地产股，今天又嗨起来了，全线飘红。
没错，资本市场又率先嗅到了风吹草动。
有消息称，相关部门正在考虑一项重大计划，即让各地的地方ZF出资购买尚未售出的存量商品住房，用做保障房。
属于GJ队下场帮助房地产去库存。
更嗨的是，杭州临安已经打响第一枪。
杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。
临安区已经研究决定，在区内范围内收购一批商品住房，用作公共租赁住房。
这一政策对房源要求上，需位于临安区范围内，且以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不得超过70平方米。
除了面积要求外，临安区还对收购房源的配套设施提出了明确要求。公告指出，收购房源需搭配一定比例的车位，以满足租赁者的停车需求。具体来说，60平方米（含）以下的房源每套需配置0.6个车位，而60平方米以上的房源每套则需配置1.0个车位。这一规定旨在确保租赁者在享受住房的同时，也能享受到便捷的停车服务。
在收购价格方面，公告指出将以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。这意味着将依据市场实际情况，对收购价格进行合理评估。
最终收购价格将按照经审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。
这是430大会中提到要统筹研究消化存量房产后，首例ZF下场收储案例。
这种方式既可以帮助房地产市场去库存，又能满足更多住房需求。不过杭州临安本次收购房源规模较小，仅1万平米。
按照传闻的说法，这一计划将大规模推行。
那目前空置存量究竟有多大规模？
据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。
即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。
ZF收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标，但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。
而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。
消化7.7亿平米，按照以2024一季度新建商品住宅及二手房均价换算，大约需要7万亿。
7万亿可不是小规模资金，这钱由谁出？
这几年楼市不景气，多城卖地收入大幅缩减，地方ZF自然是没有余粮。
国盛证券房地产行业分析师金晶认为，对于“消化存量”后续可能落地的方向是成立统一平台收储。
无论是ZY成立统一平台，或者ZY推动地方ZF成立平台去收储存量，大部分资金依然需要由ZY层面解决，单纯依靠地方财政很难推进。
并且，就算是ZY出专项，这么大规模也不可能直接all in，所以大概率是分梯队分阶段进行。
目前的楼市，除四大一线以外，限制性购房政策层面几乎全部脱光，但效果微弱。
如果GJ队能下场盘活存量，用作保障性住房，能解决住有所居，又能让“市场+保障”双轨制顺利推进。
只是双轨制下，分化趋势将更加明显了。
