重磅!第五轮房地产调控浪潮来袭!环京楼市要变天了?

固安房价

2018-04-02 19:35:00 ·-

新一轮调控浪潮下的环京房价走势。

今天说一个“坏消息”。据不完全统计,今年两会以来,包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、西安、广州、海南、成都、南京等27个城市发布了楼市调控新政策。其中,在今年全国两会3月20日闭幕至今短短十几天的时间里,已有至少14个地方出台楼市调控新政。没错,本轮政策“第五轮调控浪潮”来袭。

放眼全国,如此密集的调控浪潮会对环京房价造成影响吗?答案几乎是肯定的,行业整个的大环境不利,各个区域个体都不可能“独善其身”。这次政策浪潮的发端其实是在2016年的9月30号,称之为“9.30调控”,至今已经一年多了,其中,我们在9月4号的时候,成功的推测到了一次调控浪潮,至于本次“第五轮浪潮”,也都在情理之中,尤其是在今年两会之后,收紧调控的趋势愈发的明显。

同时,我们在去年年初的时候也曾提出了一个“大环境、小气候”的分析方法,正是利用这个方法论,我们又成功推测出了环京3月份以后的“腰斩”。“第五次浪潮”固然会对环京产生非常不利的影响,但还要具体分析到环京楼市的“小气候”。

“第五次调控浪潮”

先来看看“第五次调控浪潮”,先来看近期各城陆续发布的调控政策。

海南加码限购:非琼籍居民家庭只能买1套,且首付不低于七成,深圳三价合一,降低杠杆调控加码遏制二手房投机炒作;西安:房企和中介不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购;成都:刚需家庭购买商品房可优先摇号,信息造假者3年不得登记;武汉:将开展联合巡查,严查捂盘惜售。

湖北建立房地产调控会商制度

3月21日晚间,大连市发布通知,对部分区域实施包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。同时还下调了公积金贷款的最高限额,上调二套房公积金贷款的首付比例和利率。

阜阳市阜南县已悄然发布调控新政,对辖区内住房实施限售。第三套房5年内不得交易,北京克扣押金、违规出租 部分房产中介被北京市住建委“拉黑”。

广州:公积金贷款本地户籍需缴存至少一年,此外,石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地陆续出台公积金新政,加强监督检查,明确对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

总体来看,上述政策内容主要有“摇号、限售、公积金等政策”,三四线城市加入限售,“照顾刚需”是指导思想。但政策在照顾刚需的同时,还有一个现象是值得注意的,就是全国普遍上调的房贷利率,这对于刚需群体来说,仍不太“善意”3.17调控一年后,房贷利率明显上浮。

到2月份,全国的房贷利率已连升14个月,以北京为例,北京13家银行中,有5家银行最低上浮5%,5家银行最低上浮10%,1家银行最低上浮10%,常批上浮15%;1家银行最低上浮15%;1家银行最低上浮20%,个别商业银行上浮幅度远高于平均幅度。

“前四次调控浪潮”

再来说一下“前四次调控浪潮”:

第一轮调控,时间上从2016年9.30开始,至去年的北京3.17止,调控的手段仍以“老三套”为主,即“限购、限价、限贷”,内容上,较以往历年的调控并无太多“新意”,不出意料,这次的调控并未起到太大的调控效果,市场对此已经“免疫”。

第二轮调控升级,时间上以去年北京的3.17为开端,当时的市场异常的疯狂,且正处在全国两会期间,会后第二天,“史上最严”调控出台,3月份以后,向全国各城大密度推广开来,其中,廊坊在3月21号跟进了北京的“最严调控”。主要手段,此时出现了“限售”,在雄安新区之后,“限售”普遍用到各城的调控当中去,其中,环雄区域有两处地段是“10年限售”,为全国最长。

第三轮调控升级,时间上从2017年7月下旬开始,当时正是某高级别会议之后,至8月份,广州方面抛出“深水炸弹”,宣布“租购同权”,其他各城相继呼应,北京的“共有产权”房等都是在那段时间铺开的。这个阶段,调控的手段已经逐渐从“短效”转移到“长效”,租赁房是本轮政策的重点所在。

第四轮调控升级,时间上是在2017年的9月低、十月初,正赶上楼市的“金九银十”,恰也正赶上十九大。这次调控,我们在9月4号的时候,就曾撰文指出,在不到一个月的时间内,成功兑现。

这次的调控我个人认为是禁忌启动的,是吸取了3月份全国两会期间楼市大热的教训,主要的手段仍是以“短效”为主,但普遍加入了“限售”,其中,石家庄的限售就是发生在这个时候,几乎一夜之间,八城同时升级调控,六城加入“限售”,笔者的印象还很清晰。

否极泰来!环京的“筑底行情”

那回过头来看分析一下“第五轮调控浪潮”会对环京造成怎样的影响?环京楼市的“小气候”又会发挥什么作用?

客观上,全国整个楼市的大环境是非常不利于环京楼市的,行业的大背景就是这样,各个区域也不会“独善其身”,更何况,雄安之后的环京、环雄已经上了“黑名单”,属于当局乃至当局高层重点监测的区域,在这种压力下,环京的环境一定比全国更恶劣,尽管环京各项利好频繁传出,但环京未必就能从中得到太多好处,环京房价继续下探的可能性仍然极大。

进入2018年以来,恒大方面“88折促销”打响了“以价换量”的第一枪,环京方面,某大品牌商紧随其后,并带动着其他中小开发商一起掀起了一场“新盘降价风暴”,这比我们去年(2017年)11月预想的来的要快,但好在,我在2月初前后就曾警示过了,警示“跌价风险”有可能提前来到,现在来看,这一结论是已经兑现了的。

但“跌价风险”还并未完全过渡,环京房价在接下来还存在很大概率的下探空间。但不必太过担忧,否极泰来,环京“抄底”的真正机会即将来临。

环京的“小气候”其实就是指环京独特的“筑底行情”,这点,我在去年11月就曾反复提示过了,这个行情,是可预见的未来一到两年里最主要的一波行情,可预见的未来环京一到两年里,如果不出意外的话,还会在这个行情里“打圈子”。机会在哪里,机会就在于这波行情里,“抄底”的时机将真正来临。

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