、日本、美国等相继开征了遗产税。
征收遗产税的初衷，是为了通过对遗产和赠与财产的调节，防止贫富过分悬殊，近代欧美日地区征收的目的是为了筹措战争军费。
九三学社此次提出试点遗产税，目的是想通过征收遗产税打击炒房客，但说实话，遗产税弊端更多。薅到的羊毛，也返还不到羊身上。
即使征收了遗产税，也同样有方式规避遗产税。比如之前就有人计算过，父母将名下的房子卖给子女会比让子女直接继承更省钱。直接卖给子女就是规避遗产税的有效方式。换言之，通过征收遗产税的方式，根本打击不了炒房客。
开征遗产税反倒还会让一些富人将资产转移到国外，让本国资产外流，所以目前许多国家为了留住和争夺富人，都选择停征遗产税，如加拿大、澳大利亚、新西兰、意大利。
美国也进行了税改，税改前：财产超过549万美元的个人和1100万美元的夫妻将被征收40%的遗产税。在新的税改方案下，财产分别在1098万美元和2200万美元以下的个人和夫妻不需缴纳遗产税。税改后，预计2024年会完全废止。
因此，遗产税没必要征收，毕竟别人都在相继取消，我们又何必给自己下绊子。
