在828新政及财政贴息等新政加持下，这个十一新房售楼处里人从众，“好房子”在被抢。

但有一群人，挤不进这样的热闹里。他们也想换房，也攒够了钱。但是他们哪儿也去不了。

01 44㎡，住了6个人

9月，南方周末报道一位昌平共产房业主2018年购置了一套建筑面积44㎡的一居室。

当时她还是单身，这套单间刚刚好。申购项目1.5万户通过资格审查，房源只有2328套。她以2.1万元/平方米拿下，个人与政府各占50%产权。

七年之后，这套房子里住了六个人。她和丈夫带着老大睡一张1.5米宽的床。公婆带着老二睡在厨房隔出来的榻榻米上，宽1.4米。

这些年她们攒了钱，但是房子就是换不了。

2026年，房本满五年了。她打开购房资格核验系统，弹出一行字：

名下有共有产权住房，需先腾退，才能申购新房。

可怎么腾退？交易平台没建好，交易细则没发布。她打电话给住建委，工作人员也很无奈：“没办法办理，只能等细则发布”。

结束采访时他表达了最深的担忧：孩子2028年上小学，2027年是买学区房的最晚窗口。她攒够了钱，但是卡在了系统上。

02 一个没有出口的闭环

北京选择的是封闭流通路径。

共有产权房只能卖给同样符合购买条件的人，政府持有的产权份额，购房人不能买回，房屋性质不能转为商品房。

这和上海、杭州完全不同。

上海满五年后，购房人可以申请买下政府持有的产权份额，获得完整产权，再以商品房挂牌。上海住建委数据显示，截至2023年6月，满五年后申请交易的家庭中，96%选择了买下政府产权。杭州也可以增购产权份额转为商品房，但需再持有满十年才能上市。即便在下行周期中，杭州自2022年首批共产房入市以来，政府回购了十多套，业主虽然亏了本金，但至少有一条明确的退出通道。

北京的回购之路，似乎更难些。

封闭流通要跑起来，需要一个覆盖资格审核、价格评估、交易签约全流程的平台。但这个平台至今没有搭好。

2023年6月，北京市住建委等四部门发布过《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》，明确了满五年后按市价转让产权份额、新购房人获得房屋性质仍为共有产权房等框架。征求意见时间只有六天，2023年6月13日截止。然后，没有然后了。

2026年6月、7月，市住建委在政民互动中两次答复：系统梳理中、已停止新建。到2026年9月低，我们也曾以市民身份咨询，工作人员的原话是“交易细则和交易平台已经在积极推进中，具体什么时候发布不确定，这不是保障房一个处室能做的，他们也在等”。

03 制度设计里，一个从未说出口的假设

盛廷律师事务所主任毕文强长期做房地产业务。他曾给出判断：共有产权房的设计假设是房价一直涨，商品房价格始终高于共产房。“基于这种底层逻辑设计的制度，一定会受到市场变化的挑战。”

顺义一位业主，2023年以80%产权、近2.3万元/平方米买入共产房。如今周边商品房每平方米只要2万元出头。差了2000块。当年那个“比商品房便宜一大截”的价差优势，在房价下行中变成了套牢的枷锁。业主花了钱，产权受限，交易无门，眼看着隔壁商品房的价格穿破自己的买入价。

04 7.9万套，75个项目

这不是几个人的困局。

北京共有产权房累计入市约7.9万套、75个项目。仅大兴瀛海一个镇，就集中了7个项目、约8400套。这个体量放在任何一个城市，都不是可以“慢慢来”的小问题。

但是卡住了，就算是目前看来并不愁卖的共产房，也被卡住了。

采访中，有位海淀共产房业主，2018年以3.5万元/平方米买入89平方米两居室，70%产权。当时周边商品房6万起步。现在他想换房，并且预估转手并不难、有需求，但是同样被锁住，换不动。

有人的奶奶立遗嘱想把房产给他们，因为名下有共产房，无法继承；

有人想离开北京，房子出不了手……

业主群里开始流传一种解法：离婚。

把共产房过户到一人名下，另一人获得购房资格，再去买商品房。有人成功了，在群里分享经验。也有人提醒：“自己伴侣的人性，大家自己掂量。”

也有一方外地户口，一方京籍的家庭，结婚满15年才能随迁北京。“离婚的话，落户北京就别想了。”

05 一项政策正在成为历史，但人还在

2026年8月，北京12345在回复一位业主时提到，目前已停止新建共有产权房项目。杭州在2024年就已明确，待上市房源售罄后不再供应。

共产房正在退出历史舞台。但已经买了的人，还站在原地。

上海交通大学教授陈杰分析这个制度时有一段话值得细读：共有产权房从一开始就想同时完成好几件事——让人住上房，不冲击商品房市场，还要防止炒房套利。“目标越多，彼此之间越容易冲突，因为不同目标的运行逻辑不一样。”

当房价上行，矛盾被上涨的资产价格掩盖。当房价下行，所有裂缝同时裂开。

但新的周期里，无论是价格还是政策，明明都在对买房人变得更友好。2026年，北京密集出台十余条核心利好政策，集中在限购松绑、公积金优化、信贷调整、交易便利化及税费减负五个维度，基本抹平了购房门槛。

买房的家庭都在期盼，期盼一个对购房人更友好的时代。但仍有一批想置换而不能的家庭，被制度困在原地。

有共产房业主在群里发了一句话：

“成为历史了，翻篇了，我们这些人怎么办？”