宏政看市:诡异的楼市:开发商仍在疯狂抢地!

陈高论大盘

2018-03-05 10:54:00 ·-

 诡异的楼市:开发商仍在疯狂抢地!限购普遍后,限售开始,昆明再加大限𧵈限售,海南压低新房的价格,房贷在美国升息后可能利率再升,美元升息对资金的紧缩更加大了效果,许多银行也开始对楼市停止贷款,我们看到大多的城市房价的确回到了一年前的价格。但我们却看到2018年前两个月,开发商仍然在疯狂拿地。 1、据中原地产统计,今年前2个月,50大热点城市的土地出让金高达6452.3亿,相比2017年同期的4019.2亿上涨达60.5%。2、土地出让金收入最高的是杭州,达到591.5亿同比上涨250%;其次北京564亿同比上涨346%。苏州、武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等15个城市出让金额超过100亿。3、房企普遍认为,2018年仍然是调控高压年。但他们同时认为,调控年也是拿地年。此前我已经分析过央行公布的“2018年1月”的贷款数据:1月新增住户贷款超过9000亿,虽然中长期住户贷款(合法的房贷)比2017年1月略跌,但短期住户贷款却飙升了150%以上,超过了3000亿。短期住户贷款飙升,意味着有大量“消费贷”、“个人经营贷”违规流入了楼市。有读者给我留言,说1月的房贷往往是前一年积压的。但我们使用的是同比增长,2017年1月和2016年1月,也存在同样的情况。 所以,我们可以得出结论:银行资金仍然加速流入楼市。 开发商仍然疯狂拿地至少说明了以下几点:1、开发商仍然看好后市,而且坚信房地产调控是有周期的,目前的紧缩不会维持太久;2、开发商资金链条不算紧张,仍然可以支撑土地出让金以60%的速度增长;而2017年全年土地出让金的增幅则只有40%左右。开发商负债率都非常高,为什么仍然能在“去杠杆”的大背景下这样大把花钱?是否去杠杆后,仍有渠道流入地产?3.  对于开发商来说,“小而美”是不存在的,最终只能是“小而没”。还记得去年两个交易所收紧房企发债时的规定吗?如果你不是国营房企、公司没有上市,那么你必须是房企100强,否则免谈发债事宜。所以,对于房企来说,做大永远是正确的。怎样才能做大?只能是千方百计借钱,疯狂拿地。然后尽量上市,如果A股借壳不行(IPO不允许),就上H股。4、开发商疯狂拿地的第四个逻辑,是看好“新一轮城市化”和中心城市的“抢人时代”。 什么是“新一轮城市化”?其实就是京沪以外的城市全面进入“抢人时代”。北京和上海资源太好、人气太旺,只能被迫转向“选人时代”;而深圳、广州仍然在“抢人时代”,鼓励外来人口流入。至于二线城市、三线城市,也全面进入了抢人时代。据西安新闻报道,2018年2月4日“上午,全市186个有户籍业务的派出所共500余名户籍管理民警集体宣誓,坚决打赢西安人才人口争夺攻坚战。看懂了上述四大原因,就不会被当前媒体上关于楼市的“胡言乱语”所蒙蔽。只要地方债仍沈重,房产税不出来,那么现存的周期永远存在,通胀贯穿人生,珍惜每次调控,抓住有人口增量的高级别城市,短期房价的下跌正是房企捞便宜的机会了。等到大部份的城市回到2015年底的价格时,估计也是楼市落底之时了。

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)