洪敏常常会想起她走进东三环路边房产中介的那个寒冷冬日。
那是2015年底，她的卡里有150万，是她这十几年来攒下的全部积蓄。
不久之后，这些钱会变成一个红色的小本本，小本本上面写着她的名字。
来北京二十一年了，她终于买到了属于自己的房子。
1.
洪敏是我的老乡。
她1997年来到北京，跟北京的一个男人结婚生子。那个男的不学无术，很快日子就过不下去了。
穷苦是次要的，重要的是儿子开始懂事。而她，不想自己的孩子跟着这样一个父亲长大。
终于，她在孩子七岁那年和丈夫离婚，自己带着孩子搬了出去。
她是一个要强的人，一直没有放弃自己的事业。
她开的会计事务所虽然很小，却也给了自己和孩子较基本的体面，让孩子能在学习的关键时期上得起300块钱一小时的补习班。
她也不是没有想过买房的事，但是一开始的时候没钱，赚的钱刚够过日子。
后来生意开始好起来，但是房价也高了。
“如果拿钱买了房，就会担心孩子的教育花销跟不上，” 洪敏说，“直到孩子考上大学我才松了一口气，觉得不用一直把钱攒着备用了。”
“当然，也跟我的观念有关，”洪敏补充着自己的感慨，“老一辈人啦，我们那个时候不兴贷款的，错过了好时候啊。”
2015年儿子高考完，洪敏身上的经济压力顿减，开始着手准备买房的事。
现在往回看，洪敏也为自己捏了一把汗。
当时总房款250万，她付了150万首付，贷了100万，贷款10年期，每月还款一万出头。
仅过了不到一年，这套房子就涨到了400万+，同时政策收紧，房贷利率上调。
她很幸运的买在了2016房价大涨之前。
2.
洪敏的买房经历，在很多人看来是失败的。
他们会说：
“以前北京的房子多便宜啊，2000年的时候才三千多，2008年还没破万，为什么不多买几套？”
“要是我，借钱也会多买几套房，现在就靠收租金过日子。”
“......”
话说的很对，但那就不是普通人的经历了。
在那个离“全民买（炒）房”如此遥远的年代，普通人是不会“预测”未来的。
在这样的前提下，我们不妨来看一下：
一个20年前到北京打拼的普通年轻人，可以通过自己的努力在北京买房吗？
3.
我们假设这个年轻人24岁，1999年开始在北京工作，有着普通的家庭，收入能达到北京的人均水平。
下面是1999 – 2016年的北京人均年收入与房价数据，数据来自国家统计局、北京市统计局、国家房地产信息网。
（点击可看大图）
经过简单的计算我们可以看到，收入房价比较高的是2008年，每年的收入可以买5.46平米的房子；其次是2004年、2002年。
（点击可看大图）
如果选择2004年买房子，这时这个年轻人已经工作了5年。
假设他过的比较节俭，每年能攒下年收入的50%，那么到2004年年初时，他的总结余是46184.5元。
这一年房价是5250元/平米，一套80平米的房子总价42万，按30%的首付算是12.6万。
他自己手头的约4.6万，约为首付款的36.5%。
如果有一个条件相当的伴侣，两人的结余共9.2万元。
也就是说，在2004年的北京，两个工作5年的年轻人，只需要双方家庭支援三万多一点，就可以付得起婚房的首付。
而在此之前的五年里，全国城镇职工人均工资是10209元/年。两个家庭出资3万，并不是很难的一件事。
如果赶上首付比例20%的政策，凑齐首付款会更容易一些。
比起现在“六个钱包”才能买得起房的现状，那确实是买房的美好时代：
哪怕是个普通人，只要努力去够一够，就能在北京安一个家。
当然，前提是要有负债观念，不要总想着攒够了全款再买房。
一个普通收入的家庭，只要能合理利用房贷，就已经足够在北京过上有房的生活。
4.
因为平时打车比较多的缘故，我经常会遇到“新北京人”的滴滴司机，像洪敏这个年纪的人也接触到一些。
从闲聊中得知，他们也都是普通的从业者，年轻的时候来到北京，通过自己的努力在这里落地生根。
不多比洪敏幸运的是，他们是夫妻相互扶持，力量更大一点。
这些人在北京基本都有一套以上的住房，买房经历也出乎意料的一致：
想买房，但是钱不够。
一开始都不想贷款买房，觉得这样相当于未来的二三十年都是给银行打工，成了“房奴”。
纠结半天，觉得反正不买房也要租房，一咬牙把首付凑齐了，买了房。
几年之后，尝到了房价上涨带来的好处，开始有意识的攒第二套房，并大胆利用贷款。
可以说，过去20年，是负债投资的黄金时代。
而房贷，则是个人利用负债投资的标准路径，也是较简单却又较成功的路径，没有之一。
当时能够克服“给银行打工”的心理障碍的人，现在过的都不差。
但后知后觉者，总是多数。
就如同现在，几乎所有人都知道买房要贷款了，去杠杆的时代也来了。
5．
“如果知道现在房子这么贵，当初一定砸锅卖铁也要买一套房子。不，不是一套，要多买几套，哪怕借钱也要多买几套。”
回看从前的房价，很多人都会这么想。
可惜的是，没有谁的人生可以重来。
与其感叹自己没有赶上好时候，或者叹惋曾经错失的机会，不如想想现在：
如同很多“专家”、“学者”、“大V”所预测的那样，假如现在我告诉你，北京以后的房价会涨到30万/平米甚至更高，以后房子会更难买。
你会怎么做？真的敢去借钱多买几套吗？
6.
二十年后的今天，除了买房贷款利用杠杆的认知，初始财富的积累也变得越来越难。
从2016年开始，北京的收入房价比（年收入/房单价）已经下降到了2以下：
一年不吃不喝不花钱，只能买不到两平米。
赚钱的速度，越来越跟不上房价上涨的速度。
现在，哪怕是知道北京的房子会越来越贵，也懂得利用杠杆贷款买房，
投资北京房产仍然不是一件容易的事。
因为对大多数人来说，买一套刚需自住的房子，几乎就已经要竭尽全力了。
庆幸的是，能够竭尽全力在北京这样的一线城市上车，也足以改变一代人的阶级。
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