租金涨势碾压房价,是租还是买?

合拍在线

2018-04-06 12:45:00 ·-

 

虽说租房是消费,买房是投资,可如何选择,归根结底在于你有多少钱。

但还有那么一群人,手里有些钱,首付和月供努努力都交得起,却因为担心房价会大幅波动,或是选择恐惧症等等原因,迟迟没能买房。

今天,小合想专门替这群人分析分析,也顺带说说买房投资的收益空间。

01

租房还便宜吗?

从支出上看,租房是花小钱,买房得花大钱。可最近,局势好像不那么明朗了。

刚过完年那会,北京深圳上海很多地方的房租都涨了千八百,每月生活成本一下就增加了将近20%。

更扎心的是,房租上涨会是常态,而且很可能有加剧趋势。由于一线城市的租房最为普遍,咱们就拿一线城市来分析。

租赁市场的缺口 

北京租赁人口大约731万,租赁房屋数量大约是300万,相当于有大约431万间的租赁缺口(折合220万套)。

同样,上海、深圳的租赁缺口也分别在586万间和223万间。房子还是很紧张的,如此一边倒的供需关系直接推高了房租水平。

持续上新的“租售同权”政策 

这个很好理解,房价在过去之所以高企,不是说建筑材料钢筋水泥涨价有多狠,而是大城市资源(如医疗、教育)等的吸附性。

有了房本才能享有的权利,若是租房也一样能享受了,而在城市资源总量没有明显增长的情况下,房租自然也会水涨船高。

还有一个很重要的影响因素——中国的“租金回报率”太低了。

租金回报率也叫租售比,是衡量房租高低的重要指标。它等于(1年租金-房屋维护费用)/房价。

一般来说,正常的租售比范围在1:200至1:300之间,即200-300个月就能收回购房成本。

在我国,这个回报率是远远达不到的,北京一套小户型怎么着也有300万,但租金可能也就一个月5000元,约莫600个月才能回本。嗯……50年……

由此可见,现在房租上涨既有原生动力,又有政策导向作用,再加上通胀等多重因素,租房肯定是越来越贵的。

所以,对于租房的小伙伴来说,如果现有经济状况允许你买房,并且你本身也有买房意愿,还是建议趁早买。

02

 买房投资靠谱吗?

不是完全不靠谱。只是,买房不是投资最“轻松”和“有利”的方式。

房产税这只靴子虽然还没落地,但离地面也不远了。今年两会,房产税同学直接被点名,说是2020年前完成房产税立法。区区两年其实是过得很快的,届时房产税一落地,交易成本肯定会上升。

一来,房子是大类资产,交易起来比较复杂。

变现速度也没那么快,可能你还没寻好买家,房产税就来了。甚至现在还有种说法,除了房产税之外,还得出台房屋空置税等等,目的就一个,控制炒房;

二来,从过去一年的数据看,成交量和价格都降了不少。 

再加上现在咱们和老美打起了贸易战,想稳中取胜,就势必得稳定房市,一旦放任泡沫,很可能会落得当年美日贸易战中日本的溃败下场。

所以说,房子不会重归过去十年的“热炒”行情,靠投资它来赚钱,有点难。

03

买房再出租,然后赚租金,划算吗?

看完了上面两点,一定会有机智的小伙伴问:“如果手上有闲钱,我拿去买房,然后出租,要是房价涨了我就卖了,要是房价不涨我就一直收租,反正租金以后也会涨,这样一来,不就是个稳赚的营生吗?”

乍一听好像没毛病,但细究起来,还是不划算。

归根结底,还是国内租售比太低的问题,直接导致了以租养房不现实。

如今的租售比虽然在缓慢上升,但步伐依然很小,也就是说回本周期十分长。同时,买房需要大量首付,尤其是对二套而言,动辄几百万,这个资金占用比例实在过大。

不管怎么算,买房投资都不如直接拿去做固定收益的金融产品投资来得省心省力,收益也稳妥得多。

总之,如果你是刚需,买房还得趁早;如果只是想投资,买房显然不太合算,还得承担每月还款巨大的经济压力,不如投资合拍,安心理财,天天增值。

 

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