事件：天风证券研究所组织春节返乡问卷调查，共回收4296份有效问卷，其中一线城市1071份，占比25%；二三四线占比75%；从年龄看，80后和90后人数较多，分别为1398和1721，占比分别为32.5%和40%，区域分布相对合理，年龄分布较为集中。
核心观点
整体住房拥有率较高，北京及90s的住房拥有率较低、但小户型占大多数、改善需求空间较大：整体样本住房拥有率为89.2%；一线城市为86.5%、二三四线城市为90.1%， 一线城市中北京住房拥有率较低为80.3%，广州83.3%、深圳85.7%、上海92.7%； 从年龄来看，90后住房拥有率较低为88%，60后的住房拥有率为97%，80后的住房拥有率为91%， 整体住房拥有率已经相对较高。在有房者中，房型为一房的占30.33%为较高的， 两房及以下占比55.14%，四房及以上拥有者占比为13.2%，可以看到虽然住房拥有率较高，但小面积住房占比较高，潜在改善空间较大，尤其是放开二胎之后，两房以下居住条件面临改善。
大多数房贷占家庭支出不超过30%、消费贷使用比率不低、收入差距水平较小、80%对收入增长乐观：调查显示69%的家庭用于固定房贷/房租支出占每月支出比重在30%以内， 只有7%的家庭在房贷与租房月支出占比会超过50%， 整体而言购房杠杆相对较低，54%的居民表示从未使用过消费贷， 42%的样本显示使用过（但未明确是否进入房市），而消费贷进入房市和股市是较大的方向。调查家庭的财富分布较均衡，37%的家庭月收入在1-3万，3万以上的占比约23.2%，家庭收入差距较小， 另外80%认为自己的收入将实现增长，大家普遍对家庭收入保持乐观。
棚改覆盖面广、采用现金补偿（含购房券）的比例为57%、41%表示棚改影响大且未来两年仍将继续推进：调查者中14%为棚改户或者即将面临拆迁， 比例算非常高，覆盖面广，其中涉及现金补偿（含购房券）的比例为57%，现金与安置房大概各占一半， 现金与安置房并用的占比较高，达30.33%， 单纯现金与安置房补偿占比分别为24.84%与21.05%，仅使用购房券的比例为1.44%，整体涉及现金补偿（含购房券）的比例为57%。另外， 我们对棚改的主观感受进行了调查，有41%的居民表示棚改仍将继续大力推进，大部分认为棚改对房价上涨起到了关键作用。
六成居民表示房价勉强可以接受、不足6%认为房价会下跌、过去两年牛市中买房需求集中释放明显占34%、住房产品日渐丰富：数据显示，有63.33%占比的采访人群认为房价可以接受或者勉强可以，但同时有32.66%的采访人群认为购房压力较大，无法接受，而且大多数能承受者也处于边际状态，其中压力较大但可以承受为47.32%，压力完全不大的还是只有16%。关于趋势，仅5.89%的人群认为所在城市未来房价会下跌，31.8%认为房价将趋稳，58.4%的人认为房价将继续上涨。此外，需要注意的是，过去2年房地产大牛市中添置了新房的人群占比为34.38%，大家买涨不买跌的心态表现的酣畅淋漓，需求得到了集中释放，今年将考虑买房的比例仅5.45%，此外，70%的居民表示考虑装修房，各三四线区域甚至城镇高层电梯房、别墅产品的比例也逐渐提升。
总结：通过4296份问卷调查，我们发现我国整体住房拥有率相对较高达到89.2%，但改善型需求仍旧较为强劲，因为两房以下小户型占比依旧较高为55.1%且低品质住房比例依旧较高，此外，我们看到由于过去多年严格的首付比例限制， 我们整体的购房杠杆相对合理，居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近70%， 且有近六成居民表示房价勉强可以接受，显示房地产市场整体风险相对较小；需要注意的是过去两年在大面积棚改推动下， 57%的棚改户接受了现金补偿，市场需求集中释放，有近34%的人在过去两年添置了新房， 今年考虑买房的比例降至5.45%，显示过去两年需求集中进行了释放，短期需求将面临考验，但整体而言，仅6%的居民认为房价会下跌，大部分居民对房价依旧保持乐观。投资角度， 我们认为在房价风险可控、购房杠杆不高、棚改继续推进的情况下， 虽然2018年整体销售面临过去两年集中释放需求的压力，但市场的集中度仍将继续提升， 总体而言，我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值， 在市场经历二月份的充分调整后，依旧建议加配地产，首推龙头：保利地产、万科A、招商蛇口、金地集团，加配集中度提升速度远快于龙头 （两倍以上）的二线品种：广宇发展、新城控股、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、绿地控股；另外持续推荐：光大嘉宝、世联行等。
风险提示：一季度销售数据不达预期，政策持续调控，问卷调查样本具有局限性。
核心观点
详细内容
天风证券研究所组织春节返乡问卷调查， 本次新春返乡调查问卷地产板块共涵盖17个相关问题，其中16题有效填写人次均为4296，调查对象区域看，在中一线城市1071份，占比25%；二三线占比75%；从年龄看，80s和90s后人数较多，分别为1398和1721，占比分别为32.5%和40%
图1：受访者出生年份
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
1. 住房拥有率高：整体房屋拥有率89.2%、北京及90s住房拥有率较低、小面积住房占比较高
整体住房拥有率较高，北京及90s的住房拥有率较低： 我们调查的4296个样本中，房屋拥有率为89.2%，共3832人有房； 从区域来看，一线城市的住房拥有率为86.5%、二三线城市的住房拥有率为90.1%， 一线城市中北京住房拥有率较低为80.3%，广州83.3%、深圳85.7%、上海92.7%；从年龄来看， 90后的住房拥有率较低为88%，60后的住房拥有率为97%，80后的住房拥有率为91%，整体而言住房拥有率已经相对较高。
小面积住房占比较高、住房改善空间较大：在有房者中，房型为一房的占30.33%为较高的，其次为三房为主户型29.21%、二房户型占比为24.81%、四房及以上拥有者占比为13.20%，两房及以下占比55.14%，可以看到虽然住房拥有率较高，但小面积住房占比较高，潜在改善空间较大，尤其是占比较高的一房房型未来改善需求释放的可能性极大。
图2：家庭有房的套数
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图3：家里房子的户型
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
2. 购房杠杆相对较低：大多数房贷占家庭支出不超过30%、消费贷使用比率不低、收入差距水平较小、80%对收入增长乐观
整体购房杠杆相对较低、消费贷使用比率不低：从样本数据看，调查显示69%的家庭用于固定房贷/房租支出占每月支出比重在30%以内，只有7%的家庭在房贷与租房月支出占比会超过50%，整体而言购房杠杆相对较低，这也和我们之前的研究结论相一致，虽然房价上涨过快，但我们居民购房杠杆整体控制合理；而从市场关注的消费贷进入房市的情况，我们调查发现，有54%的居民表示从未使用过，42%的表示使用过，有8.92%的群体经常使用，33.85%偶尔使用，而消费贷进入房市和股市是较大的方向。
图4：家庭月固定房贷/房租支出占每月家庭总支出比重
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图5：是否使用消费贷这种更长期的信贷方式进行消费
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
家庭收入差距较小、80%对未来收入增长乐观：按家庭所有成员日常月度总收入来看，样本中36.78%的家庭月均收入为1万-3万，24.12%家庭月均收入为5000-1万，月均收入在5000以下与3万以上家庭占比分别为12.92%与23.23%，财富分布较均衡，家庭收入差距较小，这也许存在特定样本误差，我们问卷发放以亲朋好友为发放对象；关于未来收入增长预期，只有19.6%家庭认为未来一年家庭收入会维持不变，有60.66%家庭认为未来一年收入上涨在0-20%，另外16.99%家庭认为未来一年收入上涨空间会超过20%，整体而言，大家普遍对未来收入增长保持乐观。
图6：对未来一年家庭收入涨幅预期
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图7：所有成员日常月度总收入
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
3. 棚改覆盖面大：棚改户占14%、采用现金补偿（含购房券）的比例为57%、41%表示棚改影响大且未来两年仍将继续推进
拆迁户占比14%，其中涉及现金补偿（含购房券）的比例为57%：本次调查同样统计了拆迁及补偿情况，就统计结果看，有14%的家庭已经或即将拆迁，而就补偿形式来看，现金与安置房大概各占一半，现金与安置房并用的占比较高，达30.33%，单纯现金与安置房补偿占比分别为24.84%与21.05%，仅使用购房券的比例为1.44%，整体涉及现金补偿（含购房券）的比例为57%。另外，我们对棚改的主观感受进行了调查，调查显示，有44%的受访者所在城市棚改已经接近尾声，24%的人群表示在今明2年将开始大规模拆迁，此外11%的人群表示刚刚开始，规模较小。另有6%认为棚改基本未开始。也就是41%的居民表示棚改对当地房价影响很大且当地仍将继续大力推进。
图8：家里是否已经、或者即将拆迁
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图9：如已拆迁，补偿形式是怎样的
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图10：所在的城市棚户区改造情况如何？
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
4. 住房产品日渐丰富：装修毛坯比例为7:3、电梯房、精装房、别墅等户型比例持续提升
近70%表示需要购买装修房、住房产品日渐丰富：有59.47%采访者认为新购房屋需要达到一定程度的装修，其中精装修者占比为39.92%，较低标准的为19.55%；另有33.64%的受访者表示需要购买毛坯房。从自有住房来看，精装房占比为3成，新房已装修的24%，未装修的11.8%；而买二手房装修的近11%，未装修的占比为3.24%，总体而言，新房与二手房的装修率均在7成以上。同时进行的调查发现，县一级城镇已经普遍在建设20层以上电梯房、甚至别墅，住房产品升级日渐明显。
图11：购房时，对全装修的态度
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图12：若有自有住房，装修情况
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
5. 继续看涨房价：34%的人过去两年购买了新房、需求集中释放明显、不足6%的人认为房价会下跌、六成表示房价勉强可接受
34%的人在过去两年房地产大牛市中添置了新房、需求集中释放明显、未来一年要买房的比例为5.45%：调查显示，过去2年买新房的人群占比为34.38%，分摊到每年依旧明显高于今年打算买房的人数（占比5.45%），显示过去两年房地产大牛市中，需求得到了集中释放。此外，67%的人表示大部分是外地人支撑的房价。
图13：过去两年内是否有买新房
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图14：是否有很多外地人来您的城市买
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
六成居民表示房价勉强可以接受、不足6%认为房价会下跌：数据显示，有63.33%占比的采访人群认为房价可以接受，其中住房压力完全不大（16.01%）和压力较大但可以承受（47.32%），但同时有32.66%的采访人群认为购房压力较大，无法接受。虽然表示能承受的占大多数，但无法承受住房压力占比依旧高，而且大多数能承受者也处于边际状态，整体购房压力依旧较大，压力完全不大的还是只有16%。关于趋势，仅5.89%的人群认为所在城市未来房价会下跌，另有31.84%的人群认为房价走势将平稳，而58.38%的人们认为所在城市未来房价会继续上涨。
图15：对所在城市房价未来走势怎么看
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
图16：觉得在所在城市买房压力大吗
资料来源：天风证券调查问卷、天风证券研究所
6. 总结：住房拥有率高但改善空间大、买房杠杆比例合理、收入增长乐观、房价依旧易涨难跌
通过4296份问卷调查，我们发现我国整体住房拥有率相对较高达到89.2%，但改善型需求仍旧较为强劲，因为两房以下小户型占比依旧较高为55.1%，此外，我们看到由于过去多年严格的首付比例限制，我们整体的购房杠杆相对合理，居民房贷支出占家庭总支出不足30%的家庭占到近70%，且有近六成居民表示房价勉强可以接受，显示房地产市场整体风险相对较小；需要注意的是过去两年在大面积棚改推动下，57%的棚改户接受了现金补偿，市场需求集中释放，有近34%的人在过去两年添置了新房，今年考虑买房的比例降至5.45%，显示过去两年需求集中进行了释放，短期需求将面临考验，但整体而言，近6%的居民认为房价会下跌，大部分居民对房价依旧保持乐观。投资角度，我们认为在房价风险可控、购房杠杆不高、棚改继续推进的情况下，虽然2018年整体销售面临过去两年集中释放需求的压力，但市场的集中度仍将继续推进，总体而言，我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值，在市场经历二月份的充分调整后，依旧建议加配地产。
