商办限购政策一年整,北京商办市场全面转变,成交暴跌94.6%

中原集团官微

2018-03-28 18:58:00 ·-

北京从2017年3月26日发布商办限购政策开始,整体市场出现了明显变化。

中原地产研究中心统计数据显示:

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限购一年整,整体市场成交全面降温,商住公寓签约只有3589套,环比调控前一年的67013套,跌幅达到了94.6%。市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:

商办市场目前看,除了个别区域,调控一年接近0成交。历史最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻。

 

于调控前相比,整体市场成交量全面萎缩,特别是在2017年3月调控前,商住签约单月接近万套,而在调控后,剔除通州个别项目的商务公寓,市场整体接近0成交。

 

不仅仅交易市场出现了明显的降温,土地市场商办类也出现了明显的退烧:商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调,特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。

限购前商办土地平均溢价率115%,而最近一年溢价率只有12.39%。

 

从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过30%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

 

目前商住政策最大的问题是个人可以购买的资格要求太严格,而且不可以以后贷款。

抑制的影响超过了住宅限购升级影响, 北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级,处于全国最严格调控措施。

 

但对于部分位置较好的商住看,价格跌幅过大,对比租金,商住的持有价值在提高。

什么是商住公寓?

中原地产首席分析师张大伟分析认为:、

商改住这个概念并非产权概念,而是使用用途的概念,就是将商办用地(40年、50年产权)的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户,不能使用学区等住宅配套。

购买时,首付款跟商办物业一样,需要50%首付10年贷款期,且用不了公积金,不计算住宅贷款次数。另需要注意的是:改变的只是建筑形式及使用功能,用地的规划性质是不会改变的,所以产权还是40年或者50年的。

为什么商改住为比较活跃?

在08年之前公寓基本没有成规模市场,因为很简单:房价绝对值太低,均价不到1万的市场下,公寓也要成本,便宜不了多少,而且得房率、配套等先天缺点存在。

产生公寓的原因是因为其他政策,特别是11年限购后,土地供应结构:即使在住宅土地中,也配套了大量的公建类物业。

 

活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化, 商办类,是否居住完全看使用用途,soho与写字楼的区别其实主要只有两点,隔间大小+生活设施配套。

 

商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价(一般计算,商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右),而且不具备住宅的配套,一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%,而且不限购。

所以从2011年全国开始,全国执行非常严格的一二线城市限购,给了商住公寓市场空间,被限购抑制了的投资需求,和部分刚需,进入了商住房市场。

从出租角度看,商住房的价值与住宅类似,所以租售比比住宅要高很多。另外从套总价角度看,商住房一直活跃在总价200万以内,这样就使得商住房的投资属性非常强。

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