紧接着9月20日，朝阳太阳宫的宸园139也开盘了，推售99套顶豪房源，总价3500万起。

四个盘，三个刚需刚改。

更值得注意的是价格。

招商湖映天青披露首套网签，6.09w，而半年前同板块的玖澍满和开盘均价5.2万/㎡，半年价差将近1万/平，玖澍满和业主估计嘴都笑歪了。金茂满昱均价7.5万/㎡，部分户型甚至回到了8万+/㎡。

上周末的开盘证明，北京热门新房，悄悄涨价了。

而预计月底前，通州宋庄熙悦京宴、海淀0702瑜海澐颂、大兴西红门东未来元著、太阳宫宸园139、石景山龙樾璟序、5个盘有望入市，他们热度都不低，涨价传闻早就在酝酿。

不只是开盘热。最近一段时间，不管是中介门店的反馈，还是开发商案场的到访数据，看房的人肉眼可见地多了起来。

9月到20日，新房网签2288套，二手房10266套，9还有10天。

对比下8月，新房网签0.31万套，二手房网签1.37万套。

9月大概率比8月更强。

体感上，市场确实在动了。

但这波热度背后的推手不仅仅是需求，还有现房制。

01

现房制度，正在从根本上改变新房的供应节奏。

9月18日国新办发布会上，住建部房地产市场监管司司长张雪涛明确表示，房地产市场出现“两个转变”：供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。

过去二十年，新房供应持续扩张。但现在官方正式确认：

新房供给要真实减少了。

很多人之前担心，地方政府离不开卖地收入，供应不可能真正缩减。但这次讲话把逻辑说得很清楚——土地出让已经在收缩，新房供应收缩是既定的方向，不是权宜之计。

新房的“稀缺性”，第一次被官方层面确认了。

而稀缺性一旦被确认，需求端的反应就会很直接。刚需、刚改这部分最真实的需求，一定是第一波被调动起来的。上周末率先把市场带热的，恰恰不是几千万的豪宅，而是瀛海、九棵树这些五六百万就能上车的项目。

豪宅撑上限，但真正决定市场温度的，还是普通买房人。

那么，新房库存多久消化完？未来会断档多久？

有业内人士做了更具体的测算。2025年2月北京出台“好房子”政策后，截至目前的第四代宅取证供应套数大约只剩1万套。按每月3000套的月均去化，到今年年底，这波四代宅的存量好房子基本就卖完了。明年再拿地的项目，即便进展顺利，最快也要一年半到两年之后才能以现房形式入市。

👀北京好房子库存，后台回复【好房子】查看。

高盛也引述的专家判断：由于开发商赶在828新政前抢预售证，短期供应还算平衡，但从2027年3月起，新房将出现为期12到18个月的显著供应短缺。

供应端的拐点已经要来了。

有推测认为，新房价格的抬升，会给二手房腾出一定的涨价空间。逻辑不复杂：新房供应减少、价格走高，一部分需求会自然外溢到二手房市场。这个传导需要时间，但方向是清晰的。

02

回暖会持续分化

即便市场在升温，有一件事必须说清楚：

分化不会消失，只会更明显。

城市之间在分化。高盛的判断是，上海和深圳的房价已经到底，核心区好房未来三年涨15%到20%以上，但低线城市的库存还要靠5到20年消化。即便在同一座城市，核心地段和远郊的走势也可能完全相反。

购房者的心态也在分化，而且这种分化比价格信号更值得关注。

一个越来越明显的趋势是：选择少贷款甚至全款买房的人，正在变多。 广州二手房按揭付款比例从6月的45%降到8月的35.6%，深圳上半年全款买家成交占比达到25.3%，较去年同期扩大了6.3个百分点。

越来越多的普通人想清楚了——房价上涨的时代过去了，买房是为了满足自己的居住需求，不会再为了虚假需求追高。

新产能打造的新贵则越来越重视居住的科技感和舒适度，于是我们看到了上海和深圳出现豪宅日光。

与此同时，上车的门槛在实实在在降低。

除了限购政策放宽，北京公积金新政落地后，首套利率2.6%，夫妻双方首套最高可贷240万元，叠加多子女等上浮政策，双职工家庭最高可达340万元。灵活就业人员连续缴存满6个月也能申请利率2.6%的低息贷款了。

至此，公积金几乎可以替代掉大部分商贷。

最后回到最初的问题：拐点来了吗？

供应端的拐点，信号已经很明确了。

现房制度压缩供应节奏，存量时代定性确认稀缺性，新房断档的时间窗口正在打开。

但需求端的复苏不会是全面的、同步的。市场分化的底色没有变。

新房已经动起来了。二手房会不会跟上，后续走势如何，我们持续观察。