亦庄国贤府，两天登记500组意向；

金茂满昱，认筹近200组，样板间就开了一个户型。

一线销售透露，有客户上周还嫌超预算，今天就要订了……

然后周一开盘，地产股却全线崩了。

沪深300房地产指数暴跌4.7%，港股内房股重挫6.2%。绿城、金茂跌了15%以上，华润、中海跌超9%。

购房者在抢，资本在跑。

01

这次七份文件，核心就两条：

预售制实质性终结，房贷最长拉到40年。

这两个政策什么意思？一个砍供给，一个放需求。

预售制终结，听上去是保护购房者。但说实话，到了2026年还能活下来拿地的，基本都是国央企和城投。烂尾不烂尾的，早就不是主要矛盾了。

这个政策真正的杀伤力，在供给端。

过去三十年，开发商玩的是借鸡生蛋。拿地、画图、卖期房，用购房者的首付和按揭去盖房子、去拿下一块地。本质上，开发商只出了土地的钱，剩下的全靠预售回款周转。

野村证券算了一笔账：2025年，预售仍然占全国新房销售的68%。行业大约40%的现金流来自预售回款。

新规之下，房子不盖到竣工条件，按揭贷款到不了开发商账户。

这笔占行业现金流四成的钱，没了。

开发商以后拿地，必须算一笔全新的账：以前两年能回笼的钱，现在要三年、四年。甚至更久。

近日，大摩在闭门会上算得更细。一个一线城市普通住宅项目，换成现房销售后，内部收益率直接掉18个百分点。

这就意味着，房地产项目IRR从18%掉到5%，这个项目就从“必须干”变成“算了”。

所以大摩大胆预测：

严格执行后，开发商合同销售额未来三年分别下降

11%、17%、35%。

这可是35%啊，行业规模的三分之一，将在三年内消失。

好家伙，地产风暴将至啊，挺吓人吧。

但说实话，这套算法有一个很大的问题：拿高周转黄金时期当参照系，本身并不客观。

别忘了，现房销售不是单兵突进，后面跟着一整套配套政策。

土地端，支持分期缴纳土地款。广州已经出让的现房销售地块，签约30天只付50%，剩余款项最长2年内缴清。金融端，推行主办银行制度，一个项目绑定一个银行，保障开发贷款供给。税收端，预售预缴的税费延后到现房销售阶段再缴。营商环境端，推进“拿地即开工”、压缩报建审批、销售即办证。

现实案例也有，海南全省推行现房销售，不少项目从拿地到销售只用了11个月。湖北荆州部分现房项目周期也只有13个月。

所以大摩那个35%的下降幅度，听听就好。

供应收缩是确定的，但未必那么惨烈。

02

那新房到底会少到什么程度？我跟大家捋一下数据。

土地端，

2026年前7个月，全国土地出让收入同比暴跌30.8%。房地产开发投资下降19.2%。

开发商拿地意愿确实已经降下来了，但是结构上看，克而瑞今天给出观察，2026年8月，土地市场成交规模再度缩量、溢价率回落至个位数，但北京、上海等核心城市优质地块仍保持较高热度，“核心稳、外围冷”的分化格局进一步深化。

最近南京、广州、上海新一轮土拍，热度并不低，高溢价地块频现。广州甚至已经出让了现房销售地块，房企照样积极入局。

存量项目的节奏也可能出现放缓。

新政对已拿地未取得规划许可证的项目，优先适用现房销售。这些项目原本按预售逻辑测算，如今现金流被打乱，部分项目可能直接停摆或推迟入市。已经取得规划证的，虽然原则上可以继续预售，但条件收紧了：主体结构封顶才能卖，首付和按揭100%进监管账户，竣工交付才能释放资金。

等于说，连存量项目的入市节奏，也被人为拖慢了。

所以未来两到三年，新房供应量的收缩趋势是确定的。

但幅度可能没有35%那么夸张，但核心城市优质地段的项目一定会变少。

供应收紧，你猜价格会怎样？

03

但大家想过没有，新房为什么一定会涨价？

首先，开发商垫资建设，资金占用时间确实变长了。以北京一个10万方的普通项目为例，土地款加建造成本大约50亿上下。按5%的资金成本算，多占用一年，就要多付2.5亿利息。摊到每平米，成本涨2500元。

风险溢价同样跑不掉。现房销售，从拿地到卖房的两三年里，市场波动、政策变化、建造成本上涨，全由开发商兜底。这笔不确定性，最后一定会打进房价里。

大摩的模型给了个量化结论：现房销售模式下，房价上涨中个位数，大约5%左右，可以抵消对净利率和ROI的影响。

说人话就是，如果房价不涨5%以上，开发商的利润率会恶化。

而开发商不可能接受利润率进一步恶化。

所以，新房涨价不是会不会的问题，是涨多少的问题。

别着急骂我房吹，咱们讨论下一个问题，

配套政策能不能把这个涨幅压下来？

土地分期付款、开发贷保障、税费延后，这些措施能缓解一部分压力，但不能完全抵消。毕竟两三年资金占用的利息是实打实的，风险也是实打实的。

在北京，5%放到500万的房子上，就是25万。放到800万的房子上，就是40万。

这就是风暴的真正含义：新房的门槛正在被制度性抬高。

04

那二手房会跟着涨吗？

短期看，不一定。

政策对二手房的影响是间接的。新房供应减少，一部分需求会外溢到二手房。那些次新、位置好、品质不错的，会最先感受到买家增多。

但北京的二手房库存还在14万套上下（外网可见挂牌量：约11.7万套），去化周期约9个月，总量上并不紧张。远郊和低品质房源依然难卖，1300万以上的高端房源去化周期高达35个月。

结构性分化会比现在更严重：好房子稀缺，差房子依然没人要。

这时候，房贷拉长到40年的作用就出来了。

很多人一听40年就骂：利息更多了，子孙贷。

但是！40年的真正作用，是把月供降下来。

同样的贷款额，30年和40年，月供能差出10%到15%。北京一套400万的房子，贷款300万，30年月供大约1.6万，40年月供大约1.4万。一个月少2000块。

少这2000块，看起来不多。但在经济下行期，对很多家庭来说，就是能不能扛过去的分界线。

而且你想过没有，在一些总价本就不高的地方，拉长到40年之后，月供和租金已经几乎打平了。

北京老破小、远郊，房山、门头沟、大兴这些区域，一套两百多万的房子，贷40年，月供可能就三千出头，同区域租金也要两千五到三千。

月供和租金，几乎一样了。

租房的人，每个月交完房租，钱就没了。买房的人，每个月还完月供，房子是自己的。当这两者付出的现金流差不多时，买房就从“多花一笔钱”变成了“同样的钱，换一个资产”。

这个心理账户的转变，对刚需来说是致命的。他不再觉得买房是背几十年债务，而是把每个月本来要付的房租，换成还自己的房子。即便租出去，也会产生现金流，这不就是资产吗？

如果房子变成消费品，一直损耗贬值，结果大家可想而知，但是如果房子能产生与月供相差不大的现金流，是不是能盘活这个市场？

这才是这次政策里最微妙的一环，你品，你细品。

05

2019年，中国房地产从业者293万。2024年底，168万。

五年，走了125万人。

上周五的七份文件，对还留在这个行业的人来说，是又一次洗牌。对购房者来说，是一次规则的改写。

很多人把这次新政渲染成行业末日。其实不是。

预售制度诞生之初，是为了解决当年住房短缺、建设资金不足的难题，快速建起大量商品房。现在缺房子的时代已经过去了，旧模式的副作用反而越来越明显：延期交付、烂尾风险、房子同质化严重，重营销轻品质。

这次新政本质上不是打压行业，是一场制度纠偏。 目标是解决交付痛点，推动行业从拼速度、拼杠杆，转向拼产品、拼服务。

真正压力大的，是过去依赖高杠杆、高周转的企业。那些深耕一座城市、踏踏实实打磨产品的本地中小房企，反而可能迎来机会。以前市场份额被高周转房企挤压，现在比拼的是户型、园林、配套、真实交付品质。擅长做产品、懂本地市场的，更容易脱颖而出。

旧规则里，期房是杠杆，开发商用你的钱盖你的房，房价涨了你赚，房价跌了你扛。

新规则里，现房是实物，开发商先掏钱盖好，你看到房子再掏钱买。更安全，但更贵。

这个世界从来都是这样：确定性是有价格的。

你想要“所见即所得”，就得接受它的溢价。你想要更低的门槛，就得接受更长的等待。你想要开发商不跑路，就得接受开发商把风险成本打进房价里。

风暴已至。

但它吹走的，只是那个用图纸和PPT就能赚钱的时代。

留下来的，是那些愿意用真金白银盖好房子的人，和那些愿意为确定性买单的购房者。

这不一定是坏事。