买了商住的,都被坑惨了吧;

成都房大大

2017-09-23 12:45:00

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先解释下商住和普通住宅产权的区别:

《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”也就是说:

普通住宅:使用期限,居住用地70年;期满后自动续期。

商住用房:使用期限,综合用地50年,期满后依法律规定办理。

具体再说说商住有什么问题:

1、首先50年产权不能落户,未来刚需接盘的少,增值幅度比住宅低。

2、50年产权属于商业地产,政策上是要征收房产税的,每年征收购房价格的0.84%,但是现在实际上没有执行这一条,以至于绝大多数人都不知道,未来政策走向就不好说了,住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。

3、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费,个人所得税是必征的(不像住宅可以满五不多的情况下免除),契税按3%征收。这也是为什么商住楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因之一。

4、物业费一般比较高。

5、大部分商住楼都是商水商电,生活费用贵。大部分都不通天然气的。

6、商住楼的公摊面积一般都比较大,得房率低。

7,商住楼供给严重过剩;

    2016年8月16日北京市政府组织召开研究“商改住管理工作的研讨会。会议提出了“严控商住市场”的思路,以开工建设为时点,只要项目未开工建设,即使已经通过区里有关部门审批的,其项目规划设计方案仍需要重新审定,发现不符合有关规定的,都要调整有关规划设计方案。

同时被曝光的还有7月12日北京市人民政府《关于稳定本事房地产市场意见》的若干领导批示,其中王安顺指出:坚决不能出地王,不能再新增商住,商办既然过剩,较近不再上市。

8,商住的容积率特别高,居住舒适度-100分;采光不好,通风不好;知道什么是阳光权吗?2007年10月1日《物权法》规定(第八十九条):建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。商住是没有阳光权的;说挡你就挡你!!还有什么朝向啊,进深啊标准都比普通住宅低;

9,商住大部分都是出租,办公,酒店,LF,工作室呀,总之那叫一个乱啊。哦,还有小卡片袭击。居住?住进去就知道有多噩梦了;

10,包租回购这种就是变相集资;(什么承诺一年多少保底收益回报啊,实际较后达不到不说,本身这种宣传模式就有问题,懂金融的朋友都明白)

11,LOFT?你知道刨去中间隔层,吊顶的高度两层下来有多压抑吗?别被样板间给欺骗了。

12,住房公积金是用不上商住的。

关于商住转手的税金问题:

商住两用房在出售时,如果买入和卖出之间有差价的话,则需就增值部分缴纳30%以上的土地增值税,除非做成原价出售。如果买入和卖出间隔时间较长,则房屋所在区域的地区指导价(税务部门认可的较低过户价)肯定会调高,也就无法做成原价出售,那么必然要缴纳土地增值税。土地增值税,税费为差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

有人会提出反驳意见。比如,阴阳合同,中介配合下把签约价做低,和指导价一样,这样就可以减少增值税金;但是这样,银行贷款也相应降低了。也就是说首付其实很高(买商住楼),既然首付都这么高了,为什么不直接买70年住宅呢;

较关键的:

住宅价值狂飙,而你还将珍贵的现金投入十年不涨价的商住楼。寓意何为呢?

 

较后

再总结一下,商住和普通住宅的区别:

商住购买贷款首付高,利率高;

居住生活成本高;

土地使用权期限短;

转手难;

商业住宅就不是住宅!

呵呵,我想这篇肯定要开罪不少商住利益相关者。渡有缘人。

如果有大V推商住公寓的话,他不是傻子就是把读者当傻子;

附一个购买过商住讲的心声:

2008年,也就是8年前:

我买的明天排名前列城商住,当时买时开盘价6000多,同期的回龙观新龙城开盘价也6000多,比明天排名前列城多了几百截止2016年9月(目前看来是历史较高峰),明天排名前列城商住均价才3万多,不到4万新龙城满五不多均价6万当时为了一平米几百的均价,我现在算上置换新房贷款利息,至少亏了350万,一家人辛苦10年白干了,根本原因就是我当时买房前没仔细分析商住以及普通自住住宅的区别,真是傻到家了所以做为过来人的建议:1.商住别买,不然等你孩子大了需要换房时,跟我一样也是几百万的亏损,你现在感受不到 做为一个买过商住两用的过来人来讲,都是血与泪啊,请慎重,说三遍,一定要慎重:

1. 不保值,非常不保值,一般都是小户型,今年朋友70年户型各种暴涨,比起他的涨幅,我这个根本看不成,而且坑爹的是,14年北京房市低迷,我这个当时还跌了20%,等你想换房时(至于为什么换看下面),眼挣挣的看着70年产权的房子暴涨,自己想换的房越来越买不起,那种感受不能用言语形容... 2. 立水桥那边房子一般都是06,07年的建成的,所以开发商拿地大概在04,05年甚至00年的,你买到手时,只剩30多年了,你再住个几年,等孩子长大了,估计就剩20多年了,你觉得当你需要转手时,会有人接盘一个只剩20多年产权,可能会被国家收回,或者需要交超一大笔费用才能续签的房子么? 3. 立水桥和北苑那地方,上班车开不出去,下班开不进来,地铁5号线往南上不去,建议你早上7点半去实地感受一次 4. 这种房子可以注册公司,楼道里有开英语培训班的,大-宝剑的,甚至舞蹈班的,完全不适合居住,我建议你买之前,先租上一年 5.立水桥北苑的这种房子,公摊很大,得房率很低,有些建筑说是70平米,实际套内也就50平左右,跟70年板楼根本没法比,都不需要你测量,肉眼就能明显感觉出来,50平米的就更惨了,就一开间,其实也就30平撑死了,再看看70年板楼50平米的,很多都是两居,你其实是花着70平的钱,买的50平的房子 6. 这是商业地产,你是没有土地权限的,不像70年的到期能自动续期,说三遍,这个很重要,跟住宅完全就是两回事,商业住宅根本就不是住宅。 7. 出售时,大概要交差价的35%-50%为各种税,所以一般中介会跟你签2个合同,一份对内,一份对外,就是所谓的阴阳合同,说白了就是帮你逃税,你如果把房子200万卖了(而且真的很难卖),大概就是逃了50万的税,如果被查了,可以判你10年,较轻也是一笔100万左右的追罚款,卖房后担惊受怕的日子你应该还感受不到 8. 立水桥那边很多高压线,说是辐射小,但谁知道呢 9. 以上是我的心酸经历,希望能帮助你,商住房从来就没有被限购过,换句话说,全国各地的人都能在北京买商住房投资,但为什么涨幅远远比不上普通住宅呢?

 

 

 

附录:

政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租:

商品房销售管理办法

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2011年,较高院又专门出台了司法解释:

关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释

第二条 实施下列行为之一,符合本解释排名前列条排名前列款规定的条件的,应当依照刑法排名前列百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处罚:

(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的;

按照这个司法解释,售后包租是可以判刑的,可以判到十年。

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