“3·17”调控一周年 | 楼市成交量明显下降，豪宅市场开春回稳
为抑制房价过快上涨，2017年政府出台“3·17”购房新政。经过一年的调控，成效显著。截止2018年2月，北京市二手房单价较新政前下降12.98%，成交量较高降幅达到七成。
无独有偶，2010年“京十二条”限购政策的调控力度与“3·17”新政比肩。在“3·17”新政一年之际，让我们以史为鉴，展望一下2018年楼市将会如何发展。
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“3·17”新政调控影响力度非历史较强
注：符号➀，加息；符号➁，二套贷款首付比例60%。
从两轮政策带来的影响来看，“3·17”新政与2010年限购影响力度持平，新政前成交量较高点与新政后冰点相比，降幅均在72%左右。
2018量价趋势如何？从去年四季度以来趋势及十九大两会信号可以看出：
1、市场理性回归，成交量小幅回稳：去年四季度以来全市二手住宅月均成交量回升至1万套水平，成交量相比三季度上涨4.79%，预计全年成交量将在13万套左右。
2、价格上涨动力不足，预计持续下行：2018年保障供给端增加，将会有2.5-3万套限价房以及共有产权房入市，将会分化需求，量的小幅回升并不会带来价格的上涨。
3、政策方向维稳：“3·17”新政调控力度空前，继续调控的空间有限，同时十九大对于房地产并没有明确方向，预计政策加码的可能性不大。
注：1.2017年10月虽然成交量特别值低于7月，但10月由于十一和中秋假期，实际成交周期为23天，成交量为268套/天，多于7月的230套/天。
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豪宅成交量回稳，价格逆势上升
豪宅成交量：二手豪宅成交量较大跌幅低于全市，均已回稳。
2017年4月-8月二手豪宅成交量以月均16.93%比例持续下降，新房波动较大，10月、12月成交量高于3月。排除十一、春节假期的影响，2017年9月二者成交量均已回暖。
豪宅单价：2017年3月到2018年2月，二手豪宅单价上涨8.7%，相对稳定，波幅在-6.22%~8.35%之间；新房豪宅单价上涨22%，波动较大，波幅在16.66%~16.92%之间。
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二手豪宅套均面积增长9.1%
成交套均面积增长意味着大面积户型豪宅需求不断增长，随着居住品质不断升级，大面积户型将逐渐成为市场少有品。
“3·17”新政前（2016年1月-2017年3月）成交的二手豪宅套均面积217.33㎡/套，“3·17”新政后（2017年4月-2018年2月）套均面积237.07㎡/套，增长9.1%。其中，400㎡以上别墅的成交占比由6.56%上升至11.14%，320㎡以上公寓的成交占比由7.85%上升至11.88%。
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2017年高档楼盘成交量稳定排名Top10
市场严控下，2017年豪宅整体成交量比2016年减少45%，但高品质楼盘受政策影响仍然小于整体市场。
成交量逆势而行，别墅中的TOP1观塘别墅
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高墙、深院、青砖、灰瓦，江南小镇的诗意栖居；小园、秋巷、高树、蝉鸣，中国传统庭院的优雅重现。
在这里，可游风情小园，古巷街影，一步一景。
在这里，可居多重院落，或静或动，或开或闭。
景观与住宅的和谐共生，传统与现代的巧妙融合，它就是承载着中国人居住梦想的中式豪宅——观唐别墅。
楼盘量价跑赢豪宅整体水平
成交量：观唐别墅2017年成交18套，2016年成交21套，环比下降14.29%，低于豪宅30.71个百分点；
单价：2018年单价9.16万/㎡，比2016年上涨34.02%，同期豪宅单价上涨32.21%。
观唐别墅成交量、单价均跑赢豪宅整体水平，关键在于其自身的高品质。
1、高品质纯独栋，7.5万平主题公园：整个社区共326栋，全部为独立住宅，差异化的中式院落，一期为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主。社区主入口即为7.5万平的观唐私家公园，社区内有一条中轴步行街和运动主题公园。
2、圈层纯粹，国际人士聚集地：经过十几年的发展，中央别墅区已褪去郊区的本来面貌，演变为城市别墅区，成为各国大使馆工作人员、500强外企高管等涉外人士聚居地。
3、别墅的享受，公寓的配套：社区内步行街由独栋院落式商业建筑组成，汇集社区广场、私人会所、超市、布艺店、茶艺坊咖啡吧、书屋等；运动主题公园则布置国际标准的网球场和棒球场。一街之隔即为赛特奥特莱斯，首都医科大学附属地坛医院附近，为住户免除远途购物、就医的烦恼。1公里范围内有高尔夫击球中心、国际马术俱乐部等高档休闲运动场所，满足住户休闲运动需求。
