二手房交易法律研究——借名买房

民商事法律服务团队

2018-03-05 12:57:00 ·-

 

我国北京、上海等地区存在着严厉的楼市调控政策,大多数存在买房意愿的购房者因户口、贷款等原因只能望房兴叹。在此类情况下,很多购房者采用“借名买房”的方式来实现购房目的。

1、“借名买房”的定义

所谓“借名买房”是指由于一方当事人(借名方)出于某种不便利的原因,不便以本人之名义购买房屋而与另一方当事人(出名方)达成合意,以另一方当事人的名义购买房屋的行为。所购买的房屋名义上由出名方所有,实质上由借名方所有。

在“借名买房”的过程中,一般来说购房的所有款项均为借名方提供,以自身名义或出名方名义进行缴纳,有关购房的手续(包括但不限于购房合同、缴税票据、房屋产权证、物业及水电费票据等)均由借名方保管。因“借名买房”多发生于亲友之间,实践中借名方及出名方针对“借名买房”的协议一般以口头协议居多,极少部分存在书面协议。

2、“借名买房”的原因

“借名买房”发生的原因分为以下几种:

(1)规避“限购”政策

2010年开始,为遏制房价过快上涨,北京、上海、广州等城市纷纷出台了限购令,以限制一部分家庭、企业购买过多房屋或者投机商炒房,以维护房价平稳。这也直接导致了部分投机商以及想购买多套住房的家庭、企业选择了铤而走险,利用“借名买房”的途径以他人名义购买房屋并进行登记。

(2)规避限贷、禁贷政策

一线、二线城市房价上涨,催生高杠杆抵押贷款购房的现象,一方面导致了房价进一步上涨,另一方面诱发金融风险。为了抑制高杠杆购房,银行实行了限贷、禁贷的政策,例如二套房首付比例太高、利率上浮、三套房禁贷、贷款年限及条件降低等政策。一些购房者为了规避限贷、禁贷政策利用“借名买房”途径实现购房目的。

(3)简便手续、减少税费

目前我国房产税、遗产税正在酝酿、制定的过程中,一部分购房者为了减轻购房的税费负担,以他人的名义购买房屋来达到避税的效果。例如出于规避遗产税、简化登记程序的考虑,直接将自己出资购买的房屋登记在子女或其他将来的继承人名下。

(4)享受购房优惠待遇

国家为了保障低收入、无房人群的居住条件,提供了带有保障性质的住房。相比于一般商品房而言,福利保障房住房首付低、房屋单价及总价低。福利保障房购买需要一定的条件,一些不具备条件的购房者利用政策漏洞,私下操作,利用他人购买保障性住房的资格,从而享受优惠购房的待遇。

(5)隐匿财产及身份信息

隐匿财产及身份信息分多钟情况,例如一些明星、网红等公众人物为了保护隐私不愿透露个人住宅信息,遂“借名买房”;一些存在非法、灰色收入的人员利用“借名买房”进行财产的转移或者达到掩盖财产的目的。

“借名买房”是双方当事人协商一致的意思表示,主观层面上原因多种多样,难以穷尽。

3、“借名买房”的风险

(1)借名人风险

①购买房屋并登记在出名人名下后,出名人反悔不配合借名人过户、入住,影响借名人行使权利甚至钱房两空。

②借名人以出名人的名义购买保障性住房,借名人实际上并不符合购房条件,即使出名人认可借名购房事实,借名人也不能取得该房屋的所有权。

③出名人擅自出售房屋,借名人不能向购买房屋的善意第三人主张房屋的物权,只能向出名人主张房屋价款的债权,存在钱房两空的可能性。

④出名人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等,在他项权利人为善意的情况下,借名人要求确认权属,通常需要涤除他项权利,才能实现目的,否则法院会以不能实现为由驳回借名人的诉请。

⑤出名人如存在强制执行的债务,法院将会把房屋视为出名人财产予以强制执行、拍卖。

(2)出名人风险

①“借名买房”后,出名人丧失了再次享受购房优惠条件的机会,如部分城市的首套房优惠政策,抽签摇号所取得的序位等。

②借名人以按揭贷款形式购买房屋,在借名人不履行按揭还款义务的情况下,会对出名人的信用资质发生影响,甚至银行直接向出名人要求还款。

实践当中的“借名买房”纠纷,出名人与借名人通常关系较为密切,法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系,因此双方基于信任,很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。由于“借名买房”本身隐藏着许多不可预测的因素,很容易引起纠纷,除了对当事人本身财产权利的损害以外,亦是对双方感情的破坏。

4、“借名买房”裁判观点

(1)因规避“限购令”借名买房而签订的借名买房协议有效。“限购令”属于管理性强制规定,并不属于效力性强制规定,违反商品房“限购令”规定并不必然导致合同无效,另外违反“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益,故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。【(2014)浙甬民二终字第559号】

(2)因规避“限贷令”借名买房而签订的借名买房协议有效。在房地产调控过程中,借名方为规避银行信贷政策而与出名方签订的借名买房协议并未损害社会公众利益,仅仅损害银行单方面利益,应认定借名买房协议有效。【(2010)京二中民终字第19950号】

(3)借名购买经济适用房违反了国家相关规定,借名买房协议无效。经济适用住房是政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。【(2014)昌民初字第05635号】

(4)书面借名买房协议并不是构成“借名买房”行为的要件,在缺乏书面协议的情况下,认定当事人之间是否存在借名买房关系,关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。【(2017)京02民终6888号】

5、“借名买房”法规

(1)北京市高级人民法院京高法发[2014]489号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

(2)广东省高级人民法院粤高法[2017]191号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定:“借他人名义购买房屋、借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。”

(3)上海市高级人民法院沪高法[1993]148号《关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要》第二十四条、第二十五条:“外国人、华侨、港、澳、台胞借我国居民名义以人民币购买内销房的,应确认合同系规避法律的行为,诉讼中可将系争房屋拍卖,发还境外人原出资部分,增值部分依法予以收缴。无当地户口的人和单位购买城镇、郊区商品房屋的,符合本地房屋买卖法规规定的,可以认定买卖有效。无当地户口的人或单位借用他人名义购买城镇、郊区商品房的可根据本地区有关规定酌情处理。”

6、“借名买房”风险防范

(1)借名买房之前,首先弄清楚欲购房屋的性质,房屋能否上市交易,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权。

(2)签订书面协议。借名买房的当事人双方均应签订书面协议,防止双方权责不清,为防止借名人的出资被认定为债权,书面协议中应明确双方的借名买房合同关系,可以请第三方见证合同。

(3)注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据,如邀请朋友作见证、录音录像等。

(4)注意保存购房手续,付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等),购房发票,房产证书等书面证据材料。

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