共有产权房:金融属性回归居住功能

明德政经杂谈

2018-03-07 12:51:00 ·-

共有产权房,在北京地区推广的最为彻底,相关的政策配套也比较完善。说白了,共有产权房也就是之前的自住房,从品质上来说肯定与商品房有一点差距。

开发商不是慈善家,这么多年房价的上涨,导致高房价成为一个民生焦点问题,开发商在其中脱不了“推波助澜”的干系。

根据北京市的相关政策规定,共有产权房由政府指导建设,实行政府与购房人按比例共同持有产权的政策房。

政经堂(微信公众号mdzjt2017)在《房地产税:稳定房价的长效机制》一文中介绍过,本轮房地产控制与以往最大的不同在于“疏堵并用”,在行政手段调控压制房价的同时,通过开建共有产权房、鼓励租赁住房等措施来满足市民“住有所居”的要求。

正是在这种调控思路下,加上老龄化、出生率等问题,我们才有不少人确信本轮的调控对房地产市场将是颠覆性的。

北京市的共有产权房是房地产市场的“样板工程”,其实行效果如何更值得我们关注。

通过对共有产权房的分析,我们可以看出房地产市场未来的发展走势,即如果共有产权房成为购房者的“香饽饽”,很受追捧,则将极大的分流购房者对普通商品房的需求,加上共有产权房价格不高、地段不错,显然对房价不仅短期有影响,长期来看更是实现房地产市场健康平衡的长效机制。

但需要警惕的是追捧共有产权房的购买者,到底是刚需,还是投资?

近日,北京市海淀区首个共有产权房项目中铁碧桂园正式开盘。据媒体报道,此次开盘共有431套房源,含全装修费用售价为35000元/平方米。

这一价格,已经低于市面上同等水准的房屋价格,那到底有低呢?

中铁碧桂园楼盘地址位于北京市海淀区永丰产业基地西北旺镇,而链家网在西北旺镇在售二手房98套,均价76000元/平方米。

中铁碧桂园参与摇号的家庭有29364户,差不多是68户人抢一套房。但在选房现场进行到一半的时候,到场的家庭代表有近六成选择了放弃共有产权房;到下午6点结束时,轮到1600号,431套待选房源才全部售罄。

这说明了什么呢?1600号-431套(号)=1169号(放弃),1169/1600=0.73,也就是说,有超过70%的家庭放弃了这次选房。

按理说,作为北京个人产权占比最高(达70%)的共有产权房,价格比附近同类商品房低了一半,户型设计方方正正,又位于寸土寸金的海淀西北旺地区,不应该有这个高的弃选率啊?

针对放弃原因,媒体也采访了家庭代表,大家的回答的原因是多方面的,比如有的家庭称首次购房准备不充分,支付首付时间要求极紧(当天10万定金),逾期押金不退等诸多原因。

政经堂认为,针对共有产权房,我们都知道购房者只拥有其中一部分的产权,也就是说如果购房者想抵押共有产权房,是无法抵押的。

从金融角度来说,共有产权房是不具备金融属性的,而金融属性本身又连着房产投资问题。

共有产权房是把买房人预期收益给平摊了,相当于没了投资价值,对于未来一线城市商品房走势还是看涨的情况下,相信多数人放弃购买共有产权房的原因,不是表面上那么简单,毕竟当着媒体的面是不会有家庭代表承认购买共有产权房就是奔着投资来的。

根据北京共有产权房购买规则,其中有一条规定“房主5年后可以以市场价回购剩余产权,使其转为商品房,回到市场公开流通。”这是以前的购买规则,现在这条规则已经删除掉了。

购买的共有产权期房一般2年后交房。根据现在的政策规定,5年后可以回购剩余产权,这样房子到手后大概是购买后的7年了,在回购了剩余产权后,不能在市场公开流通,而只能按政府指定的市场评估价,卖回给政府或转卖给其他共产房轮候者。

这意味着什么?

如果是奔着投资来购买共有产权房的话,购房者回购产权后只能卖给政府及其他符合条件的共产房家庭,这属于一种变相的“限卖”政策,符合购买条件的人群变得狭窄,且这部分人本身资金财力就不大,是无法卖上高价的,这对于以投资炒房为目的的家庭来说无异是断了他们的财路,从这个角度来说,弃购是最佳选择,否则很可能被套。

另外,即使不想出售,让儿女继续。对不起,北京市的共有产权房政策规定,即使以后儿女继承,也需要儿女有共产房购买资格,否则还是由政府回购。

媒体形容“一日共产房,永远共产房”。

共有产权房投资升值的金融属性丧失,这才是令大多数家庭对共有产权房望而却步的根本原因。

政经堂认为,中国各个城市的房子价格高低不一,但就房子的质量来说没有根本的区别,唯一的原因还在于地段。

一线城市的房子价格肯定比二三线高,二三线的房子价格又比四五线小城市高,直到最后城市的房子价格比农村的住宅高。

另外,即使是同一座城市中心地段的房子也比郊区的高,就像北京环环相扣一样,越往外环房价越低。

但在这个过程中,房子也逐渐由金融属性与居住功能“双重性”,回归于居住功能的“单一性”,农村的住宅基本上是纯居住功能,而一线城市房子的金融属性最强。

北京的房子具有极强的金融属性和居住功能。共有产权房几乎无法交易,金融属性大大减少,政策限制的越严格,越说明共有产权房只剩下居住功能,而中铁碧桂园的开盘价能否支撑起居住功能的价格,是每位购买者需要拈量的。

这个拈量完全可以根据总房款、收益率、附近小区的租金等来考虑。所以剔除部分投资炒房家庭,剩下的纯刚需家庭如果考虑到根据这个开盘价格所购买的共有产权房,不如通过租赁附近更好的小区居住的话,那也很可能存在弃购的可能。

当然,到底这个价格能否支撑起共有产权房的居住功能,还要考虑当时开发商拿地的价格、建设成本等,加上开发商的正常利润;如果土地、建设成本加上利润已经到达极限了,那说明这个开盘价格基本是底价了,购买之后用于居住还是蛮划算的。

共有产权房真正实现了“房住不炒,住有所居”的目标。

网上流行这么一个段子,可以让我们更好的理解共有产权房。

清朝年间,一个地方遭灾,国家开办粥厂赈灾,和珅去视察粥厂。到了粥厂后,和珅随手抓了一把沙土洒在粥里。同行的大臣问和珅你这是干什么,和珅说真正的灾民饥肠辘辘是不会在乎粥里有沙子的,来蹭吃蹭喝的就不来了,这样才能让最困难的人活下来。

共有产权房就是禁止投资炒房,让真正有需求的家庭住有所居。但我们知道无论多么细密的政策规定、严格的购买条件,都无法阻挡部分资本对增值的渴望,大家都知道马克思那段资本追逐利润的名言,而共有产权房只能做到让资本无利可图时,才能实现“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。

从这个角度来说,共有产权房的高弃购率,说明存在不少家庭奔着投资升值的预期去追捧共有产权房,而只有这部分人弃购才能真正实现“房住不炒”的目标。

高弃购率,恰恰说明了共有产权房政策的成功,本轮房地产调控思路的成功。

全部

相关资讯

频道导航

返回首页

APP下载

电话拨通后,请您手动拨打分机号

确定拨打电话

电话号码:

分机号:(可能需要拨分机号)