【金川不良资产投研坊100-6 期】房地产不良资产处置的号角才刚刚吹响

金川财富

2018-11-05 09:00:25

根据统计资料显示,中国四大AMC之首的中国华融截至2015年中的不良资产总额为3264.1亿元。其中,收购重组类不良资产总额为2124.9亿元,若按最终债权人所属行业划分,则来自房地产行业的有1367.7亿元,占比高达64.4%。由于其余三家AMC并未公布旗下房地产相关不良资产数据(长城、东方未上市,信达年报中未披露),按华融所占份额估算,四大AMC旗下的房地产相关不良资产总额接近6000亿元。若再计入一些地方性AMC旗下资产,则当前我国房地产相关的不良资产有向万亿增长的可能。虽然,经历了2016年起的房地产高涨,但经过近一年的调控,估计房地产相关不良的总额,应该是只多不少。

金川资本“不良资产投研坊”栏目系列内容,从0到1,向大家解读当前不良资产领域投资逻辑与价值。本期聚焦:房地产不良资产处置的号角才刚刚吹响

房地产不良资产 — 万亿市场

从房地产行业融资形势的发展情况来看,整体而言,2018年现金为王,对中小开发商而言,在资金全面收紧的情况下,如何充分掌握地产项目每个开发环节上的融资方式,以及如何充分挖掘有效的融资渠道,并迅速回笼现金,提高资金周转效率,是每个中小开发商必须面临的问题。而这对于房地产龙头企业和不良资产相关行业来讲也是一个千载难逢的机会。大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的故事也正在不断的被重复。

根据统计资料显示,中国四大AMC之首的中国华融截至2015年中的不良资产总额为3264.1亿元。其中,收购重组类不良资产总额为2124.9亿元,若按最终债权人所属行业划分,则来自房地产行业的有1367.7亿元,占比高达64.4%。由于其余三家AMC并未公布旗下房地产相关不良资产数据(长城、东方未上市,信达年报中未披露),按华融所占份额估算,四大AMC旗下的房地产相关不良资产总额接近6000亿元。若再计入一些地方性AMC旗下资产,则当前我国房地产相关的不良资产有向万亿增长的可能。虽然,经历了2016年起的房地产高涨,但经过近一年的调控,估计房地产相关不良的总额,应该是只多不少。

资产估值

在选中心仪的不良资产后,首先要进行尽职调查,除了土地自身,还包括债务、抵押和法律状态等情况,进而综合对价值给出合理评估。在核算了成本和预计收益,再计入合理利润后,可给出初步估值,甚至压低原有的转让价格,提高未来盈利空间。

资产增值

不良资产被收购或债权处理后,房地产不良资产就进入到了资产增值环节。无论采取何种方法处置,都必须凭借自身综合经验及资源,保障不良资产最终能变现。

尽职调查是一个线上方面,专业机构合作,调查不良债权在工商信用网、法院被执行人查询网的信息;线下方面,专业机构则能前往工商局,房管局,土地局,税务局,法院等机构进行核实。尤其值得注意的是,部分小型房企借款人会通过民间借贷等对项目进行反复抵押。

此外,不良资产专业处置机构还具有以下优势。

(1) 资源优势:

债权谈判,以资产现状为基础寻找利益平衡点,房地产开发产生的不良债权谈判的关键是还款时间和还款金额。不良资产处置专业机构,在与债权人谈判时具备很强的优势,往往能做到降低债务金额,或说服借款人进行债权和资产置换。在与地方AMC合作时,适时还可要求地方政府介入,成为谈判的重要筹码。

(2) 资金优势

专业处置机构往往具备众多的融资渠道,且在融资成本上具有天然的优势。更低的融资成本意味着更高的收益。

延伸阅读:

不良资产魅力:房地产项目的化腐朽为神奇

银行不良双升的趋势依旧,在银行的不良债权抵押物中,以各种形态存在的房地产和土地占有绝对份额。所以,房地产的处置能力在很大程度上影响银行不良资产的最终清收效果。

从2015年开始,一波房地产市场结构性行情自深圳、上海、北京等一线城市启动,迅速蔓延到部分强二线城市,如南京、厦门、苏州、武汉等地。如今国内的房地产已从黄金时代过渡到白银时代,而白银时代最显著的特点就是高度分化。在这轮行情中,北上深猛涨、部分强二线城市快涨,三四线小城基本没涨,甚至下跌,即便在同一城市里,不同区域涨幅不同,即便在同一区域,不同房地产业态也表现不同,比如,住宅涨,而商业地产、购物中心、工业土地基本没涨。

这波行情在某种程度上缓解了银行的核销压力,源于抵押物—房地产能否快速且高折扣率的变现。北京、上海两地的部分法拍房其成交价已与市场价大致持平,而法拍房的一大来源正是银行对于不良债权抵押物的处置。

目前中国整体经济现状和美国上世纪八十年代储贷危机之前十分相似,但就房地产市场而言,中国又与世界上任何一个国家不同,所以,中国的不良房产投资市场必然也会十分特殊。

01

房产是如何变为不良的

如果想要回答如何处置不良地产的问题,就要先回答正常的房产是如何变成不良的。不良的生成模式也就决定了最终的处置模式。

第一类就是涉及违规、违建、超建的房产。这种房产在一线城市比较常见,比如政府批复10万㎡,结果开发商建了11万㎡,在如今规范的市场背景下,此类房产会面临拿不到批文,进而拿不到销售证的局面,由此造成开发商无法实现销售、进而无法支付工程款和银行贷款,变成不良。

在面临此类不良房产时,其资产的估值核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得合法的政府批文和手续,在不良资产市场上有这样一群专业人士,玛丽莱资产不仅对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉,而且还知道如何与当地政府很好地沟通,协调上上下下十多个部门,能够在法律、法规允许的范围内找到一个很好地解决方案。

第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区,项目以大的城市综合体为主,且十分考验投资机构与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力,不确定性高,定价难。对于这样的项目,除非低成本的长线大资金,否则难以撼动,处置模式也以慢慢消化为主。

第三类是由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板,之前拿地项目估值10个亿,从银行借了5个亿,信托借了3亿,又以股权质押的形式从民间融资了1个亿,相当于10亿的项目借了9亿。后来,由于项目没设计好,销量上不去,资金无法回笼,现金流断裂,所有债权人一拥而上,将其诉之法律,法院将整个项目查封,进而导致项目更是无法动工和销售,债权债务人都冻在里面出不来,进而形成利滚利的局面。这种不良房产项目在强二线城市比较常见,比如杭州、苏州、青岛等,甚至早年在上海、北京也有类似的案例。

第四类纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供应量过大,可能未来十年都处于去库存阶段,那么,房产项目变为不良也就不足为奇。这样的不良房产,关键就是看资产价格有多便宜,只要收购的成本够低,慢慢卖,也总是能消化完的。

2

如何处置这些不良地产

事实上,回归到不良房产处置模式的本源,无外乎两种方式,一是转手,二是盘整,将不良资产主动改良成优质资产。

我国房地产市场从2000年起步到现在已有16年的时间,即便中间有所起伏。比如2008年金融海啸的短暂回调等,但整体趋势向上,在这种单边上涨的年代,中间的每一位转手者都能不同程度获利,大家很少关注基础资产的好坏,物业价值单边上涨,物业价值不断重估,可以通过再融资来置换之前的债务,于是中间很多机构都赚了钱,但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”,没有人真正的去盘活过。这种快进快出的模式只能实现行业平均收益,而真正高收益的棘手项目,其深度盘整往往需要3-5年的时间。

在新常态下,旧的策略越发失效,部分三、四线城市的住宅价格不再上涨,在电商的冲击下,商业物业租金疲软,工业用地价格甚至呈现下跌态势,转手空间的收窄也迫使投资者真正介入到房地产项目开发盘活中,充当地产商的角色。

银行不良债权里面很多抵押物是三四线小城市的购物中心、工业地产或者写字楼。比如银行不良债权的抵押物是一块土地,这样的资产如果不好转手,那只能找个房地产开发商与其合作,将土地建成房产,再慢慢销售,而有些烂尾楼本身就是在建工程,如果设计、定位、房型存在问题,那么,对于投资人来说,接下来可能就需要改变房型,重新规划一下,而这通常要求投资者对于基础资产非常熟悉。

在新常态下,旧的策略越发失效,部分三、四线城市的住宅价格不再上涨,在电商的冲击下,商业物业租金疲软,工业用地价格甚至呈现下跌态势,转手空间的收窄也迫使投资者真正介入到房地产项目开发盘活中,充当地产商的角色。

银行不良债权里面很多抵押物是三四线小城市的购物中心、工业地产或者写字楼。比如银行不良债权的抵押物是一块土地,这样的资产如果不好转手,那只能找个房地产开发商与其合作,将土地建成房产,再慢慢销售,而有些烂尾楼本身就是在建工程,如果设计、定位、房型存在问题,那么,对于投资人来说,接下来可能就需要改变房型,重新规划一下,而这通常要求投资者对于基础资产非常熟悉。

改造处置这些地产时,要考虑到这种三四线商业地产的流动性问题。但如果有稳定的现金流,就可以考虑非标的退出渠道。比如,将这种具有现金流的商业物业打包在一起做成房地产资产证券化(REITs),甚至IPO上市或者卖给上市公司和地产基金都有可能,或者打包成理财产品通过金融资产交易所实现流动性或者退出,非传统的退出渠道需要各种金融工具,以通过资本市场套现。从全球不良资产投资发展历程来看,掌握了核心的金融与地产技术、知识、人才,并能结合自己的牌照优势的基金团队,往往才能获取最大收益。

End

推荐阅读 点击图片

特殊资产并购领域翘楚:金川资本九大发展亮点

金川资本“2018盛夏生态徒步之旅”圆满举行

金川资本:合规与专业是私募发展新时代的重要标签

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)