注意啦!购买停车位时不能忽视的问题

众星不动产

2018-03-28 16:41:00

购买停车位时不能忽视的问题

停车位买还是不买?成为一件难以抉择的事。

一位在地产领域工作多年的销售人员向法治周末记者透露,目前房地产市场上,有很多小区存在无法进行产权登记的停车位,开发商一般通过转让使用权的方式销售这类车位,而这里面存在不少法律风险。

消费者在购买无法进行产权登记的停车位时,一定要慎重!

小区停车位不一定归开发商所有

2016年6月,家住山东省某县一小区的王志(化名)与现在所住小区的开发商签订了一份商品房买卖合同。因为当时没有停车需求,为了节省置房成本,王志并没有一并购买开发商销售的地下车位。

不久前,王志购买了一辆轿车。爱车在手,王志突然发现拥有属于自己的车位竟成为了一个紧迫的需求。

“因为小区外的街道很少有车位能停,我就考虑从开发商那再购买地下车位。但了解了车位的情况后,我却不敢掏钱了。”王志说,“地下车位根本就没有产权证,让我签的协议也是租赁合同。销售人员告诉我想买就得签他们制定的格式合同,不然拒绝出售,但合同里却有很多问题。”

其实,小区车位的权属问题,是王志心里的一个困惑:“实际上,对于开发商是否有销售资格,我是质疑的,因为车位无法进行产权登记。但是我不清楚什么样的车位才归开发商所有,什么样的车位本身就该归业主共有?”对房地产、物业管理等方面深有研究的北京市安理律师事务所律师包华告诉法治周末记者,小区车位能否进行产权登记的一个前提是,停车位是否有建设规划许可。

“有建设规划许可才可能进行产权登记。”包华介绍,“也存在有建设规划许可但无法进行产权登记的情况。例如,建设在人防工程规划中的地下停车位就不能进行产权登记。”

那么,是否所有小区车位所有权都属于开发商?答案是否定的。

北京市中唐律师事务所律师王玉臣告诉法治周末记者,至少有三种情况所有权不属于开发商。

“车位属于小区的公共配套车位,产权属于全体业主所有。建筑规划上原本没有车位的地方,比如车道、绿化用地等,被开发商或物业公司私自改造成车位的,这一类也属于业主共有。”王玉臣说。

此外,王玉臣介绍,还有一种车位属于国家所有,即人防工程上所建的地下车位。人防工程指的是为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑,高层建筑同步建设人防工程是国家的强制要求。

“这类车位开发商日常可以根据谁投资谁使用的原则作为车位使用,但是无法办理产权登记,也不能出售,只能出租。”王玉臣说。

变相租赁仅20年

王玉臣提醒消费者应当注意购买合同本身的问题,警惕开发商“以租代售”。

“目前,小区中的车位分为有产权证和无产权证的车位。对于没有产权登记的车位,一般而言,要么属于人防工程的一部分,产权归国家所有;要么属于占用业主共有部分的车位,产权归全体业主所有。作为非产权人,开发商办不了产权登记,也不能转让。”王玉臣说,“严格从法律角度来看,这种转让合同是无效的。”

王玉臣告诉记者,在实际操作中,有些开发商会称即便是无法办理产权证,也会跟业主签订租期长达70年的车位租赁合同,甚至会在租赁合同上写上“车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致,即70年”,让业主以为即便没有产权也可以在70年内使用车位。

在王志提供的购房协议中,法治周末记者就发现了类似的条款。该条款内容显示为“车位使用权的时间同乙方所购住宅一致,并且业主对此完全认可且无异议”。

“但事实上,租期长达70年的租赁合同,从第21年起就已经无效了。”王玉臣提醒,“我国合同法保护的租赁合同的最长期限是20年,如果超出20年的都是无效的,不受法律保护。而且,很多开发商实际上是项目公司,名义上属于某某大集团,但开发了某个项目后不久,有可能就消失了。”

那么,小区业主该如何辨别小区车位是否归业主共有?

王玉臣提示,可以通过信息公开的方式到相关的规划部门调取小区的建设工程规划许可证及附图附件,通过上面的经济技术指标表及图示等去分辨具体的规划情况。“如果显示是公共道路或者小区绿化,那么这上面的车位就应当归全体业主所有;如果规划上显示是非营利性配套,也属于全体业主所有。”王玉臣补充说,还有一个比较简单的辨别方法,如果车位不是人防工程,开发商也没有取得预售许可证,不能办理产权,一般都属于全体业主所有。

本文来源:法治周末

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