商品房买卖合同“直更名”，一般指尚未取得房屋不动产权证的商品房，前一手买受人将房屋转让给后一手买受人，通过开发商把前一手买受人签定的商品房买卖合同注销，然后由后一手买受人跟开发商重新签定一份商品房买卖合同。采用“直更名”的方式，可避免二手房交易产生契税、增值税和个人所得税等过户费。
一、商品房买卖合同“直更名”的两大问题
（一）预售商品房的转让须已竣工且取得房屋所有权证，但未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”
《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。换言之，预售商品房的转让，须已竣工且取得房屋所有权证。
但是，针对未竣工且未取得产权证的房屋，法律没有明确规定该转让行为无效。以北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11601号为例，《城市房地产管理法》第四十六条规定商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定（目前国务院未作出相关规定），不能直接认定转让合同无效。
（二）“直更名”必须取得开发商同意，否则难以完成。
《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”
商品房买卖合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。办理商品房买卖合同更名必须要征得开发商的同意和配合。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。
二、商品房买卖合同“直更名”的案例四则与要点说明
（一）拆迁安置房的房票转让，是双方真实意思表示，合法有效，价格可高于开发商售价。
林丽娜与贺晓芬合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书，审理法院：浙江省高级人民法院，案号：（2015）浙民申字第1092号，案件类型：民事，案由：合同纠纷，裁判日期：2015-07-17。
【案情】
林丽娜于2013年9月7日从案外人顾秀峰处受让涉案房票一份（房票凭证号为0001999），取得拆迁安置户购房权利。2014年4月11日，林丽娜作为房票所有权人，通过第三人虞亚芬开办的中介所，与贺晓芬签订《房屋买卖协议》，并约定“甲方（林丽娜）保证乙方（贺晓芬）房地产直更名”。
而《购房确认书》明确记载了涉案房屋系案外人顾秀峰认购的拆迁安置房，认购人应带上相关资料到售楼处签订《商品房买卖合同》等内容。2008年12月8日，贺晓芬与宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，据此真正受让了涉案房屋。
【法院审理认为】
案涉《房屋买卖协议》虽名为房屋买卖，林丽娜虽以房屋买卖合同关系起诉，但经法院释明已在一审中变更诉讼请求，林丽娜与贺晓芬之间系房票转让合同关系，贺晓芬对此应是知情的，后贺晓芬与开发商直接签订了商品房买卖合同，贺晓芬受让房票的价格高于开发商的销售价，系贺晓芬明知且认可的，也不违反法律规定，故贺晓芬主张其多向银行贷款和税收损失，依据不足，原判未予支持并无不当。
（二）未能完成商品房买卖合同“直更名”，但双方在转让协议中约定取得房屋不动产证后办理房屋过户登记手续的，该约定合法有效。
【案情】
2007年4月3日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，约定所售房屋位于合肥市瑶海区工业园勤居苑小区C2-206号回迁房（房产证尚未办理）。合同第五条约定：若此房屋能办理直更名手续的，则直接更名到原告名下；若不能办理直更名手续的，鉴于本合同签订时房产证尚未办理，双方约定待原告领取到房产证之日起四十日内应协助原告办理房屋过户手续，过户过程中所发生的费用原告承担5000元，余下费用由原告承担等。
【法院审理认为】
原、被告2007年签订房屋买卖合同时房屋房产证尚未办理，但原、被告签订的买卖合同系双方真实自愿的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。原告在合同签订次日即向被告支付170000元房款，被告亦将房屋交付原告居住使用至今。现案涉房屋已办理所有权证，所有权人登记为被告范文菊，原告已将合同剩余27100元房款存至本院账户用于支付给被告，故原告主张要求被告范文菊履行合同义务将案涉房屋过户登记至原告名下，符合法律规定，予以支持。同时原告主张要求被告范文菊承担5000元过户费用，符合合同约定，应予支持。
（三）房屋转让协议系双方协议，为第三方开发商设立“直更名”义务不产生约束力。开发商不予配合“直更名”，且转让双方未达成其他协议的，房屋转让协议因履行不能而解除。
原告诸承明与被告封树勋、沈阳实华置业发展有限公司、北京首钢建设集团有限公司、北京首钢建设集团有限公司第三建筑工程分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，审理法院：沈阳高新技术产业开发区人民法院，案号：（2014）沈高开民外字第00009号，案件类型：民事，案由：房屋买卖合同纠纷，裁判日期：2014-10-13。
【案情】
2010年6月28日原告与被告封树勋签订房屋买卖及居间合同，约定原告购买被告封树勋抵账房屋，价款人民币656，500元。约定房屋买卖及居间合同签订后70日内被告封树勋为原告办理房屋产权过户手续。
2010年8月中旬，封树勋通知原告可以和该房屋开发商签订正式的销售合同，原告于2010年8月24日前往沈阳，但到达沈阳实华置业发展有限公司后却被告知该房屋目前抵押给银行尚未解除，无法办理正式的销售手续。
【法院审理认为】
原告、被告及中介有限公司陵东分公司签订的房屋买卖及居间合同，是各方当事人的真实意思表示，合同的主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因诉争房屋没有办理房屋所有权证，直更名需要得到房屋的开发销售单位配合尚可完成。原告与被告双方在合同中约定此房需办理直更名，但“直更名”条款系为案外人开发商销售单位设定了义务。该“直更名”条款无法履行后，原被告双方无法达成新的协议。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方因无法达成协议而导致合同无法继续履行，因此，应解除双方签订的房屋买卖合同及居间合同和房屋转让协议书，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，可以恢复原状并赔偿损失。原告向被告封树勋交付定金人民币120000元，因合同解除被告封树勋应予返还。
（四）开发商依据仲裁配合买受人以直更名方式办理购房合同权利义务转移的，依据房屋直更名的原则和实践惯例，开发商应收的房屋价款金额不应发生减损。
常熟盛地置业有限公司与王涛、钱吉等商品房销售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：苏州市中级人民法院，案号：（2016）苏05民终7685号，案件类型：民事，案由：商品房销售合同纠纷。
【案情】
案中被上诉人董国燕在与上诉人常熟盛地置业有限公司签订《房屋买卖合同》，由于自身经济原因又将其出售给被上诉人王涛、钱吉，双方同时约定采用直更名方式办理产权登记手续，后常熟盛地置业有限公司对此予以认可，并实际进行了协助及配合。
根据董国燕与王涛、钱吉之间签订的《购房协议》，董国燕基于自身经济状况及市场因素等考虑，将其原来以256.6万元购买的房屋，按照实际成交价格196万元出售给王涛、钱吉，差额60.6万元。
【法院审理认为】
董国燕将房屋出售给王涛、钱吉，属于当事人对自己民事权利的处分，其中的差价损失60.6万元应当由董国燕自行承担。
董国燕与常熟盛地置业有限公司达成的仲裁调解协议，根本目的是解除网签和配合办理更名，现董国燕依据苏州仲裁委员会（2014）苏仲裁字第347号调解书要求常熟盛地置业有限公司退还购房款60.6万元，并已执行到位，违反了三方更名协议的约定，属于违约行为，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
从尊重客观事实及衡当事人利益出发，判令董国燕向常熟盛地置业有限公司支付60.6万元，并按照银行同期同类贷款基准利率承担相应的利息损失。
作者：苌乐（北京市炜衡律师事务所）
来源：无讼阅读
