买100平房子只得70平,公摊面积的“坑”有多深?

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2018-08-07 21:19:16 ·-

近日,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

据业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?

公摊面积是什么?

买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

公摊占比不断攀升,甚至超过使用面积

公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积。举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。,数值是0.33(即33%)。但是住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。

2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

猫腻一:做大公摊面积

一线城市四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚千万

“按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。

(网友评论截图)

举个例子:以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

猫腻二:业主的公摊面积被拿去牟利

小区广告收入若返给业主,可少交一半物业费

还有一些被算作公摊的物业用房,小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,按道理是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?

例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

有无可能取消公摊?

公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。

“建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗说,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。这样购房者才能更加清楚明白。

“取消公摊导致房价上涨”是个伪命题

当前,有不少为“按建筑面积计价”辩护的声音,提出了多种“担心”。

有人认为:

取消了公摊面积,会导致房价上涨。同时还会造成公用部位产权不明晰,甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。

但实际上,如果取消公摊面积会造成更大的纠纷,为何发达国家没有一个是按照“建筑面积”买房、卖房的,而都根据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价?不就是充分考虑到了“建筑面积”欺诈的因素吗。

至于推高房价,更纯粹是一个数字上的“面子”问题。

从统计房价的角度,通过“建筑面积”这个基数,的确可以极大地降低“房价”。一般多层住宅的公摊面积约占10%-13%,18层以下的板式住宅公摊约13%-15%,点式楼盘公摊大多在15%-17%,而30层以上的住宅因为电梯数量增加,公摊通常都在25%左右。如果改成按套内建筑面积的计价方式,房价确实会比现在“高”很多。

但房价的这种“上涨”是“虚”的,用户的实际负担并没有增加。事实上,实行以套内面积计价的重庆,一直因房价稳定而令全国人民羡慕。

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

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