北京“限竞房”调查:刚需户型遭冷落 别墅受宠

买房小知道

2018-11-02 17:02:47 ·-

限竞房不是保障房,而是商品房,说白了它就是开发商在取得土地使用权之前就已经确定好了该房的售价,这一类房为限竞房。

下半年以来,大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源,同时也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。截至10月20日,北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证,累计供应房源15268套;其中16个项目有备案签约数据,合计签约2292套,备案签约率只有15%。显然,“限竞房”火爆销售的场面并未出现,刚需客观望情绪严重,而别墅“减配”入市却受宠。推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价,实现居者有其屋。那么,北京“限竞房”是否发挥了其应有的作用?

 

“必选题”里的喧嚣和隐忧

今年6月9日,北京小雨,但依旧未能阻挡628名购房者一早赶往南五环外的瀛海府参与现场摇号,而房源只有194套。彼时,瀛海府推出的首期194套房源均为88平方米三居室,限定均价52449元/平方米,当日11时全部售罄。这是北京首个入市的限竞房项目,也是目前限竞房市场上去化率最高的项目。事实上,早在2010年,北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点,即在限定商品房最高销售价格的基础上,竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后,这种方式一度绝迹。2016年“9·30”新政明确,要在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房价快速上涨。当年11月,北京首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元获得,条件为“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”。

 

到2017年末,“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式,全年共成交43宗限竞房地块。以该模式出让的土地,从今年6月开始形成大规模住房供应,并被冠以“限竞房”称谓。一些土地在出让时规定了“70/90”政策,即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。今年5月7日,北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求,限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比,价差比高于85%时,项目将由开发商直接作为商品房销售;价差比不高于85%时,将收购转化为共有产权住房。6月,北京市住建委公示包括瀛海府、旭辉城在内的四个限竞房项目预售证信息,标志着首批限竞房正式入市。入市之初,由于明显低于市场均价,限竞房一度受到了市场追捧。但是,此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆,顺销期降价、同质化严重已成为常态。区位已经不是主导热销的核心要素,稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点。如今,在北京的土地市场,房企想要拿地,这样的项目几乎成为“必选题”。

 

目前,北京的限竞房基本集中在五环周边,大部分受到出让条件“70/90”限制,90平方米户型是主流。因此,按照一些公司的计划,这些项目基本都定位为刚性改善型产品。虽然限竞房的项目利润不算高,但至少可以保证一定的盈利空间。与此同时,由于项目价格已经确定,企业不会通过控制销售节奏的方式过度追求土地升值来取得后续收益,而是通过快周转实现资金的快速回流,这也是房企不断拿下限竞房项目的主要原因。限竞房为市场带来了众多相对低廉的房源,也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。

 

刚需与别墅,境遇大不同

限竞房由于很多都有着“70/90”政策的限制,因而都将项目设计成为“高层住宅+别墅”。承载大多数刚需客的90平方米以下住宅由于是高层,只占据少部分土地面积,而项目广大区域则是被低矮的别墅所占据。在销售中,刚需房源和别墅也呈现出不同的境遇。和刚需型住房不同,限竞房中的别墅户型却销售火爆。销售火爆的别墅房源虽然占据了限价地中的绝大部分面积,但是若以套数统计,则其对总体数据的影响并不大。现阶段限竞房的销售,呈现出别墅火爆而刚需房冷清的市场局面。

 

限竞房别墅的生存之道

推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价,实现居者有其屋,“70/90”政策的初衷也是如此。限竞房中90平方米以下户型的确能够满足刚需客的住房需要,但是动辄总价上千万元的别墅则显然不是面向此类人群。别墅向来面对的是有着足够资金、需要改善住房条件的人群。但是建于限竞政策下的别墅,同样需要满足限价要求,则必然导致总价比商品房别墅低。较低的售价则会导致限竞房中的别墅存在各种节约成本的做法。其实,限竞房中的别墅首先都呈现出微缩样貌。限竞房中的别墅以叠拼和合院为主。以合院为例,表面上别墅的面积为200平方米有余,但有限的空间被分隔在了上下三层,一些楼层仅有60平方米左右,一个看过样板间的顾客说:“我感到有些压抑。”这显然和真正的别墅有距离。同时,很多别墅项目还没有样板间。一名销售人员在谈到竞品时表示:“他的单层面积很小的,你不看样板间只看数据是想象不出来的。”叠拼别墅就更显得支离破碎。所谓叠拼,是将一整栋别墅上下两部分隔离为两户出售。销售人员表示,上户的业主也会配有地下室,通过别墅中的电梯相连,也就是说到自己家中的某个区域,必须通过别人家。就连瑞悦府的销售也不得不说:“叠拼就是入门款的别墅。”这些都表明,限竞房中的别墅存在各种“减配”。

 

限竞房别墅还会用各种“偷面积”的行为冠以“赠送”名义增加购房者的获得感。除了赠送面积,地下面积也是限竞房别墅推销中的重点。销售人员乐于向购房者推荐地下室的使用功能,表示可以做会客厅、健身房等。但事实上只有地上的面积为70年住宅产权,而地下室的部分的性质是50年的仓储,销售人员故意淡化了这一细节。经过各种面积的“赠送”和“优惠”,原本地上200平方米的面积被渲染成了400多平方米,销售人员为购房者计算的均价也就显得便宜了很多。这些举措,无一不是为了令已经“减配”的别墅显得更有吸引力,更令一些入门级别墅的消费群体下定决心。别墅的建造成本低,资金回流速快,获客高效,限竞房开发商追求短平快的策略可见一斑。

内容来源:每日经济新闻

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