△来自公众号《佳爷房谈》

昌南现在基本已经卷到使用率100%了……

不过最近，昌南的户型使用率又卷出新高了，不仅如此，传说中豪宅专属的抬板住宅配置也降维给刚需产品配上了。

这就是建发东小口0002地块，今天案名也出来了——建发越秀·观玺。

而且售楼处样板间预计月底跟大家见面，

如果消息属实，这个名字大概率会成为接下来昌平南买新房最绕不开的存在。

1、东小口到底有多硬核？

项目火爆一定跟位置相关！东小口0002地块位于昌平、海淀、朝阳三区交汇的“黄金三角”，直线距离北五环约3公里，是昌平区距离海淀核心区最近的连片住宅用地之一。西侧就是今年卖的很火🔥的龙樾海序。

对在西二旗、后厂村上班的人来说，往西就是中关村东升科技园、金隅智荟中心，往东能吃到望京商务区的外溢。

在建的13B线东小口站距离项目约800米，通车后向西5站到西二旗，向东3站到望京。两公里外还有8号线。

这个地方天然就是给互联网从业者准备的。

直线约1公里还有西三旗万象汇，南边是东小口森林公园，规划中的12年一贯制教育用地据传是101中学，海淀医院北院区也已启动招标。配套不说多惹眼多成熟，也基本是看得见摸得着的。

不仅先天位置适合海淀朝阳刚需刚改外溢，产品也不孬。

双大门设计，同价位少见；78㎡三居两卫、全系花池、实得面积破百，得房率再次卷出新高。而且，这个项目还“疑似”是个抬板住宅项目！

2、为啥疑似抬板？

项目还没正式公布抬板，但看规划总图，痕迹已经很明显，所以先说“疑似”。

在规划总图上，每栋楼通常会标两个高度：H和h。

H是规划高度，用来审核是否满足限高要求。

h是消防高度，用来判定建筑分类和消防设施配置。

两者起算点相同，都是室外设计地面，但算到的终点不同。

东小口二期北排1#楼标注：H=58.05米，h=54.00米。两者差了4.05米。这4.05米，主要就是女儿墙和屋面构造层——保温、防水、找坡这些加起来的高度。

括号里的54.75米，是结构高度，算到屋面结构板顶。它是抬板高度计算的基准。把54.75米和54.00米对照，再对比周边地坪，就能反推出北排这栋楼实际被抬高了约3.3米。

以此类推，

一期：北排楼栋抬高3.6米，中排抬高3米，南排东侧抬高3米、西侧车辆入口处抬高2.7米。

二期：北排楼栋抬高3.3米，中排抬高3米，南排抬高2.7米。

看着像个坡，有业内人士分析是为了方便和市政道路的衔接……但是我没想明白最低2米多，这怎么方便……没事，后续有官方解读再跟大家分享。总之，房子是抬起来了！

抬板有啥好处？

首先是首层的采光等弊端被消除了，抬板的首层基本相当于二层了，其次首层隐私也得到了守护，北京新房围墙没有实墙，全部是栅栏，这样首层的隐私很成问题，所以首层都便宜；最后社区整体抬起来了，也有更多的空间做园林整体规划了，减少了挂羊头卖狗肉的情况，能真正有底气谈得上品质了。

但是带来的问题也需要关注，首先是建筑成本、其次是后期维护、公摊等物业成本，目前北京还没有可以参考的案例，所以还得往后看。

不过项目还没有明确是否抬板，咱们后面有项目准确消息，再跟大家分享。

另外，从报规图上，咱还能看到不少项目品质提升的点，

例如，0002地块没有规划地上停车位。

现在北京不少新盘车位配比要求不低，有的项目甚至要到1:2。如果车位全部做到地下，土方开挖量大，成本明显上升。所以有些房企会在设计图上做地上停车位，交付后不安排停车，后期改成绿化，既满足指标又省了地下开挖的钱。

建发没走这条路。

小区老老实实往下挖了两层地库，车位全部入地。低密园林该怎么设计怎么设计，其完整度总好过有地上停车位的项目吧。

再加上双大门设计：一期东侧有标志性主入口，二期西侧另设带广场的景观大门，两期独立归家，一个千户大盘，两个大门，同价位里不多见。

03、得房率卷到满，78㎡三居两卫

建发这次在赠送面积上，打了一套组合拳。

据小道消息，南向通面宽阳台，1.2米和1.5米两种进深，计一半建面；北向通面宽设备平台约1.2米，全赠送；部分边户送大进深侧飘窗。

最狠的是花池。所有户型，南阳台外都送景观花池——这在昌平是头一遭。之前的星寰时代、龙樾海序、北清润府，70多平小户型普遍不送花池。建发做到了户户有花池。

据小道消息，78㎡三居两卫，实得面积据说可以突破100%。总价如果压在440万级，对西二旗、后厂村预算有限的科创首套家庭，门槛足够低，实用性十足高。

△网传78平户型

二期户均面积微涨到104㎡，主力覆盖73、95、110㎡，少量150㎡进阶款。户型梯度从刚需三居到改善四居，覆盖完整。使用率预计94%起步，部分户型有望破百。

4、格局剧变

建发拿这块地花了49.77亿，楼面价约3.66万/㎡，比隔壁龙樾海序贵了约4600元/㎡。

于是怎么让市场接受高出的这部分溢价成了这个项目不得不面对的课题。因为市场不会因为你拿地贵了，就要无条件接受。

于是，在最开始的阶段，我们从报规上看到了全地下车位、双大门、全系花池、约78㎡三居两卫、架空层、邻里共享空间、新中式门头等等，甚至还看到了北京第一个守护刚需隐私的“疑似”台板的设计。

叠加828新规对市场的影响，最近不少在售新房宣布收回折扣，热门待开盘的新房项目也都放话可能上调价格。房企回款时间被往后拖了一年半到两年，未来利润才是目标。

不过目前属于项目口嗨阶段，因为828新规公布后还没有开盘的项目，细则还没有落地，市场真正的接受度还没有测试出来。

新房会不会涨价不知道，但是二手房的房东们悬着的心怕是要死了，也就一年的功夫，昌南的产品已经经历了好几轮迭代，以前是差一个精装修，后来差一个阳台，现在差一个抬板加全系花池加78平三居两卫。等到东沙河地块入市、抬板细则落地之后，这个差距可能还会继续扩大。二手房价格如何我还要等数据，不过最新消息，这几天挂牌量上来了……

后续市场怎么走，新房会不会涨价？二手房会跟着涨价吗？还是持续阴跌？记得关注血拼哥，有一手消息，或者市场动态变化，我们在一起分享。