浅谈房屋租赁合同之群租现象

“群租,是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元,分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉,很好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说,将房屋拆分群租,能够比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是,群租房可能因改造破坏房屋的主体结构,有限的空间里居住人数过多,也给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。”

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案情简介

2013年8月19日,张某与某房屋中介公司签订租赁合同,约定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间,租金标准每月1500元,租期一年。合同签订当日,张某支付租金及押金后,入住该房屋。合同履行期间,中介公司又将该套房屋的其他房间打隔断后出租多人。第二年4月,相关行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书,对打隔断群租、出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等违法出租房屋行为进行整顿治理,要求上述房屋的承租人尽快搬离。5月19日,相关部门联合执法清理群租房,张某主动搬离了租赁房屋,距1年租赁期满还差2个月。后张某提起诉讼,诉讼请求为,1、请求确认双方租赁合同无效;2、中介公司返还已支付的房屋租金及押金。

法院审理后认为,张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应自觉依约履行各自义务。因中介公司在合同履行过程中将房屋群租,违反了房屋出租的相关管理规定,在相关部门清理群租房过程中,张某于2014年5月19日搬离房屋,法院确认双方的合同于2014年5月19日解除,并判决返还已支付的剩余租金及押金。

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案情分析

群租,是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元,分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉,很好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说,将房屋拆分群租,能够比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是,群租房可能因改造破坏房屋的主体结构,有限的空间里居住人数过多,也给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。

2013年7月18日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布 《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》 ,明确禁止将房屋改造后分割出租。

实践中,当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。对此法院认为 ,《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》 仅为地方性规定,违反上述规定并不影响租赁合同的效力,故当事人一方以房屋属于 “群租”房为由要求确认房屋租赁合同无效的,不予支持。但也同时明确,法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

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房屋租赁交易风险提示

第一,租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质,对几类特殊的租赁加以关注。

1、带照租赁。一般来说,营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力。但是,若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范围包含了国家限制经营、特许经营的活动,则该租赁合同无效。故进行带照租赁时,租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动,不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照提供给他人使用。

2、保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效,但并不符合相关法律规定,出租人出租该类房屋,可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋,不要贪图一时之利,做违反国家政策法律的行为;承租人也应避免租赁此类房屋,以免因小失大,导致自身利益受损。

第二,租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定,以免争议发生。

房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则,将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式,确认房屋性质、房屋面积等基本情况。

作为房屋租赁交易的参与者,租赁双方都应做到以下两方面:一是严格遵守法律规定,切勿为了贪图一时之利钻法律的空子,做出违反国家政策法律的行为;二是严格秉持诚实信用原则,诚信签约、诚信履约。租赁双方作为房屋租赁交易的实际参与者,其行为是保证双方实现共赢和促进房屋租赁市场健康发展的关键和根本。

  

在不同阶段房屋租赁合同也应注意的事项

(一)履行阶段

房屋租赁合同履行阶段,租赁双方都应遵循诚实信用原则,严格履行合同约定的义务。

第一,承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋,不得擅自改变房屋用途。

第二,除非房屋租赁合同中有特别约定,否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建,应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况,若不同意承租人的装饰装修或扩建行为,应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内(一般为六个月)提出异议,否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。

第三,除非房屋租赁合同中有特别约定,否则承租人将房屋转租给第三人,应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租,出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议,要求解除租赁合同。

(二)纠纷发生阶段

房屋租赁合同履行过程中,由于各种主客观因素影响,难免导致纠纷产生。纠纷发生之后,双方当事人应当及时收集证据,采用法律手段保护自己的合法权益。与此同时,双方还需注意:

第一,因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的,守约方应当采取合理措施减少损失扩大,这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的,出租人不能任由房屋空置,而让承租人支付高额的赔偿费用;反之,如出租人要求提前收回房屋的,承租人也应采取合理措施,如正在进行装修的应停止装修,或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理,防止损失进一步扩大。

第二,当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的,双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间,双方当事人可以在法院的组织下进行交接,也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的,应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续,对交接进行签字确认,便于法院对交接的程序和时间进行认定,防止当事人遭受不必要的损失。

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