北京别墅市场为何进入“叠拼年”?

毅家之言

2018-03-23 18:52:00 ·聊聊楼市那点事儿

北京楼市别墅大热,别墅市场叠拼居首,这一市场变化在最近几年里表现的愈发明显。

自2016年开始,北京别墅在楼市整体成交中所占到的市场份额,由此前的个数位,稳定在了接近两成的比重。

别墅,这种曾经专为少数顶尖财富阶层定制的边缘型产品,如今已经成为楼市不可或缺的主力,而叠拼产品的盛行,则是造成这一市场变化的最主要的原因。

自2009年开始,叠拼别墅的市场占有率逐年攀升,2017年甚至超过了别墅总销量的半数。可以说,正是在叠拼别墅对高端置业需求的引领作用下,才让别墅的热销从偶然变为必然。

与此同时,由于置业需求的聚焦,也让叠拼别墅的价值得到了市场的充分验证。

对比独栋、双拼、联排、叠拼等不同产品类型别墅的成交均价变化也能看到,与三年前相比,2017年叠拼别墅的成交均价以89.6%的涨幅跃居各产品类型之上。

从成交量、价的走势变化,均鲜明标志出北京别墅市场正式进入了“叠拼年”。而叠拼别墅的崛起并非偶然,而是随着市场的演变、需求的升级,在产品上博采众长、兼收并蓄,从居住体验和生活舒适性来说甚至超越联排别墅,才最终奠定了叠拼在别墅市场的龙头地位。

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居住功能的延展

早期的别墅比如独栋、联排、双拼等,虽然更符合客户心中对别墅的传统定义,但是由于户型老旧,实际居住感受并不理想。叠拼经过不断演化,独立性与私密感已经得到了大大提升,同时户型更符合现代居住的需求,逐渐被更多客户认同。

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生活空间的有机组合

叠拼别墅通常是地上两层,首层能做到有老人房,男女主人与孩子的卧室则在楼上,三代之间既亲近又能保有各自生活的私密,更为契合当前家庭的生活方式。

与之相比,早期别墅多为5甚至6层的设计,将一家人的生活场景切割在不同楼层,同时因未预留电梯设计,过多的楼层也让上下楼颇为不便。

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邻里关系的营造

兼顾私密性与邻里空间一直是别墅设计中存在的难题之一,通常情况下别墅为了居者的私密性,只能将生活动线框定在自己的别墅中,邻里交往只能发生在会所、园林等公共区域。

而叠拼别墅则通过入户和庭院的分享,创造适合邻里交往的机会,让经历相似、志趣相投的业主们得以扩展社交圈。

正是基于这三点优势,叠拼的销量位居别墅各产品类型之首。特别是总价在2000万元以内的别墅中,选择叠拼别墅的购房者要远远超出了其他别墅产品。

目前北京多以三叠拼为主,占到供应量约60%以上。所谓三叠拼,也就是层高6层,每两层为一户,共上中下三叠的低密别墅产品。地上垂直分布三户,不仅私密性会受到一定影响,瓜分有限的花园和地下面积,必然会造成资源分配不均衡,产品落差加大的短板。

而更为纯粹的叠拼则是整栋楼只有上下两户,通过分别的入户方式做到私密性更加纯粹,同时能享受更大的花园面积,舒适度也大大提升。在北京房价及产品调控越发严厉的趋势下,这类纯粹的上下叠越发稀缺。

最近,阳光城·京兆府即将推出的二期璟墅,在广泛进行客户调研的基础上,阳光城对二期璟墅产品进行了创新升级,看过之后格外惊艳。

中式府园、五重园林

京兆府是阳光城进军北京的首发作品,也是阳光城标杆产品代表。阳光城匠心独运,于北京城市副中心,五环城市高端居住带之上,打造一席中式府园别墅,非常适合作为住房改善升级的第一居所别墅。

建筑采用与故宫太和殿和曲阜孔庙相同的重檐庑殿顶,彰显仪式感和尊崇感,葡萄牙米黄的立面历久弥新,吉字纹与回字纹的腰线点缀其间,更显精致华美。

社区园林以苏州古典园林的代表作—环秀山庄为蓝本,三段式景观、五重园林秘境,打造写意山水画卷。

独立入户、独立花园

璟墅的上下叠均可独立入户,并各自享有独立的花园,且分别有电梯直达室内,互不干扰。此外,阳光城·京兆府还为下叠产品设计了三种入户方式,可以在地下层停车后直接入户,同时南北两侧也均可入户。多重入户方式更加灵活,如果加其他作为主入口,南侧花园更加私密。

广亮规制的大门厚重大气,手工打磨的玉石把手温润典雅,定制门匾尊崇华贵,下叠的花园面积达到70㎡,隔绝都市喧嚣,尽享四季美景。

宽厅阔墅,三代同堂

作为收官产品,阳光城·京兆府即将推出的260-380平方米叠拼璟墅,着力在增加空间尺度、提高居住舒适度方面下功夫。

目前市场主流叠拼单层面积基本在70-80平方米之间。单层面积过于局促,不可避免地让居住功能受到一定限制。比如一层无法排布老人房造成老人上下楼的不便;若做了老人房,则客厅的采光又受到了影响。同时单层面积过小,连储物空间都收到影响,居住感受比较局促。

阳光城·京兆府的升级产品——璟墅,是市面上叠拼难得做到单层面积110平方米以上、面宽达到10.4米的户型,面宽和进深达到近1:1,舒适度得到了大大的提升——这在当下叠拼产品中实现了突破,实现了总价3000万+的合院别墅才能达到的采光和舒适度效果。成功实现地上五居、三卧朝南的宜居环境。

首层仅客厅面宽便达到6.8米,采光充足,南向老人房的面积达到15平方米,宽敞舒适。上、下叠的二层均为南向双卧室设计,下叠还配备了北向书房,所有卧室均为套房设计,在实现三代同堂居住功能的同时,也保障了各自的私密性。

更难能可贵的是,京兆府璟墅总价控制在2000万内,作为五环旁的城市别墅,这样的户型设计及价格显然是诚意之作。

总价1600万五环城市别墅,面宽10.4米叠拼产品,阳光城·京兆府,凭借独具匠心的产品,和城市别墅的地段优势,重新定义墅居新价值。

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