碧桂园、恒大、阳光城等股价保卫战来袭!

子木聊房

2018-10-27 11:32:00 ·和你聊聊房子那些事

文 | 内幕君

今天不谈买房刚需地里的韭菜,我们来看看另块地的韭菜们。作为一颗合格的股市韭菜,最为关注的是地产股,今年的地产股颇不太平……

有个段子道出了韭菜们的心声:

刚才又接到推销房子的电话,说某某市有个楼盘绿化率55%,要不要考虑下?我跟他说:不要了,谢谢,我住的地方绿化面积95%。他说不可能,问我住哪个市?我说股市,他就把电话挂了。

今年楼市在层层调控之下的销售凉凉;房企也在多重利空消息作用下困入资本寒冬;地产大佬们的身价集体缩水;地产股频频刷新绿化面积。内幕君十二字总结:股市跌了!楼市歇了!钱跑丢了!

「金句王」孙宏斌不断暗示韭菜们“买房不如买股票!”,真的假的?

1

地产股跌惨了?

今年1月底,A股在突破3500点后开始一路下跌,先是跌破3000点,然后是2638点,再到前几日的跌破2500点。不仅是A股市场,全世界股市均表现极差。

上证指数行情图(截止至10月25日)

一损俱损,今年地产股全线「跌跌不休」,地产股市值蒸发过万亿元。例如老大哥万科市值今年已跌没了1700亿,近日市值跌破2600亿;招商蛇口、保利地产同期也跌去逾500亿元;港股中国恒大、碧桂园同期也都跌去数百亿元市值。

作为头条王的老大哥千亿市值打水漂能不慌吗?6月股东大会上大呼要「 抛弃房地产 」!9月秋季例会上又喊出「活下去」的口号!行业舆论哗然,内外都陷入焦虑。

在「房主不炒」的基调下,「地产」两字似乎成了烫手山芋,房企们纷纷加入去地产化的大军,今年至少有十几家房企主动进行去地产化更名。且一波又一波投资新蓝海,开展多元化定位,向新业态转型。

中弘股份在10月18日早盘跌停,股价被定格在0.74元至今。中弘或将成为A股市场第一个因股价连续低于面值而退市的企业。中弘便是败于文旅,也为行业转型敲了一次警钟。

前几日刚发布的胡润房地产富豪榜上,很明显大佬们的身家都集体严重缩水,TOP10中缩水最多的是融创孙宏斌和华夏幸福王文学。

数据来源:《2018胡润房地产企业家排行榜》

融创中国主要是受乐视退市危机的影响股价下跌,华夏幸福则是因为A股大环境以及在转型过程中受挫而股价下跌,进而影响了两位大佬的财富总值。

在这种各地楼市房价松动,地产股屡屡变绿的环境下,韭菜们哀嚎一片,地产大佬们也是心在滴血……

2

大佬纷纷护盘

虽然地产股走势较弱,今年前三季度房地产行业却交出一份靓丽的成绩单。

2018前三季度房企业绩榜

尤其在下半年,许多房企纷纷加大推盘和营销力度,加速项目去化和销售回款,以促进年销售目标完成。像恒大在下半年有近7000亿元的销售货值,并启动了全国性大型促销力度,年底又会是漂亮的成绩单。

但恒大总裁夏海钧曾表示,“恒大现在效益这么好,股价还这么低,恒大当然会选择一个在市场不稳定的情况下,做一些股票的回购。”

企业积极回购股票的动机很明显,表明公司认定自身股价被低估,也展示了公司现金充裕的雄厚实力和对未来发展的信心。

恒大在7月里回购十分频繁,进行了超15次回购,累积斥资33.6亿港元,回购1.605亿股股票。

碧桂园也是回购力度不小,今年内于联交所累计回购9685万股,占已发行股本0.4455%,且预计动用不超过30亿港元进行股份回购。

恒大碧桂园由此带头启动了下半年回购潮,龙光地产、旭辉控股、新城控股、

美好置业、禹洲地产、复星国际、新世界发展等陆续跟进步伐。

下半年开始回购股票次数最多的房企,当属世茂房地产了,从7月5日至10月19日期间,世茂房地产共进行了超过24次回购行为。

然而在买涨不买跌的心态影响下,韭菜们仍是很难买帐,悲观情绪仍在蔓延,地产股长时间不见回暖。

3

兜底式增持迷雾

命运总爱开玩笑,上市本为了在股市里融资,结果变成了要向股市输血。

在行业集体入冬的环境下,大家本身都手头上吃紧,稍微富裕的抠出数亿元回购股份,增强韭菜信心;囊中羞涩的便索性号召员工兜底持股,一场轰轰烈烈的保卫战打响!

阳光城和茂业商业、皇庭国际都在前几天内发文鼓励员工增持。

10月18日,阳光城发布《倡议书》

据网络统计,阳光城公司员工总数9434人,员工平均薪酬高达23573.17元/月。假如每个员工都花一个月工资持股,那么就是2亿多货值的股份。

看起来吃亏的事儿,公司为何要大放厥词兜底呢?一是出于对自身价值的自信;二是他山之石可攻玉,节省现金流;三是吸引韭菜投机入盘拉升股价,成功的话确实是一箭三雕。

倡议全员增持公司股票,书面上写着自愿,但实际上是准强制,满满的套路。公司已经到了最危急的时刻,尔等愿扶大厦之倾倒吗?

实际上阳光城近年来算得上是一匹黑马,其节节走高的规模和业绩十分亮眼,但是因其高杠杆、高负债的扩张方式在如今处处荆棘的行情下,举步维艰。如果能熬得过冬天,春天定会阳光明媚。

去年曾兜底增持的公司,临到期后有超过七成股票浮亏。因此最大的问题在于,锁定期满后,喊话的人真的能为员工的兜底兑现吗?且这种方式真的合规吗?

4

投资者何去何从?

证监会主席发出了「春天就要来了」的呼声。

10月26日周五,近70亿资金流入地产板块,10余只地产股逆势涨停,板块涨幅位居前列,真或是触底反弹?

其实股市和楼市都有明显的周期性,「美林投资时钟理论」把经济活动分为复苏期、过热期、滞涨期、衰退期。

2015物价在低位,但出现了大牛市,可理解为复苏期;2016一二线城市房价暴涨,物价攀高,进入了过热期;2017至2018初一二线城市房价被压制,三四线房价轮番上涨,央行不断上调MLF利率,应为滞涨期;进入2018后,房价都普遍震荡下调,央行多次降准,市场利率也普遍下行,应为衰退期。

根据理论,衰退期的最优资产配置是债券,然而债券的门槛和专业程度要求较高,个人不大适合直接买债。

那么此时投资者就要根据自己的风险承受能力去进行合理的投资了:

风险厌恶者,此时适合货币基金,虽然其收益率仍在降低,但是有一定收益率、安全度很高、消费便捷;有一定资金且稳健型,可考虑一二线城市的优质住宅,抗跌能力强且领涨,尤其在现在房价震荡期入手议价空间更高;风险承受能力较高的,可考虑入手股市了,冬天到了春天还会远吗?股市抄底非常人能做到,当政策利好开始不断出现时,也是股市的底部区间了。

美国前 4 大龙头地产公司 2018 年市盈率平均为 12.1 倍,而中国的龙头房企的市盈率已经到了个位数。

有专家认为,现在是买入中国地产股的「黄金时间」,估计中国房地产投资 2018 年将增长 7.2%。

地产行业两极分化日趋明显,对于有发展性、较稳健、踩对政策步伐的大房企来说,不会有太大问题。

房企也在去杠杆保质量、不断通过收并购、涉足长租型公寓等风口性业务等方式为企业带来真正的利好。

地产股的春天或将不远了……

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