据14日发布的2018年《房地产蓝皮书》预测，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行的趋向。一线热点和二线城市有可能会率先探底。
这份权威报告由中国社会科学院在2018年中国房地产顶峰论坛上发布，对2017、2018年中国房地产市场运转状况停止总结和瞻望。
关于2017年中国房地产市场，报告总结称，2017年中国商品房销售价钱较2016年有明显回落，阐明房地产宏观调控政策获得了明显效果。但2017年中国房地产市场土地价钱持续大幅上涨，本钱推进房价上涨的风险增加。
2017年商品房销售价钱较2016年有明显回落
发布会上，中国社会科学院城环所副研讨员，房地产蓝皮书执行主编王业强对蓝皮书停止了引见。
王业强指出，2017年房地产市场运转主要有七大特征。
从数据上来看，房地产投资的增速与2016年根本上持平。从地域区域来看，中部地域房地产投资增速相对较快。从月度的状况来看，2017年房地产市场在商品的销售面积和金额双双创下历史新高的状况下，房地产开发投资并没有同步的大幅增长。
此外，2017年土地置办面积有较大的增速，由2016年-3.4%转到2017年15.8%。
房屋新开工面积的增速比去年略微低一点。房屋新开工面积的不时下滑反映了开发商的开工动力缺乏，主要缘由是由于调控政策的晋级。
房屋完工面积增速也是由正转负。同时住宅完工面积聚计同比增速是影响完工面积的主要缘由，阐明限价的政策关于住宅的影响较大，招致了开发商拉长了施工的周期，延缓项目的完工。
房地产销售面积增速大幅减缓。2017年的商品房销售面积是16.9亿平方米，增速7.7%，比2016年减少14.8个百分点。同时2017年商品房待售面积有较大降落，比2016年减少1亿平方米左右。
商品房销售价钱较2016年有明显回落，增幅比2016年明显减少了4.5个百分点，同时住宅销售价钱增幅比2016年减少了5.6个百分点，阐明房地产宏观调控政策获得了明显效果。
房地产开发资金的来源也产生变化，到位资金中自筹资金的比例降落，阐明居民住房信贷杠杆率有所增加，金融风险加大。
将来房地产市场或现本钱推进型的房价上涨
王业强在发布会上引见，2017年中国房地产市场也存在一些突出问题。
房地产市场遭到强力的政策调控，长效机制亟待树立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的，不是用来炒的这样一个根本理念之后，全国房地产市场，有100多个城市实行了限制的政策，包括限价、限购等等五限政策，刹车式的短期调控效果固然比拟明显，但是不可以持久为之。
去库存的效果明显，人口流出地的房屋空置须警觉。2017年商品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的销售所奉献的。报告对2017年60个主要城市的新流入人口停止了统计，约占全国总人口的50%，一方面是大中城市销售面积减少，其他的城市销售面积增加，同时中小城市人口还是向大中城市停止活动，这是一个矛盾，局部中小城市新建住房的空置状况值得警觉。
土地价钱持续大幅上涨，本钱推进房价上涨的风险增加。商品房销售价钱大幅回落，但是土地成交价钱涨幅不时扩展，也使土地本钱占房价的比重进一步进步。2017年土地均匀成交价钱与商品房均匀销售价钱的比值到达0.68，意味着将来房地产市场很有可能呈现本钱推进型的房价上涨。
个人按揭贷款的负增长招致开发商融资本钱上涨的压力增大。国内贷款和应用外资的增幅较大，自筹资金小幅增加，但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是降落的。关于房地产企业来说，融资本钱的上涨加上土地本钱的上升，有可能使将来房地产市场呈现本钱推进型的房价上涨。
房屋租售价钱失衡，住房租赁市场的开展方向需明白从国际经历来看，房屋租售比合理区间应该是在1：200到1：300之间。2017年住房租赁价钱涨幅是2.9%，明显低于住房销售价钱的涨幅。房价的比重相对较低，大幅增加租赁市场供应，有可能进一步招致租售价钱进一步失衡。
2018年房地产市场整体将呈下行趋向
王业强称，2018年地价的变化将以温和上涨为基调，同时房地产市场价钱机制加快树立，而一线风险防控任务仍然艰巨，三四线城市变化必需加以关注。
从个人住房信贷市场来看，估计2018年房地产市场调控政策将维持平稳，呈现过热势头的城市政策将收紧，总体来看房地产市场经过过去几年的大幅上涨，将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之放缓，同时市场化本钱上升的推进下，贷款利率将继续上行。
从调控政策来看，应该是维持总体稳定的趋向。从短期来看，为到达稳定市场的预期效果，相关短期限制的政策不会放松和退出，从长期来看需求进一步改良土地供应、租售并举、房地产调控等政策，逐渐取代限购限贷等短期的调控政策。
总体判别，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运转的趋向。在供应侧一线和热点的二线城市，为了缓解库存的危机，土地供给量有望进一步增加，但是限价政策难以放松，热点城市的供给量将持续偏紧。
2018年一线热点和二线城市或率先探底
报告指出，由于房地产调控政策不放松，2018年一线热点和二线城市有可能会率先探底。三四线城市调整明显滞后于一线城市，由于目前政策相对宽松，需求的外溢等要素以及棚改政策、货币化政策的支持，三四线城市仍坚持一定的热度。随着去库存刺激政策的逐步退出，变为紧缩的调控，估计2018年下半年三四线城市市场有可能会呈现一波较大的回调。
报告称，2018年在房子只住不炒的大基调下，北京楼市仍会低迷开展。由于遭到“一核两翼北京城市新规划的影响”，环京地域仍有可能有热点区域呈现。
关于广州而言，政策将以分类调控为着力点，重点开展租房租赁市场，信贷层面会将继续收紧，金融去杠杆是一个主要的目的，房地产税制调整或将继续推进，中心城区的需求进一步外溢，外围区域会将蓬勃加速开展，商品住宅市场总体来看坚持平稳的运转。
对深圳来看，一个是住宅价钱整体持续上行的走势，区位分化明显加大，商务公寓持续投资的热度，整售的方式备受喜爱。
重庆的租赁政策不时利好，开启全新的租赁时期。写字楼供给顶峰持续，政策推进商业地产去库存，同时成化的绿化率明显提升，智能产业的蓬勃开展加速。
南京的土地市场仍将维持2017年的趋向，理性平稳的开展，租赁住房用地的需求显著增加，商办用地市场热度逐渐降低，成交地价或将进一步回落，土地出让金或将大幅下滑。
提议开征“空置税”
报告最后提出了四个方面的倡议。
一是要摸清家底，精确把握调控长效机制的统一与差别，倡议在2020年第七次全国人口普查，同时推进全国城乡房屋调查与人房关系作为房地产调控的基准线。同时统一家庭自用住房和非家庭自用住房的规范，倡议划分规范。
二是稳定预期，将局部短期调控措施延伸为长效机制。也就是说将住宅限购等这样一些短期政策延伸为长效机制的一局部，有利于稳定当前房地产市场的预期，将住宅限购政策制度化、从源头上保证房子是用来住的，不是用来炒的定位。
三是税收调理方面，报告提议开征“空置税”调理住房持有行为。同时经过空置税表现可持有但不可控制的导向，将税收的对象锁定为非家庭自用住房，进步市场租赁住房的供给。
四是灵敏调控用好土地供应和金融信贷等政策工具的弹性。在土地供应方面，应当以人口范围作为增加寓居用地的根据，土地供应的思绪从“以地控人”变成“地随人供”的导向，在金融信贷等方面，能够依据宏观经济和房地产市场动态调整，倡议多思索灵敏运用逐渐性的金融信贷政策调整工具。
