价难涨，量企稳，北京二手住宅市场横盘可能性更大
导读
事情得从1个多月前说起……
或许是中秋节撞上了国庆十一长假，微信朋友圈里晒团圆饭，秀异域风景，好不热闹。北京二手住宅市场却冷清很多，一副“银十”变“铁十”架势。
“今年国庆长假的北京二手住宅市场确实比较冷。较明显的一点是成交量惨淡，只成交了几十套房。”21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示，去年“9•30”新政出台后，北京二手住宅市场在10月还有2万多套的成交量。而今年10月份成交量只有5000多套。
另据伟业我爱我家集团市场研究院统计，截止28日，2017年10月北京全市二手住宅网签同比2016年10月下滑72.8%。“但剔除长假影响后，10月实际交易水平与9月持平，较此前的较低点有所增加，市场趋势表现为稳中有升。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒道。
与此同时，北京二手住宅的成交价也在震荡趋稳。根据监测数据，现在的成交量虽不如去年同期水平，但北京二手住宅的成交价已大致恢复到去年8、9月份水平。而这也是从今年3月房价高点平均回落了一两成后的结果。另据记者了解，去年8-9月，北京二手住宅的成交价位大概在每平方米5万元出头。
成交价先涨后跌
去年“9•30”新政，今年“3•17”新政（即北京升级版政策“认房又认贷”：二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%），双重政策叠加威力让北京二手住宅市场早早入了秋。
“始于今年3月的二手住宅成交价下降，就是因为出台了‘查漏补缺’的政策。”寇海龙指出，加重了限购、限贷的“3•17”新政，基本杜绝了一些擦边球做法。比如，一个家庭拥有两套房，离婚后可以再买房，但需在一年以后；贷款还清也算二套，贷款两套不再给予贷款。
房产研究院分析师朱万鹏也认为，影响较大的政策因素无疑是在京购房开始认房认贷，二套首付增加10%。“这个因素是对抑制二手住宅市场异常高烧较直接有效的。”
此外，在房产研究院首席分析师张波看来，除了限购相关政策外，楼市长效机制也渐渐发挥药效，共有产权房落地加之租赁政策，对于购房人群的心理影响，将对房价上涨起到长远影响。
而“3•17”新政的出台正是为了遏制从去年年底开始飙升的二手住宅成交价。
如果你在今年年初有意购房，会发现很多二手住宅成交价从去年的6万-7万元/平方米变成了10万元/平方米，或是从8万-9万元/平方米涨到了13万-14万元/平方米。“去年全年二手住宅成交价涨幅不低于36%，今年前3个月又涨了20%多，类似2007年的房价飙升光景。”寇海龙说。
“3•17”新政一出，二手住宅成交价应声而降。
较之今年3月，9月的北京二手住宅成交价，在五环以外跌幅较大，达26%-27%；市内跌幅相对小，但也有15%-16%。
“只有二手别墅的成交价不但未跌，还略有5%-6%上涨，包括西山别墅区、中央别墅区等。”对此，寇海龙给出的理由是，购买二手别墅的买家大部分在30到40来岁，他们拥有一定的经济实力，很少贷款，多是全款购房。有些人也会卖掉市区的高端住宅，换成西四环外或北五环外的别墅产品。因此，他们受限贷、限购政策的影响有限。
换言之，对比去年9月底，一年来北京二手住宅成交价是在增长的，环比10%左右，涨幅主要集中在去年12月和今年1-3月。今年3月以后，房价才步入下行通道。
以通州二手住宅市场为例，在2016年到2017年年初，成交价翻了一番，从2万多元/平方米一路走高到3万-4万元/平方米，高点时甚至突破5万元/平方米。但在“3•17”新政之后，通州二手住宅成交价开始跌落，降幅高达30%多。据一位中介人士透露，“通州一套报价450万元的两居室，今年9月份的成交价只有320万元了。”
2017年10月份，北京二手住宅成交价继续下探，只是降幅不大了。伟业我爱我家集团市场研究部的数据显示，北京二手住宅成交均价环比今年9月下降1.5%。
价持续回落后，量也有起色
今年3月份后的北京二手住宅成交价跌落，与成交量在4-7月的陡降正相关。
伴随政策出台，成交量总会随即下探。
“去年‘9•30’限购之后，对北京二手住宅成交价的影响并未立竿见影，但对成交量有较大遏制，10月份成交量就有30%左右的降低。”朱万鹏表示。
转至今年，监测数据显示，北京二手住宅成交在3月达到了2017年迄今为止25952套较高峰，“3.17”新政后则一路走低，自6月开始，成交网签量开始跌落至1万套以下，截至10月份已经连续5个月成交量不及1万套。
成交量大幅下跌，成交价随之松口。而也正由于二手住宅成交价的持续回落，从今年8月份开始，部分刚需购房需求已经逐步结束观望。
从安居用户的面对面采访回馈上看，A女士经历了“暂缓、观望、试探”的心路历程：“3•17”新政刚出来，她就直接搁置了自己的换房计划，等待房价下跌。一直到8月份左右，她发觉二手住宅成交价下跌近10%左右，一些老小区房源跌至去年水平，才又去看房。
A女士在与卖家谈价的过程中发现，“老破小”房屋房价降的较多，并且也很乐意直接降价卖，有些卖家直降50万元出售。“但一些次新房，就没有这么‘爽快’。”
不少刚需买房人都有与A女士类似想法。据记者走访了解，不少中介也都表示，目前看房人群在逐渐增加。
对此，胡景晖分析指出，“政策的持续从紧从严，使得一些抱有‘政策放松’幻想的投资投机者开始逐步放弃坚守，降价出售房产，以求尽快回笼资金另谋其他投资渠道。随着房价的回落，议价空间的增大，促使了部分刚需购房家庭逐步结束观望，在充分对比议价后理性入市。”
值得注意的是，北京二手住宅成交量已在7-9月连续出现小幅回升。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年9月份，北京全市二手住宅网签总量为8876套，虽然与去年同期相比下跌了71%，但是环比8月上涨了15%，且这是继8月份之后，北京二手住宅网签量在“3•17”新政出台后，连续第二个月出现回升。
然而，今年10月份的开局并不好。
伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，2017年10月排名前列周（2017年国庆十一长假前7天），北京二手住宅网签20套，与去年国庆长假同期相比下跌90.4%，创下自2007年有网签记录以来新低。
整个10月，北京二手住宅网签环比9月同期同样下滑，降幅为31.2%，中止了7-9月的连续小幅上升势头。
不过，胡景晖认为，10月网签数据环比下滑，主因在于国庆长假导致的工作日减少。从10月9日到27日，北京二手住宅共网签5131套，日均网签270套，这一数据高于7-8月，与9月基本持平（其中，9月截止28日时日均网签271套，8月日均网签249套，7月日均网签231套）。
从北京二手住宅单日网签量的走势也可以看出这点。半年以来，北京二手住宅单日网签量基本都维持在600套以下，但在7-8月时，单日网签量下降到了不及400套，这种情况直到9月下旬才开始有所改变。9月下旬、10月，网签量超过400套的日子明显较7-8月增多。
北京二手住宅单日网签量半年走势
数据来源：伟业我爱我家集团
政策无松动下，或将量价齐稳，支付结构也逐步稳定
在经历今年3月冲高回落后，现在的北京二手住宅成交价在稳中有降。“基本没有涨钱的了。”寇海龙的解释是，虽然8-9月北京二手住宅成交量在回升，但是爬升速度很慢。10月份又下挫。在这种情况下，房价基本按兵不动。“通常，量跌时，一开始房价不动；量跌幅加大，房价才下跌。现在是量即使微涨，还可以砍价。等待量上涨多时，房价才会上涨。”
胡景晖强调，近几个月来北京二手住宅成交量稳中有升，并不意味着楼市调控政策效力的减弱，也并非楼市开始反弹的信号。
就在国庆长假之前，一些房价涨幅过快的二三线，甚至三四线城市也在不断收紧限购、限贷、限售等调控政策，重点一二线城市的楼市调控政策依旧从紧从严，信贷方面还在不断收紧。由此可见，目前楼市交易量的回升，恰恰是在楼市调控在平抑房价、降温楼市、稳定市场预期等方面取得明显成效后，合理购房需求的理性回归。
十九大期间，中央再次强调“房子是用来住的，不是炒的”，可以预见，维持从严调控将是未来全国楼市调控的基本基调，北京尤为如此，调控政策在较长时间内不会有松动的可能。在政策的持续作用下，未来北京楼市将继续去除炒房，去除投机，释放真正的居住需求，整个二手住宅交易将向居住目的回归。
另外，从线上的调研来看，购房者信心指数自今年“3•17”新政后，呈现连续数月的跌落，在8月有小幅回升后，到9月旋即下降至全国较低点，9月的信心指数相比4月已经下滑了3.4%。
步入10月，购房者信心指数则又出现回升态势。10月份购房者信心指数为102.1，环比9月上涨了1.8%，其中，59.2%的意向购房者认为调控政策仍将出台，比9月低出近10个百分点。
数据来源：
另一个佐证是交易节奏有所加快。
伟业爱我家集团市场研究院统计显示，2017年10月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为14.38次，环比9月增长了0.62次，但低于8月的14.90次；每位成交客户的平均看房次数为4.81次，环比9月减少0.26次。
从今年前10个月的数据来看，3月后北京二手住宅每套成交房源的平均被看次数、每位成交客户的平均看房次数都在增加，整体交易节奏在放缓，这与3月后北京二手房市场的降温趋势完全一致。但每套成交房源的平均被看次数在9月、10月有所下降，每位成交客户的平均看房次数也在10月出现下滑，这说明市场的交易节奏有所加快，购房者的购房意愿有所增强。
那么，北京二手住宅成交量在今年第4季度还能否上扬？
“去年，北京二手住宅市场每月的平均成交量达2万多套，全年将近27万套。今年截至9月，刚刚成交11万多套；剩下的3个月成交涨幅有限，环比10%，即每个月大概1.2万-1.3万套已经是不错的结果。”寇海龙预计，2017年全年北京二手住宅成交在15万套以内，基本是去年的一半。
朱万鹏持类似判断，他认为，按照现在北京二手住宅市场的成交走势，今年第4季度总体将会呈现量价齐稳态势，成交量上会有小幅回升，变化幅度基本控制在5%-10%左右。
胡景晖同样料，从5月到10月，北京二手住宅房价已经连续下行6个月，而网签量实际上只连续下降了4个月。“显然，由于价格具有粘性，尤其是住房这样的高价值商品，北京二手房价的下降幅度是比较小的，但持续的时间也更长。”在房价回落并企稳的情况下，未来北京二手住宅成交量还将持续小幅理性回升。
此外，北京二手住宅支付方式的新结构开始稳定。
伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，10月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例为33.3%，商贷支付的比例为23.9%，市管公积金支付的比例为26.9%，其他支付方式的比例为15.9%，各种支付方式占比与9月如出一辙。
纵观今年前10个月，商贷支付的比例曾经超过一半，但3月开始，商贷支付占比不断缩小，从过半下降到了四分之一；全款支付占比不断扩大，一度从四分之一增加到近半；市管公积金支付占比及其他方式的占比也一直稳步扩大。到8-10月时，全款占比稳定在33%左右，商贷占比稳定在24%左右，市管公积金占比稳定在将近27%，其他方式稳定在15%左右。
可见，在政策、交易量开始稳定的情况下，北京二手住宅交易的支付结构也逐步稳定了下来。
胡景晖分析表示，贷款是当前绝大部分人购房所必须采用的方式，尤其是在北京这样的高房价城市，由于公积金贷款额度较小，使用商业贷款购房曾是大部分人的选择。“3•17新政”后，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，银行贷款利率也不断提高，批贷门槛严格，一系列政策让商贷购房的比例大幅缩小，全款购房及其他方式的比例大幅增加。
不过，8月开始，市场交易已经开始稳中有升，政策尤其是银行贷款政策也没有了更大的变化，市场的支付结构自然也逐渐稳定，形成了全款占三分之一、商贷占接近四分之一、市管公积金占四分之一的结构。“未来只要市场和政策继续维持稳定，北京二手住宅交易的现有支付结构也将维持下去。”胡景晖表示。
