一年交易量狂跌九成的商办现回暖迹象,要上车吗?

买房大家帮

2018-04-04 12:43:00 ·-

3月26日刚刚过去没几天,关注商办的人,对这一天一定十分敏感。就在去年的这天,北京针对商住市场发布326新政,这条被称为商住休克疗法的新政使火热的商住市场接近冰封。

新政规定新报建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米,并且只能出售给企事业单位及社会组织,个人不得购买。5月23日晚又发布了针对326商住新政的补充说明,规定新政之前已经取得预售证的商办项目可以维持原有设施,已购买商办的个人也可以出售,但必须出售给符合北京购房资格的人。

 

326之前,北京商办市场既有大商办又有小商办,大商办基本是套内面积大于500平米,真正用于办公的物业;而小商办则是对大面积的商住产品进行了分割,将其分成小面积并做出住宅的功能,从而引导有住宅需求的人进行购买。326之后,小商办产品从市场消失,现有的存量小商办数量少的可怜。开发商手里的一手小商办只有不到两万套,而个人手里的二手小商办也只有四十多万套。

 

新政一年,商办成交量跌了九成,而近期商办市场却开始回暖,并且以小商办最为明显。

 

究其原因,一是住宅溢出效应。严格的调控,无论是收紧信贷、限售、限价还是摇号,都使得购买住宅变得不再那么容易,于是一部分人将目光重新投向了相对住宅而言购买更加容易的商办。

 

二是出于捡漏心理。调控一年商办成交量狂跌九成,价格也由高位跌倒了谷底,很多人认为这是一个捡漏的好时机。

 

三则是为了资产保值增值。对于很多手里有些闲钱但又买不起住宅,而且没有其他更好的投资渠道的人而言,小商办总价低,投资回报率也不错,不失为一个资产保值增值的好选择。

 

而且,长租公寓概念提出,很多人认为这是一个新的窗口。很多机构和个人开始有意识的收购小商办,从而带动了这种物业重新火热。

 

那么,现在这个时点,小商办值不值得购买?又有哪些购买逻辑?

 

在帮主看来,现在不失为一个入手小商办的好时机。一个是价格确实降了很多,再降的空间已经不大;二是小商办没有了增量,一手小商办只有不到两万套,基本是卖一套少一套;三是小商办具备住宅功能,但价格比住宅低了很多,价值迟早会回归;四是很多好的小商办租售比合理。

 

购买小商办有几个核心逻辑需要注意:

1、区域的交通和生活配套很重要,有地铁是首选。

2、选择大品牌开发商。物业对于商办产品影响很大,大品牌开发商物业有保障,并且抗风险性很强。

3、看折价空间。对比具体项目326之前与之后的价格,看是否有折价空间,折价力度越大,说明未来价格反弹空间更大,对购房者越有利。

4、保值,增值。从资产配置角度来讲,购买小商办类产品需要同时考虑保值增值两个方面。保值是指资产抵得上通货膨胀,投资回报率超过基准利率;增值主要考虑项目规划程度与落地程度,看规划是否有兑现空间。

 

最后,根据上面的购买逻辑,帮主为大家推荐几个好的有小商办产品的项目,这几个项目都是经过帮主筛选,比较有价值的选择。

首开熙悦广场

地址:房山长阳地铁站B口南向100米

物业:写字楼

在售户型:50-116㎡

总价:150万起

交通:紧邻地铁房山线长阳站,京良路、京深路、五环路及京港澳高速;离5环出入口4公里,开车不到5分钟,开车20分钟左右即可达丽泽商务区。

配套:东面是两个商场;南侧是北京四中长阳校区,东南面是北京小学分校;开车10分钟到武警总医院。

远洋新天地

地址:长安街西延线与滨河路南延交汇处东南侧

物业:写字楼

在售户型:办公类:43-74㎡;商铺:30-160㎡

总价:150万起

交通:西长安街沿线;距S1线磁悬浮专线上岸村站约100米

配套:周边配套齐全,毗邻公园

首开保利欢乐大都汇

地址:门头沟永定镇石门营环岛北侧

物业:商铺

在售户型:50-200㎡

交通:莲石路直达西二环;石龙路连接双峪环岛和石门营环岛;S1号线

配套:冯村商业街、石门营公园、石门营小学

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