图：青地产拍摄

图：国庆假期龙樾璟序（来源：上海证券报，记者于祥明 摄）

图：未来元著 （来源：上海证券报，记者于祥明 摄）

多家售楼处实打实的人气不低，据说卖的很好，市场回暖了吗？

另一头，大摩、花旗、克而瑞发布研报，大致意思都说一线要止跌了，新房价格要涨了。

市场到底什么样？机构研报可靠吗？开工第一天，不耽误大家休息，我还是长话短说。

01

先看数据，分新房和二手房来说

新房这一端，国庆假期确实挺热。

中指研究院数据显示，10月1日至7日，北京新建商品住宅日均网签144套、1.57万平方米，较去年同期分别增长176%和157%。中原地产统计的口径是10月1日至6日，新房住宅网签834套，比9月同期上升40.64%，比去年同期上升145.29%。

那这个数放在近几年算什么水平？

2024年国庆七天，北京新房住宅网签243套，日均约35套。2025年国庆八天，网签418套，日均52套。

今年假期前六天834套，日均139套。拉长时间线来看，

是近三年国庆假期的最高值。

但别急着下结论。这个数字有“水分”——水分不在造假，在于集中。

9月27日那一周，北京80个期房住宅项目网签1320套。六个项目签掉851套，占套数的64.5%、金额的65.3%。剩下74个项目，每个项目摊六套多。

这六个项目是龙樾璟序、宸园、亦庄国贤府、北清润府、瑜海澐颂、金茂满昱。

有个东小口热门观玺的八卦，据说售楼处三天，到访超过一万，样板间直接关了，因为没必要开了，肯定不愁卖了……

热是真的，但很集中。

再看二手房。

9月，北京二手住宅网签15756套，环比上涨13.7%，同比上涨13.74%，创下2021年以来同期最高纪录。网签量同比连增7个月。

但国庆假期，二手住宅网签只有60套，日均15套。去年国庆八天148套，日均18.5套。

按这个口径，今年还不如去年。

当然，假期网签本来就低，合同签完进系统要等，过户窗口轮休，中介门店放假。但至少说明一件事：二手房没有跟着新房一起“热”。

02

三大机构说啥了？

花旗核心：2027至2028年，国内新房供应将缩减30%。依据是828新政推动预售制转向现房销售，回款周期从6到10个月拉长到1.5至2.5年，房企资金周转效率大幅降低，不敢再盲目扩储、大规模开工。

大摩的数据显示：2026年下滑11%，2027年下滑17%，2028年下滑35%，三年复合降幅24%。逻辑是2027年几乎新货断供——2026年8月后拿的地，最快2027年底才能封顶预售，2027年拿的地要等到2028年以后。

克而瑞的回溯测算：2027年新房可售面积较2024年供应峰值下降32%，跟花旗的30%基本吻合。

三个机构指向同一个结论：供应端在系统性收缩，核心城市房价有支撑。

理论上，没毛病。

但别忘了还有二手房市场。

中指研究院9月百城数据，北京二手住宅样本均价60564元一平方米，环比跌0.78%，同比跌8.94%。0.78%是今年1月之后最大的单月降幅。9月17个区的二手住宅挂牌价，近一年涨跌幅全是负数。

新房均价被高价盘拉起来了，二手挂牌价还在往下走。这一轮的成交，是拿价格换出来的。

机构看的是边际改善，是一线，是新房，是核心盘。它没覆盖的，是更成熟的二手房，是远郊，是挂牌量背后的业主心态。

理论上没毛病，但我偏保守，建议持续观察。

03

市场到底什么样？

如果非要用一句话概括，那可能就是：

脉冲式分化

克而瑞北京区域的调研给了一个很准确的定性：国庆假期北京新房案场热度较9月平日全面回升，但本质是政策红利下的需求集中释放，呈“脉冲式”特征，尚不构成趋势性反转。

什么叫脉冲式？就是把原本分散在未来一两个月的看房需求，压缩到7天里集中释放。

大兴未来元著日均到访400余组，石景山龙樾璟序单日到访约400组，约为9月平日的3倍，昌平意向登记量环比9月平日上涨超200%。但多数项目假期中后期已经回落。海淀上地、永丰板块的热门改善盘，“前期到访集中、中后期逐步回落”。

那为什么会有这种脉冲？

政策窗口（828新政+贷款贴息）、国庆限时优惠、长假看房习惯。

这三股力量在假期同时发力，节后大概率同步退潮。

不过最值得注意的是分化。

克而瑞的调研发现，传统的“环线/总价”分化框架已经不够用了，现在的筛选维度变成了“产品力+示范区兑现度+付款方式”。

石景山标杆红盘到访翻倍级增长，但同区其他项目只是小幅抬升。通州是“新盘老盘极度分化”。门头沟整体只比9月平日好一点，远郊低密盘基本没拉动。

价格上的分化更有意思：刚需盘折扣更深，改善盘反而守住备案价。顺义刚需盘让利幅度更大，改善及高端项目优惠相对克制。丰台甚至出现了一个极端案例——熙悦晴翠特价房约4.1万元/平方米，低于其4.7万元/平方米的楼面价，售价击穿地价。

开发商现在最想要的是回款，不是利润。

那回到最初的问题：市场到底止跌了吗？

诚实地说，不能简单用“是”或“不是”来回答，

新房端，核心城市优质项目确实在回暖，到访、认购、网签数据都在改善。但这是政策驱动下的脉冲式修复，能不能持续，要看节后优惠回收之后的需求成色。

二手房端，成交量上去了，但价格还在跌，挂牌量还在增加。成交量放大到底是“筑底”还是“出货”，目前还看不清楚。

供应端，三大机构的长期逻辑——新房供应收缩支撑核心城市房价——是成立的，但这是2027年以后的事。短期一年内，市场仍以存量房源去化为主。

咱们持续观察🔎。