房价会永远涨么

陈萧何

2018-03-20 01:45:00 ·-

                                                                  写于2018.03.19,北京

本文仅代表个人观点,不构成投资建议。

如有纰漏,还请指正。

一二线城市房价上涨的根源在于供需不平衡,在城市化和城市群化的进程中,涌入人口增多必然带来刚需住房量上升,配套公租房、共有产权、廉租房等举措对人口增量的抵消作用较弱,并不能抵御上涨趋势。短期的多种限制措施使二手房成交量和成交额大幅下降,但基数逐渐增长的大部分刚需购买者仍在观望等待出手时机。

高房价的原因之一是学区,租购同权后的学区房租金在供需不平衡的前提下必然冲高,甚至达到该商品房市场价格的百分之几十(猜测),除非政府限制学区房租金(这种做法市场可能不会买账)。舆论认为的房地产税征收会带来存量市场的房源释放,拉低市场价格,但根据羊毛出在羊身上的论断可得租金将进一步上涨,税收将转嫁给处在“消费链条”末端的消费者,参考传统的税收抵扣方式可知一二。存量房释放数量取决于房地产税征收政策,如果仅仅设置房屋人均免征面积,以市场估值为基准征收未免太过偏激,笔者推测是否能综合考虑个人或家庭的资产负债率以确定是否存在炒房行为,那么定比例多少合适呢?

“房住不炒”,即使冻结新房自购买日起3-5年以内的交易,也并不能解决房屋价值随城市未来发展趋势和所带来的提升。“抑制房价过快上涨势头”也不是阻止上涨。在3月8日的政协会议讨论中,冯小刚提出大部分商品房购买者为房屋付了70年的税(单位分房除外),表达了征收房地产税需要考虑是否重复征税的担忧。实际上,购房者为房屋所提交的费用中有50%是政府的土地出让金(源自任志强)——笔者认为有可能比例会更高,网上数据概莫如是。那么持有房产的人已经为房屋纳税,征收房地产税属于重复征税,这是立法时亟待明确的原则之一。

征收房地产税的原因是什么,是政府要通过抑制房价逐步挤破房地产业泡沫么,不尽然。根据2018年两会公报数据显示:

全国一般公共预算收入172566亿元,完成预算的102.3%,比2016年同口径(下同)增长7.4%,加上使用结转结余及调入资金10139亿元,收入总量为182705亿元;全国一般公共预算支出203330亿元,完成预算的104.3%,增长7.7%,加上补充中央预算稳定调节基金3175亿元,支出总量为206505亿元;收支总量相抵,赤字23800亿元,与十二届全国人大五次会议批准的预算持平,赤字率为2.9%。2018年中央和地方预算草案,全国一般公共预算收入183177亿元,比2017年预算执行数(同口径,下同)增长6.1%,加上调入资金2853亿元,收入总量为186030亿元;全国一般公共预算支出209830亿元,扣除上年地方使用结转结余及调入资金后增长7.6%;收支总量相抵,赤字23800亿元,与上年持平。

在房地产税由各地方政府依据各地实际情况分别制定法规的大前提下,综合考虑如下因素:地方财政收入与支出的持续增长且增长率超过GDP增速,预算支出增长率较预算收入增长率偏大(和2016年数据相比已有增长率之差减小的趋势),地方政府预决算制度等,可粗略推测通过中央财政转移支付和地方财政收入并不能够满足地方财政支出的增长,所以房地产税征收箭在弦上。通过开源节流的手段来补足财政缺口,节流很难,那只能开源了。

既然征收房地产税的车轮滚滚向前,而安土重迁是很多国人的成家传统,如何能够避免成为被收割的中产阶级呢?(其实我也不知道,因为中产的命运就是被咳咳咳咳……)不妨来讨论一下买房的时间和地点问题。做决定不能逆势而为,在18年初的宏观财政环境和美国加息的外部压力下,中国加息(基准利率)目前来看在所难免(实际利率早就飞上天了,可对比银行一年期定期存款利率和十年期国债收益率),随着房贷利率和未来可能出现的基准利率的提升,近期买房必然导致还贷压力增大,现金流吃紧,家庭抵御风险能力下降(不如买份健康险以备不时之需),所以现在不是出手的时机(什么时候买可以问上帝)。一线城市中购房尤其北京上海单靠月薪不太现实,但买得起的大有人在。对白领来说不妨做一枚“资金流出者”,在一线城市工作,在二三线城市配置住房,或者出国置业。

均富这样的事情是不具备实施性的,几代人的财富积累、对经济环境的研判和决策、承担购房带来的风险等因素并不能被忽视,即使房价在他们出手后上涨,即使使用了花样百出的借贷手段,再退一步,即使故意炒高了房价。社会上有些“多收富人房地产税”的观点背后隐藏着“我弱我有理”的心态和“打土豪分田地”的历史遗留惯性思维,也许是车下的人对车上人的羡慕吧。

我推测房地产税的出台一定会带来房价和租金的上涨,至少一二线城市如是,空置率低的三线城市房价长期必然上升(多少年算长呢)。那房价会永远涨么?当然不会。因为房价走势将是震荡上涨,现在处于调整期(会持续多久呢?),能买到相对低点的都是高手。

愿你我都能安身乐居。

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