【年报点评12】远洋集团:新增1613万平方米土储创历年新高

地产首席品牌官

2018-03-26 08:36:00 ·-

年报系列点评之十二

2017年,远洋实现706亿合同销售额,完成700亿目标,但业绩同比增幅仅40%,还是偏低;新增土地总建面达1613万平方米,平均购置成本为7100元/平方米,规模扩张加快的同时,成本也在变高,未来盈利上升空间有限。

克而瑞研究中心  沈晓玲、冯惠

2017年,远洋实现706亿合同销售额,完成700亿销售目标,但业绩同比增幅仅40%,与同规模房企增速相比,还是偏低;新增土地总建面达1613万平方米,总土地储备达3409万平方米,创历年新高;毛利率上升至25%,核心净利率达9%,均小幅提升,但未来上升空间有限。

销售: 业绩增长喜忧参半

2017年,远洋业绩同比增速有所上升,但与TOP30强房企平均增幅相比,还是偏低。2017年,远洋全年实现706亿元合同销售额,就去年中期调整后的700亿目标而言完成率达101%,虽然公司顺利完成目标,但全年业绩同比增幅仅达40%,而根据《2017年度中国房地产企业销售TOP200》来看,TOP30强房企平均增幅达58%,远洋的业绩增速相对较低,主要是因为占比较重的一、二线城市受政府“四限调控”政策影响,业绩增长受到不小阻力。

但从2013-2017年间,远洋的平均售价来看,整体是呈上升的趋势,尤其是2015-2017年期间,由原来的12680元/平方米提升至19014元/平方米,可以看出,2017年,远洋花费更多的精力在产品打造上,全年更多高端产品上线。

从远洋集团的合同销售分区域来看,其中环渤海区域以304亿销售业绩,4成有余的的贡献率位居四大区域榜首,但贡献率相比上一年下降了23个百分点,主要是因为珠三角区域业绩增长明显,贡献率同比上升了19个百分点,金额同比增幅达386%,相比其他三个区域,增速遥遥领先。

另一方面,从城市能级的合同销售占比来看,远洋仍然以一线、二线城市为主,其中,2017年二线城市共实现396亿销售业绩,同比增长113%,贡献率也较上一年增加了19个百分点;一线城市全年完成了263亿的合同销售,贡献率达37%,但同上一年相比,贡献率明显减少了21个百分点,主要因为2017年远洋二线城市可售项目明显增加,且二线城市项目平均售价高达15093元/平方米,较2016年的11291元/平方米平均售价明显上升。

投资:新增土储创历史新高

2017年全年,远洋通过招拍挂、合作开发等方式购入59幅地块及7个成熟项目,购入地块总建面达1613万平方米,权益占比42%,成交总价约1145亿元,平均购置成本为7100元/平方米,创历史新增土储新高。

截止2017年年底,远洋总土地储备达3409万平方米,从区域分布来看,以环渤海区域为主,全国均有布局。截止2017年年底,远洋总土地储备达到3409万平方米,同比增加57%,根据远洋年报公布的总土储明细来看,全国四大区域分布中,环渤海区域以1943万平方米的土储量位居首位,占比57%,同时,该区域也为集团提供了2215万平方米的可售建面。

另一方面,从总土地储备的不同城市能级分布来看,远洋主要以二线城市为主,集团二线城市总土地储备高达1971万平方米,占比56%,权益土地储备为1076万平方米,可售建面为2331万平方米。

财务:盈利能力提升受到考验

在快速扩张的过程中,远洋在盈利能力上还存在一些问题。根据年报公布数据来看,2017年远洋集团各项盈利指标虽有小幅改善,但从整体来看,近几年来,盈利水平提升趋势不是很明显,且与龙头房企之间相比,还有所差距。2017年,远洋的净利率提升至14%,相较于前两年进一步提升,而在营利性指标方面,远洋今年毛利率上升至25%,同比上升3个百分点,核心净利润也同比上升了1个百分点,但相对于同规模房企而言仍然偏低。近两年楼市政策趋严,尤其是在一些核心一、二线城市,由于远洋总土地储备以一、二线城市为主,土地平均购置成本相对较高,盈利能力提升将受到考验,对此,远洋表示以后将降低一线和核心二线城市的投资比例,降低土地成本,并保持较高的销售均价,从而提升盈利水平。

资本运营方面,公司财务风险控制情况相对较好。2014-2016年,远洋集团净负债率下滑趋势明显,但2017年净负债率同比上升18个百分点,主要是远洋新增土地规模扩张加速,对于资金要求提高,因而融资成本较上一年有所上升,但远洋表示,今后还是会保持70%以下的净负债率;而2017年现金短债比下降至2.48,短期还款压力不大,长短债务比为5.10,整体来看,财务风险控制情况较好。同时,远洋还会加大投资型物业规模,获取现金用以改善现金流、降低负债,值得一提的是,2017年,远洋来自物业投资的营业额从上一年的8.86亿元增加至9.77亿元,同比增长10%。

战略:18年长租公寓或达1.4万间

2017年,远洋不仅在房地产开发业务上取得新的进步,在物业投资、物业管理以及其他房地产相关业务方面也取得一定突破。

在物业投资方面, 2017年,远洋共实现9.77亿元营业额,同比增长10%,权益租金占20%,截止2017年年底,公司在运营项目达18个,较上一年增加了8个项目,项目总建面达110万平方米,同比增长32%,平均出租率达91%;

在物业管理方面,远洋表示,将对其扩张速度做出一定控制,希望把业务模型进行整理,就目前来看,公司管理已达4500万平方米,2017年全年共实现9.30亿收入,预计2018年,能够管理6500万平方米,收入达到12亿元,面积达到6500万平方米,并在2020年,达到1亿平方米管理面积;

其他房地产相关业务方面,远洋全年共实现23.52亿营业额,同比增长了20%,其中,公司在长租公寓领寓取得了一定突破,2016年,远洋刚刚成立了自己的长租公寓品牌“邦舍Boonself”,旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓,截止2017年底,已在北京、上海、深圳、广州、杭州、成都等一线及核心二线城市布局,共运营了4300间,而在这次的业绩发布会上企业表示2018年可达到1.4万间的规模。

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