北大教授独家揭秘:熊孩子竟成北京房价“幕后推手”?!

血拼北京楼市

2018-08-07 19:33:24 ·欢迎登陆血拼自住商品房论坛http://zizhufang.focus.cn查阅海量信息

巴曙松:著名经济学家、教授、博士生导师,香港交易所董事总经理、首席中国经济学家,中国银行业协会首席经济学家,北京大学汇丰金融研究院执行院长,同时兼任中国宏观经济学会副秘书长、商务部经贸政策咨询委员会委员、中国银监会中国银行业实施巴塞尔新资本协议专家指导委员会委员、中国证监会并购重组专家咨询委员会委员、中国“十三五”国家发展规划专家委员会委员。

 

 

7月31号,中央政治局研究经济形势的公告称“控制房地产价格上涨”,是第一次对房地产采用如此严厉的表述。以前说“抑制房地产价格过快上涨”,意思就是说涨多涨少你别涨太快了;这次用的词“控制房地产价格上涨”,涨都不让涨了,完全不一样。

 

无论是从总人口、增长率、出生率,还是就业率占比等指标来看,中国快速城镇化推动的大规模增量房地产建设时代正在告一段落,增量时代的需求在逐步放缓。中国的户均套数已经超过1,结合日本和美国的经验,户均套数在1.1-1.2之间基本进入供求大致平衡、增量房增长达到峰值的阶段。

 

中国正在逼近这个阶段,至少从户均套数一个指标来看,供求在大致走向一个平衡。这也是为何决策者现在能有这么大的决心、用这么严厉的措施来调控房地产,与以前完全不一样。

 

越来越多的城市二手房的交易占主导,这是我们可能要面对的现实。北京的新房、二手房交易量走势可以看出,在2000年时二手房的交易量几乎可以忽略不计,但是现在我们看到二手房的交易量非常大,而且这个程度在不同的城市在稳步加深,从区域在向全国扩展。

 

房地产的需求还在,只不过变成了提升居住品质。比如说国内的住房面积还有改进的空间,户均、套均面积、不同居住方式的占比、不同建筑类型的住房等等。可以看到,现在改善性需求为代表的品质居住上升比较快,不同年龄阶段的需求特征很明显。

 

 

现在,拥有核心资源和配套的中心区域楼龄长、居住体验差。看看北京四个主城区的楼龄分布,基本上都是老房子。怎么去改善这些老房子品质,很可能成为一个新的增长需求。

 

从人流来看,我们说“人往高处走”,往房价高的城市圈靠近,人口在向城市群、城市圈集聚。麦肯锡的预计与市场的实际走势也是一致的。

 

大家经常说“逃离北上广深”,说得很响,但从幼儿园的在园人数、常住人口、小学在校人口来看,实际上不仅没有逃离北上广,反而还是在向北上广深这些城市群集聚。

 

这一轮的房价上涨,和幼儿园在园人数、小学在校人数正相关。幼儿园在园人数增长比较多的城市,房价上升的压力相应比较大。所以选地段的时候,也要看看附近的幼儿园入园人数怎么样。其背后的含义,还是在于吸引年轻人集聚。

 

流动人口占比跟房价的相关性非常大,房地产现有的市场向几个主要的城市圈集中,这个趋势也非常明显。

 

虽然在严厉的调控下,城市圈内部房价的联动性在增强,城市圈城市房价与首位城市的差距在慢慢收敛。背后其实是基础设施的完善,比如高铁等基础设施不断开建。在一些主要城市,每通一条高铁,房价就往上走一波。

 

调控前后,城市圈内部房价的联动也在增强。典型案例就是北京和燕郊,走势很明显。在这种情况下我们看到了房地产价格的趋势在分化,成交均价在波动。

 

从近140个月北京房价环比变化来看,调控作用确实非常明显。

 

 

从量价配合的情况来看,月均成交量对应的价格波动显示市场确实进入调整期。

 

总体来看,市场整体在调控之后缓慢复苏,有一些城市同比有一定的上涨的幅度。

 

当前一系列的调控手段,还是大家非常熟悉的 抑制需求。力度大的抑制性措施能在短期内很快见效,但问题就是——需求还在。抑制需求能把短期的市场降温,但是供给的缺口,从全国性缺口变成局部缺口,该怎么弥补是一个现实问题。

 

管制性调控范围非常大,而且频率高。73个城市、135条限购政策、176条限贷政策,15个城市认房又认贷。最典型的是北京,30多次;海南有14次,力度也强,被动式跟进。

 

目前看来,大家把很多期望寄托于政策性住房。大家认为,房地产市场前一阶段偏向于借鉴香港模式,但现在似乎讨论更多的借鉴新加坡、德国。政府发挥很强的控制作用,现在这种趋势很明显。

 

北京存量房市场上有15种甚至更多产权性质的房屋。这些政策性住房主要不是为了满足市场上个性化的购房需求,但是有可能挤压市场化房源的供应以及土地的供应。

 

地方政府调控和中央在政策取向上有时着重点不一样。地方政府面临着财政、税收和当地经济发展的压力,所以它往往想一些措施。我们看到的人才引进措施,很大程度上变成了购房者引进措施,变成了一个调控政策的地方微调。天津、成都、杭州、济南和西安的人才政策推出之后,购房需求和当地房价随之上涨。

 

什么样的调控政策才是长效的呢?短期看,抑制需求见效了、降温了,但是往往也减少了二手房供给。本来是为了抑制需求,结果打击了供给,就留下了供求缺口。

 

从2017年各个城市住宅新开工面积来看,人口在流入的城市反而受到的打击更大,供给量下降更多。从历史来看,严厉抑制供给的调控往往会有反弹,长效调控机制可能需要解决这个潜在的问题,同时还要考虑稳增长、保民生、防风险三者的平衡。

 

以上内容综合自巴曙松在2018年博鳌房地产论坛的演讲,较原文有删改。

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