包含了5个方面、13项指标、24项重点任务。

戳文末「阅读原文」查看原文

但落到保障房和旧改这两块，真正值得拿出来说的变化，其实就几件事。

先给结论：北京不打算用“多盖房”来解决住房问题了。

时代真的说变就变了，保障房的重心从新建挪到了盘活，旧改的盘子扩大了，但是难度怕是更大的挡板，上一个五年计划落实情况和十五五计划对比，大家感受一下：

未来指向同一个方向——存量里做文章，品质上抬门槛。

01

保障房：增量靠“盘活”，产品要“小”

过去几年保障房的主旋律是“建”。十四五期间北京建设筹集各类保障性住房69万余套（间），竣工45万套（间）。到了十五五，新建不再是主角。

规划明确：存量资源盘活占新增保障性租赁住房的比例，要达到60%以上。

意思是未来五年新增的保租房，六成以上不是新盖的，是从存量商办、剩余安置房、空置公租房、闲置低效楼宇里改出来的。非居建筑改建保租房，审批流程还要“优化”。

产品形态也变了。新增保租房里，公寓型和宿舍型按间数算要占到60%以上，宿舍型“一张床”按床数算要占到30%以上。

十四五末这两个数字分别是50.9%和21.2%。

方向很清楚：面向的不是家庭，是单身青年和城市运行服务保障人员。

青年公寓被单独拎出来，叫“租补购服”并举，在就业集聚区周边统筹“一间房”。

公租房备案家庭保障率保持在85%以上，兜底的部分不松，但增量不在兜底上。

对租房的人来说，这是实在的：房源会更靠近产业园区和轨道站点，产品会更小、更便宜，“一张床”的合法供给在变多。

但对商品房市场来说，保租房不再走“新建小区配建”的老路，意味着不会再有那么多新房项目被迫带着保障房指标入市，商品房的供应节奏反而可能更纯粹一些。

另外，共有产权房、配售型保障房没有提及。

02

旧改：范围扩了，难度大了

旧改这块，媒体标题大多打在“2001—2005年建成的小区也纳入了”。

很多人想到的一定是价值重估，没错，一定会有这个影响的，但是这就不是主要目的了，这种会议，这种文件怎么可能跟你谈房价，所以除了价格，还有一个很重要的原因，十五五阶段，面临的都是难啃的骨头。

文件里还有一句话，“更大力度推进央军产老旧小区改造”。

结合十五五目标看，新开工改造老旧小区不少于1000个。

十四五累计还3500个，咋十五五的旧改开工量只有上一个五年的不到三成？

不是不做了，是“容易改的”在前面五年已经改得差不多了，剩下的要么是央军产的硬骨头，要么是居民意愿极难统一的老大难。

另外，加装电梯不少于3500部，老旧电梯更新不少于2万台。

电梯是旧改里最敏感的事，因为它是极少数直接改变楼栋内利益分配的改造。西城虎坊路甲15号院，80年代的老楼，高层老人每周去医院取药靠爬楼，一层住户担心挡光、噪音、楼体开裂，车棚拆不拆又横插一刀，方案迟迟推不动。通州旅游新村2019年就批了4部电梯，管线改移、实施主体衔接折腾了五六年，到2025年还在办燃气管线手续。海淀田村路街道的首部电梯，光找“消失的业主”签字就辗转了多个部门。

规划写的“加装电梯不少于3500部”，落到每一个单元门，都是一场需要有人愿意磨、有人愿意让的持久战。旧改红利是真实的，但它有摩擦成本，而且摩擦成本往往由最想改的那批人承担。

要想推动旧改，最根本的问题还是钱。

规划在危旧房治理部分提了“谁所有、谁出资、谁受益”，探索改建贷款等融资支持。

北京过去几年的实践里，老楼原拆原建的居民出资案例已经不少：西城三里河一区28号楼，居民负担成本几十万元，改建后房源挂牌价冲到18万/平方米以上。桦皮厂胡同的试点是“政府补贴+企业支持+居民出资”。旧改的钱不再只从财政一个口子出，居民自己愿不愿意掏、掏不掏得起，正在变成项目能不能启动的前置条件。 这对核心区有房的人来说是资产重估的机会，对拿不出这笔钱的人来说，是另一回事。

03

商品房没啥说的，现房时代来了

现房销售从“鼓励”变成了“有序实施”，预售资金监管全面收紧，新项目优先现房销售，预售门槛抬到了主体结构封顶。配合分户验收、业主查验、隔声防串味防水的强制标准，“好房子”从口号落到了交付环节的硬约束上。

这对买房人是好事，“所见即所得”意味着沙盘和样板间忽悠人的空间在收窄。

从容买房的时代来了，至于未来从容的代价——新房价格更贵，也会有相应的浮动。

北京住房的增量时代正在收尾，对普通人的实际影响，短期看保障房供给变多、变便宜，长期看，如果手里是老房子，那它的价值，越来越取决于它所在的那栋楼能不能改得动、那部电梯能不能装得上；如果想买新房，那么产品地段将是很长一段时间房价最核心的护城河。