解读丨7大信号正逼近中国楼市!

楼市营销

2018-03-19 12:34:00 ·-

与2017年的喧嚣不同,2018年的中国楼市充斥着危机。

这些危险的信号,既有市场层面的,也有政策层面的,更有大政治周期变化的因素。不论来自于哪一方,都意味着,楼市要发生变化了。

1、房贷利率上浮,购房成本不减反增

第一个信号是,房贷利率持续上浮。

虽然部分一二线城市房价出现微调,但从去年开始,房贷利率就开启上浮步伐,目前一线城市首套房贷利率普遍上浮10%以上,部分股份银行更是上浮20%。

根据融360的数据,2017年12月,全国首套房贷款平均利率为5.38%,环比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基准利率上浮10%的水平。

房贷利率上浮,直接影响就是贷款成本增加,增加幅度甚至超过微弱下跌的房价,整体购房负担不减反增。换句话说,房价下降所带来的利好,还抵不上房贷利率上浮所增加的成本。

房贷利率为何会上浮?最根本的原因就是市场钱紧,整体的货币环境已经开始收缩,市场上曾经泛滥的流动性正在被逐步收回。如果流动性不复存在,那么支撑房价暴涨的根基,就将失去支撑。

2、暂停抵押贷,切断楼市资金通道

第二个信号是,楼市资金输送通道正在被逐渐切断。

最近的一个案例是,2月28日,中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷。稍远一些的案例是,从中央到地方,连续多次申明,严禁消费贷违规进入楼市。

暂停抵押贷、整治消费贷的用意显而易见,就是从源头切断炒房的资金来源。对于银行来说,主动收缩抵押贷,还有另一重的目的,那就是避免楼市下跌带来的负面影响,保障资金安全。

不论是政策施压所致,还是银行主动而为,楼市的资金通道只会越来越窄,市场钱紧的局面只会进一步加剧。

3、部分地区楼市泡沫已有破裂征兆

第三个信号是,楼市泡沫破裂,正在局部地区变成现实。

环京楼市,去年风光之时,引得无数人疯抢;如今,多地跌去两三成,仍旧无人问津。短短一年多时间,境遇天壤之别。

环京楼市是典型的炒作市,既无经济基本面的支撑,也无人口基本面的支持,仅仅只是政策利好和概念炒作,就让无数人为之疯狂。

显然,凡是投资投机比例居高不下的市场,其安全边际都相对较弱。只要市场有一点风吹草动,这些地区都会率先下跌,而且一跌不复返。

对比环京楼市,在国内所有存在类似情形的城市,都要有所警醒:危机已经到来。

4、“防风险”已成政策主基调

第四个信号是,政策主基调已经完全发生变化。

去年12月,中央经济会议将“防风险”列为三大攻坚战之一。

今年1月24日,刘鹤在达沃斯世界经济论坛2018年会上表示,在中国经济面临的各类风险中,金融风险尤为突出。针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题,争取在未来3年左右时间,使宏观杠杆率得到有效控制。

2月2日,人民日报刊文指出“引导居民部门渐进去杠杆,防范房地产市场风险”。

当政策主基调变成“防风险”,楼市必然首当其冲。

5、房地产税越来越近

第五个信号是,房地产税的到来。

全国进入两会时间,近日,九三学社《关于促进房地产市场平稳健康发展的建议》备受关注。其中提出,加快房地产税立法,试点空置税和遗产税。

当然,这只是一家之言,但在这个时间节点,也能说明不少问题。

无独有偶,早在去年12月,权威人士就在官媒撰文,给出房地产税的推进实原则:

要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

可见,房地产税差的只是立法。

6、新政治周期的到来

不同的政治周期,对应着不同的政策取向。

新政治周期的到来,让“房住不炒”的重要性再一次得到拔高。无论未来会得到怎样形式的贯彻,当下对于市场情绪的影响,却是立竿见影的。

7、“政策市”的未来

中国楼市是典型的政策市。

对于土地财政的需求,对于房地产拉动经济的依赖,让房地产成为名副其实的支柱产业。在这两大目的支配之下,政策总在“遏制过热”与“防止过冷”之间摇摆,而最后总会归于一极。

未来,这种政策思路还会延续下去吗?

这要看经济转型是否成功,对于投资的过度依赖能否破除,以及投机获利的市场空间会否允许继续存在,而这,可能不是一朝一夕所能改变的。

房地产税之外,楼市或有新税种!

2月27日,九三学社召开了两会提案新闻发布会。2018年九三学社中央拟提交大会发言13件,拟提交提案80件。

先介绍一下“九三学社”这个组织。根据资料显示:

九三学社是以科学技术界高、中级知识分子为主的具有政治联盟特点的政党,是接受中国共产党领导、同中国共产党通力合作的亲密友党,是进步性与广泛性相统一、致力于中国特色社会主义事业的参政党。

其主要宗旨是民主、科学。九三学社的人员组成以科学技术界高、中级知识分子为主。

透过上面的信息可以看到,九三学社的成员都是科学界的知识分子,在大型会议上有一定的话语权。他们的提案,对于政策的制定有一定的参考作用,因此值得我们来解读。

在九三学社拟提交的提案中,最吸引眼球的一则是:应加快房地产税立法并适时推进;必要时试点空置税,减少空置和“捂盘”;研究修订和完善继承法,适时适度试点开征遗产税。

九三学社提出的这则议案中有三个重点:1、建议应该加快房地产税立法的速度;2、建议试点空置税;3、建议试点遗产税。

有关房地产税,在此简短说一下。我个人认为,房地产税今年内不会推出的,未来几年里也很难推出。这一点我与任大炮的观点相一致。

房地产税是楼市所有税中的一个补充,它的出现,证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入,彻底进入了存量房时代。目前,房地产税出台的外部环境尚不具备。

我知道,许多人都在翘首盼望着房地产税的落地,以打击房价。但在这我必须要泼一盆冷水,即使房地产税出台,对中心城市的房价也只是抑制,不会重创,不会出现大家所期盼的暴跌。大家最好不要对房地产税期待太高,免得最后太过失落。

今天,我们主要来说说九三学社提案中的后两条:空置税和遗产税。

所谓的空置税,是指政府为了充分利用资源,而对空置的居民房屋进行收取一定量的税收。

目前,我国尚未征收此税,在国际上,英国、意大利、法国、荷兰、丹麦和德国等地区都有征收。数据显示,在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳的罚金为房款的10%,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。

这力度着实让人羡慕,如果在中国征收,对投机、投资客可谓是一记重拳,理论上会导致房价下行。

之所以是理论上,因为在实际操作过程中很难行得通。首先怎么界定空置?许多坐拥三四套房子的人,可以一个礼拜住一套,来避免其空置,甚至可以将家人分散来住,一人住一套,同样可以规避空置。

此外,还有最简便的一种方式,就是直接租出去。所以说,空置税理论上能够打击房价,实际上是然并卵。

但聊胜于无,空置税还是能起到威慑作用,至少能亮明政府对楼市调控的决心。此外,空置税的出台,能一定程度上减少空置资源的浪费,对于以往开发商捂盘的行为,也能够有效抑制。开发商捂盘惜售也算一种空置。

所以,对于试点空置税,还是有必要出台。考虑到城市化进程,农村和许多小城市空置率较高,需要因城施策,大多数三四线和以下城市都可以免征,主要正对一二线和部分三四线城市开征。

再来说说遗产税。

遗产税,中国在解放前有征收过(1940年7月1日开征过),新中国成立后,限于当时的条件一直没有征收。

所谓遗产税,是一个国家或地区对死者留下的遗产征税,国外有时称为“死亡税”。它最早起源于古埃及,近代荷兰、德国、英国、法国、日本、美国等相继开征了遗产税。

征收遗产税的初衷,是为了通过对遗产和赠与财产的调节,防止贫富过分悬殊,近代欧美日地区征收的目的是为了筹措战争军费。

九三学社此次提出试点遗产税,目的是想通过征收遗产税打击炒房客,但说实话,遗产税弊端更多。薅到的羊毛,也返还不到羊身上。

即使征收了遗产税,也同样有方式规避遗产税。比如之前就有人计算过,父母将名下的房子卖给子女会比让子女直接继承更省钱。直接卖给子女就是规避遗产税的有效方式。换言之,通过征收遗产税的方式,根本打击不了炒房客。

开征遗产税反倒还会让一些富人将资产转移到国外,让本国资产外流,所以目前许多国家为了留住和争夺富人,都选择停征遗产税,如加拿大、澳大利亚、新西兰、意大利。

美国也进行了税改,税改前:财产超过549万美元的个人和1100万美元的夫妻将被征收40%的遗产税。在新的税改方案下,财产分别在1098万美元和2200万美元以下的个人和夫妻不需缴纳遗产税。税改后,预计2024年会完全废止。

因此,遗产税没必要征收,毕竟别人都在相继取消,我们又何必给自己下绊子。

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