看完这些数据,觉得北京房子涨价难了

36氪

2018-03-09 18:12:43 ·-

近期不断有人问我们:北京的房子能买了吗?还涨不涨?还有一些人在问“郑州的房子……”“南昌的房子……”。

从朋友圈和售楼处的直观感受看,我们的感想是:市场需求还在,只不过暂时封存了,封存的因素主要是调控政策和对未来风险的担心。

在2018年初,我们还看到了一些人还在等机会。在一个买房群里,群主说:不要急,听我的,按节奏走。也看到了一些人失去耐心,开始进场。

以下这几组数据将会有助于判断2018年北京的楼市走向。

土地供应量增加,不过住宅全部限价

2018年北京市场上的新盘主要来自于2017年供应的土地。中原地产数据显示,2017年北京土地供应总数比2016年增加了190%,宅地供应面积则是四年来最高。住宅用地成交面积占比高达70%,较上一年同期扩大33%。土地供应大幅度增加,将明显抑制2018年北京房地产市场价格。

另外,2017年北京土地市场成交的969万㎡住宅用地中,共用产权房面积占比31%,商品住宅用地面积占比46%。商品住宅中可销售面积约356万㎡,而且全部是限价房。也就是说,限价房和共有产权房供应是2017年的市场主旋律,这些项目的价格在拿地的时候就已经定好了。

一方面是商住实行严格限购,另一方面在土地供应时就直接限定房子价格,这两个方面基本锁死了2018年的房价。

另外,北京市在更高层面也在实行两端“控流”的政策,一个是引导产业向外迁移,减少新增人口的压力;另一个是增加土地供应。2017年4月份,北京首次发布了未来5年住宅用地供应计划,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷,年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷,拟建25万套自住房。2017年的土地供应量是近4年最高的。

热门区域:亦庄、旧宫、良乡、北七家

2017年的土地供应还是集中在郊区,所以看房还是要到五环外,临近五环已经是“优质区”了。

既然2018年的价格大概率被锁死,从整年的时间段去看,供应比较集中的地方同样会是热门区域,包括:大兴的亦庄(到瀛海一带)、旧宫、房山的良乡、昌平的北七家。

亦庄区域的参考项目有亦庄金茂府(成交均价在63449元/平米),北京城建海梓府(成交均价50006元/平米)等。

昌平北七家2017年成交了5宗地块,根据中原地产首席分析师张大伟预计,合计限价商品房体量高达43万平米,按照规划要求,合计供应的限价房住宅高达4000-5000套左右。2013-2015年区域内供应土地高达11宗240万平米,其中住宅体量超过万套,库存依然有超过5000套。目前区域内的明星项目有万科翡翠公园、融创北京壹号、北京庄园等,成交均价在5-7万元/平米。

住进城四区的机会:

当然,如果你有足够的资本,2018年仍然不会缺少住进城四区的机会。

2017年市场流传“限价8万“的传言,使得很多内城项目一再推迟开盘,但从入市项目看,成交都非常火爆。中原地产的数据显示,刚刚过去的2月份,三环内的丰台北京金茂府、华润昆仑域的成交额突破3亿元大关,丰台北京金茂府以3.28亿元的总成交额,成为2018年2月北京新房市场的月度销冠。

低于6万元/平米的新盘占比达88%

如果按照2017年成交的土地来推算纯新盘的供应结构,在去年成交的71个住宅地块中,有63个低于6万元/平米,占比超过88%。

单价在3-6万元/平米这一价格区间的项目最多,有33个,如果按照70/90政策,总价将在270万到540万之间,首付最低90万—162万。这一区间楼盘三分之一集中在大兴区,其次是房山、海淀和石景山区。

总价270万元以下的入场机会

从2017年的成交地块看,限价在3万/平米以下的楼盘有30个,占比将近3成,如果按照“70/90”政策,这些楼盘总价主力在270万元以下,如果是首套房,首付3成,相当于首付100万以内能搞定。

这些楼盘主要分布在平谷、房山、顺义、昌平、通州。昌平北七家未来科技城、亦庄也有3万以下楼盘。

关于2018年的北京楼市情况只能帮你到这里了,剩下的就是你回家数钱、算账,向家里“老板”提出申请,小编绝不干涉家事。

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