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这份文件明确了北京以后的住宅，

要把新建小区整体「抬起来」，做成抬板住宅。

抬板平台以下那一层空间，不计入容积率，也不计入地上建筑规模。

抬板高度原则上不超过八米，七层及以上的住宅建筑都能做。

北京以后的现房新房小区就这么华丽丽的准备全部「升咖」五代宅了呀~

01

抬板这两个字，南方早就不新鲜了。

上海、杭州、广州、深圳、成都、武汉，抬板住宅已是高端盘的一面旗。

上海市去年出的抬板政策，今年就成了上海的「抬板元年」，从刚改到豪宅，都没落下。

北京慢了半拍，今年8月华润万泉寺和保利太平桥规划方案出来，才有人敢先尝这口螃蟹。

华润万泉寺0007，今年4月30日以57.71亿底价拿下，楼面价5.85万每平方米。

地块在丽泽商务区北区、莲花河西岸，主力面积段180平方米以上。

它的打法是「全域抬板加多层架空加下沉庭院」，北京第一个轨交联动的抬板大盘。

保利太平桥0001，5月19日保利经过一百五十一轮竞价、溢价15.4%、41.544亿拿下。

曜系首次进北京，容积率压到2.0，内城罕见。

小区整体抬高数米，板下是阳光车库加设备加公服，板上是纯步行景观加立体园林。

一万平米级的架空会所，也塞进了抬板之上的公共空间。

一百二十到一百八十平方米的四居起步，综合拓展使用率做到九成七到十成。

两个盘，一个走丽泽豪宅路线，一个贴西城老钱改善，给北京「抬板元年」开了头。

不过抬板不是免费午餐。

建造成本和后期运营成本，都比常规社区大比例增加，尤其是后期运维成本。

这种案例翻翻抬板社区交付3年以上的地区就清楚，维持运营的代价是物业费3年超100%的涨幅，不可谓不难了。而北方的四季温差太大，雨雪分明，设备运维，植物养护的费用只能更高。

02

豪宅尝鲜之后，普通住宅也赶上了这阵风。

10月9日，北京发布2026年第十二轮拟供商品住宅用地清单。

三宗地，土地面积约八公顷，建筑规模约十四万平方米。

丰台新宫，四环到五环之间，紧挨地铁四号线和十九号线换乘的新宫站，周围在售新房有建发金茂·观宸、建发·璟院、中海公元里、森与天成，均价段位6.7-7.9万/平。

石景山衙门口，紧贴西五环，邻近未来的11号线2期。周围在售新房有长安悦玺（去化64%）、中海学仕里（65%）、中海学府里（87%），远一点还有热卖的龙樾璟序，成交均价57,123/平。

平谷新城，六环外，挨着年底开通的地铁22号线平谷站。

三宗地，全是轨道微中心周边的成熟用地，且周边都有在售新房项目，根据已有项目去化完全可以推测未来地块产品怎么打造、什么面积段、什么价位几乎明牌。

综合看，新地做刚改为主的概率更大。为什么会这样？

因为8月28日现房销售规则出台，房企拿地后需垫资盖到封顶甚至竣工才能回款，几十亿资金压两年，容错率极低。超高层货值大、工期长，低密去化慢、客群窄，都不适合在规则试错初期上桌。多层和小高层工期可控、客群明确、卖得动，成为首选。三宗地全部贴着轨道线，周边配套现成，且片区都有同行打过样，房企好算账、确定性高。加上9月多宗高总价地块夭折，政府此时拿熟地试价，目的是找到三方都能接受的地价。

按照现在的供地思路，近期抬板的刚改项目大概率会多起来。

03

普通住宅为什么也能抬起来？

因为意见提出规则：抬板平台以下空间，不计容。

同样的地，一层做车库、配套、公服，不占容积率（不损失可以卖的空间），还不用挖地下，省出土方成本。

且房企拿着「白送的空间」做人车分流、立体园林、架空会所，产品还能好卖，更有竞争力，还能卖价格高点，确实有动力不少。

再看门槛：七层及以上的住宅才能抬板。

豪宅是小高层加高层，刚改也是小高层加高层，门槛对两边一视同仁。

更巧的是适用范围。

此前的好房子送面积政策，只限平原多点地区，城六区不在其中。

这一回的抬板意见，写的是「全市范围内试行」，城六区第一次被放进政策口子。

丰台新宫、石景山衙门口，本就在城六区，普通住宅首次拿到抬板资格。

政策、供地、地段，三件事在这一周里严丝合缝地咬在了一起。

04

新房在四百万以上走量，二手房在四百万元以下堆积。

这句话，可能会变成京楼未来的真实写照。

近三十天，北京二手房成交里，二百万以下占三成一，二百万到四百万占近四成，合计超过七成。

每十个买房人，七个买的是总价四百万以下的房子。

再看长城证券的数据：北京四百万及以下二手房占比，从2021年四成一，升到2026年四月六成。

与此同时，中段在塌。

四百万到五百万段，占比从11.9%掉到9.3%。

五百万到六百万段，从7.9%降到6.4%。

能踮踮脚够到四百万以上的人，可能会开始算账。

同样的钱，买别人住了十年的次新，还是买使用率九成五、带会所、铝板外立面、抬起来的新一代产品。

这道题，不难选。

抬板刚改盘一旦入市，代际差会被拉到最大。

丰台新宫、石景山衙门口若带着抬板条件出让，未来的房子会是立体底盘、人车分流、高使用率。

四百万以下的老破小，原本只靠「够便宜」这一条活着。

当更好的新产品在同价位附近出现，那唯一的价格护城河，就被削掉了一截。

次新二手房先被抬板新房吸走接盘侠，想卖房置换的人卡在手里。

链条一断，最底层的老破小流动性最先承压。

05

最后，这份意见的底层逻辑，是在特定地块上用特定的技术手段解决特定的问题。

地形高差地块把劣势变优势，滨水地块打通亲水通道，轨道微中心实现人车分离——《意见》的优先条件说明，不能为了抬板而抬板。

政策是试行版，有效期两年。

但产品革命的窗口期，往往比政策周期更短。两年之后回头看，立体的北京和扁平的旧时代，哪个先来，哪个先走，现在下结论还太早。

让子弹飞一会儿。

毕竟，政策给的是方向，市场给的是答案。第一批吃螃蟹的人已经动筷子了，但真正的大菜还没上桌。