报告丨信心还在,但未来房地产没有高速公路只有戈壁滩

中国房地产报

2018-03-26 17:42:00 ·聚焦地产,洞悉中国。

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中房智库高级研究员 李红梅/ 文

“只有稳了,才能走得更远。” 融信中国品牌营销中心总经理张文龙表达了对于后续房地产市场发展的信心,这也在很大程度上代表了一群人的心声。

全国两会刚刚落幕,中央“房住不炒”“因城施策”的定调明确。对楼市从严调控已有心理预期的开发商们在压力面前,心态倒是比较积极。中国房地产报记者独家调查显示,2018年一季度中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index,简称中房MCI指数)为74.68,同比微涨4%,虽然信心略显低迷但还是保持稳定。2017年年初,经理人信心打破2016年全年经理人最低信心纪录。从单项来看,在高压调控之下,经理人对于产业政策、融资能力和成本控制信心不足。

接受中房智库调研时,开发商表达了对楼市长远发展的信心。当下企业对内正在加强对产品和服务品质内修,以及长租公寓、特色小镇新业务的探索;对外加强合作开发。

“随着总体城市化进程加快、消费升级扩大,特别是人民对美好生活之物质空间、精神空间的迫切需求和向往,政府一直期望的中国房地产市场持续、稳定和健康发展,正在逐步呈现出来。”中交房地产集团有限公司副总经理周济说。

金融监管新一波高压 开发商去化压力增加

今年两会,政府工作报告再一次提及房地产平稳发展。开发商关注的热点除了楼市调控走向、房地产税,还有一个是金融监管问题。

“下一步要加快住房制度改革和房地产长效机制的建设,保持房地产市场的平稳健康发展。”住房和城乡建设部部长王蒙徽的表态是:坚持调控的目标不动摇,力度不放松,保持政策的连续性和稳定性,特别是要进一步夯实地方政府的主体责任。第二就是要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这段话需要给职业经理人重点划线。一方面是对楼市宏观政策的信号,另一方面是政府主导方向的强化。

“一线城市及其周边市场调控严厉导致相关开发商,特别是个别环京布局的开发商销售困难、回款困难,面临严重的资金链断裂风险。目前已经有个别企业到了不得不依靠卖地求回款求生存的境地。”一位知名房企管理层告诉中房智库。

目前一线城市尤其是北京,开发商普遍存在销售压力。一方面二手房价格下降,导致部分改善类客户手里房源难出手;另一方面又存在买房资格严问题,加之贷款难度增加。

前银监会、现银保监会主席郭树清在两会的讲话也释放了2018年金融监管力度不会放松:银行是防范金融风险攻坚战的主战场,重点工作之一是要稳定杠杆率,企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快,需要警惕。

对于开发商来说,融资压力在2018年显然是有增无减。

“央行也关注到个别房地产企业在财务方面比较激进,会有一些风险。”央行副行长潘功胜在表示积极支持购房合理需求的同时,也发出警示。

“两会热议话题我最关注金融监管。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为,房地产与金融的关系越来越密切,行业集中度越来越高,竞争越来越激烈,企业现金流更为重要。“未来房地产没有高速公路,只有戈壁滩。”

行业洗牌速度加快 房企迎来租赁时代

“租购并举的住房方向必然让租房、租赁公寓被认为将成主流市场,大量资金将会涌入租赁、公寓市场。我们2018年将把公寓产品的去化做为重点工作对待。”河南美商置业总经理李涛说。“房地产未来十年将是一个红海竞争白热化的时代,大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的现象将会越来越明显。”

房地产的分化程度正在不断上升,楼市调控力度不放松将加速行业内的洗牌速度。银行钱袋子收紧,土地也越来越难拿。在中房智库的调查中,一位地方知名房企职员正在寻找新的机会,因为其所在企业开发完手中现有项目已无新项目开发。

找地、找钱成为很多房企的头等大事。

“强化金融监管必然导致房企的资金链承压,没有一定资金实力和操盘能力的中小房企生存状况堪忧。随着行业的重新洗牌,今年会出现更多股权和项目的并购。”北京金天恒置业有限公司总经理欧洋认为。

从陆续公布的上市房企业绩来看,2017年,房企业绩整体表现理想,这得益于企业适时调整开发和营销策略,及时应对市场。对于2018年业绩,一些房企采取了保守的策略。碧桂园在今年的业绩会上宣布不设销售目标,销售任务根据市场情况灵活调试。

一些成长型的房企希望借楼市调整机会冲进房地产第一梯队。在短期受困的市场上,欧阳捷建议房企紧跟政策,顺应市场。政策鼓励租赁住房和长租公寓,房企也要将眼光放得更长远,把握住存量市场机会。

“行业集中度一定会越来越高,慢鱼会被快鱼吃掉,我们正处于快速发展、快速布局的关键阶段,品质、服务、规模和速度缺一不可,在三年内挺进第一梯队。”中国金茂长沙公司副总经理杜平告诉中国房地产报记者。

“机遇存在于城市分化、企业分化这种大市场环境下,将会出现很多全新跑道。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度长效机制逐步建立,一线城市全面进入存量市场,二三线城市尚有后发效应,租赁市场又成为一个新的主战场。”当代置业执行董事兼总裁张鹏称。他认为,“绿色科技类产品在2018年会有较好发展预期。”

(苗野、梁笑梅、赵春林、李格非、唐洪涛、孙英财等对2018年一季度中国房地产经理人信心指数调查亦有贡献)

责任编辑:何可信  李叶

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