2018年一季度，政策面“房住不炒”已成共识，房地产税改革将稳步推进，金融去杠杆大局已定，然行业销售依旧“开门红”，全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。开发企业业绩喜人，50强门槛近百亿，同比提升六成。从结构来看，三四线城市房地产市场火爆形势延续，依旧占据近70%的市场份额，一、二线城市随着供应增加而销量回升，预示着上半年城市市场格局有望延续。
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政策：“两会”定调政策方向，落户新政与“四限”升级并行
一季度，房地产政策层面可谓是热闹纷呈，“两会”政府工作报告引发市场热议，明确提出坚持“房住不炒”，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，推进房地产税立法，加强金融风险控制等多个方面。就各城市而言，一方面，“四限”城市再扩容，昆明、长春、阜南等二、三线城市加入调控行列；另一方面，西安、南京等市加码人才落户新政，兰州部分区域率先取消限购，调控政策似有转向的错觉。
①“两会”重申“房住不炒”，租赁、保障房加快建设，并推进房地产税立法
两会政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，集中体现在以下5点：其一，支持居民自住购房需求。南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求。不过，“支持”不是“培育”，更不是“发展”，对于地方政府的支持力度不应奢望过多。其二，培育住房租赁市场。大中城市将先行先试，并在供地层面予以积极支持，租赁用地出让规模有望持续增多。中央以及地方政府也将创新运用公司债券、REITs等多种金融工具，进一步拓宽租赁企业的融资渠道，以便构建租购并举的住房制度。其三，继续推进保障房建设。一方面，加大公租房保障力度，并将新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围，尽早实现2018年再进城落户1300万人的目标；另一方面，未来3年棚改计划开工1500万套，相较于之前3年1800万套，棚改市场规模明显回落，三四线城市未来的棚改红利也将随之减少。其四，稳妥推进房地产税立法。不同与以往的“加快、调查、研究、论证”等措辞，这次给出了清晰的意见“稳妥推进”。乐观估计年底北京、上海等部分城市将率先开启试点工作，其对房地产市场影响还要看具体的实施细则。其五，加强金融机构风险内控。企业融资渠道、融资规模将明显受限，土拍市场有望逐步回归理性，地价上涨与房价上涨之间的传导效应将趋于减弱甚至消失；个人住房贷款将进一步规范化，居民加杠杆购房的局面将难以为继，三四线城市居民购房热潮将更快地向理性回归。
②“四限”城市再扩容，一线加入、二线升级人才落户新政
四限政策持续升级，长春、昆明、阜南等二三线城市加入调控行列。其中，大连落地限购新政，泉州升级限购令，除原先的限购区域之外，此番将泉港区纳入限购范围。兰州、长春、大连和阜阳市阜南县相继出台限售政策，另有泉州、昆明两市升级限售。截止目前，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。
人才争夺战再掀高潮。一方面，西安、南京等市相继出台人才新政升级版。譬如，西安进一步简化落户程序，全国在校大学生仅凭学生证和身份证可在线落户，3天合计吸引1.56万人落户西安。另一方面，北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才。表面上看，落户人才随即可以取得购房资格，在一定程度上松绑限购政策。不过，人才争夺战的本意还是提升城市经济活力和竞争力，以便支持产业转型升级，助推经济更好、更快发展。诸如西安、南京等升级人才新政的二线城市市场走势平稳，成交量并未显著提升，人才新政对于房地产市场利好程度着实有限。
③展望：信贷中性偏紧，“四限”城市持续扩容，房地产税落地尚需时日
展望未来，“房住不炒”已成市场共识，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。具体而言，2018年调控政策或将了无新意，但加入限购、限贷、限价、限售的城市会越来越多，我认为“四限”政策并非一时之举，有望贯穿更长的时间周期。资金层面中性偏紧，金融去杠杆、防风险的过程不可逆，或多或少会拖累未来成交量价表现。2018年注定难以重演2017年高热行情，全国成交量高位回落已是大概率事件。受惯性因素影响，三四线城市或将演绎“高开低走”行情，上半年市场热度有望延续，下半年将面临较大的调整压力。住房租赁市场已进入发展快车道，12个租赁试点城市名单将持续扩容，租赁用地出让规模有望持续增多，进一步丰富租赁企业融资渠道，降低融资成本，以支持租赁企业做大、做强。长期来看，租赁市场将与销售市场形成分庭抗礼之势，参与企业都能分得市场的一杯羹。房地产税加快推进进程，考虑到立法程序的流程限制，具体落地可能还要继续等待。不过，对于北京、上海等少数城市而言，仍有望更早一步，迎来房地产税全面落地前的个别试点。
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行业：投资、销售均超预期“开门红”，预计二季度升幅收窄
在去年年末销售火爆的“惯性”作用下，1-2月销售金额、面积也好于去年同期，东北地区表现尤为突出；开发投资额小幅回升，同比累计增速创2年来新高。目前来看，“房住不炒”理念已深入人心，2018年调控主基调也已明确，楼市供需也在谋求新的动态平衡。
①开发投资额达近3年同期较高，同比累计增速创2年来新高
1-2月，全国房地产开发投资额超预期增长，同比累计增速达9.9%，创2年以来的新高，与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足，普遍存在“补库存”的强烈冲动，加快存量项目和新开工项目开发进度，也为开发投资的回升提供了动力。目前来看，2018年楼市调控主基调已定，在严密的调控政策下，多数房企基本都已明确了自身的发展策略，并逐步找到了投资销售的应对之道，因而开发投资额实现了稳步上升。
②销售金额、面积同比微增，东北地区销售“爆发”去库存显著
2018年开年，商品房销售面积、金额明显好于去年同期，同比分别增长4.1%和15.3%。因基数原因影响，1-2月销售面积增速还是比全年回落了3.6个百分点，而销售金额增速则提高了1.6个百分点，成交均价仍处高位。从销售区域来看，多数三、四线城市市场“热度不退”，成为楼市销售的有效支撑。中部、西部以及东北地区销售面积、金额增速双双维持在10%和25%以上，远超东部区域。以东北区域表现较为突出，1-2月商品房销售面积、金额同比分别增长15.2%和35.2%，增速分别提高8.2个百分点和13.4个百分点。
③二季度继续回升幅度有限，投资、销售以稳为主
1）二季度受较高基数影响，销售金额、面积增速将继续保持回落。基于政策的严苛性，一线和核心二线城市的成交量已经保持了数月低位，而部分三四线线城市虽然保持着一定的市场热度，但随着这一波去库存成效渐显，居民购房的乐观预期也在逐步回归理性；在“销售惯性”和备案的延迟因素的双重作用下，销售金额、面积的特别值有望保持小幅增长，但后劲显然不足，二季度增速将保持回落，而后逐步趋稳。
2）新开工、土地购置等多重影响下，开发投资额也将高位回落。2018年开年，全国房地产开发投资额超预期增长，预计9.9%的累计同比增速不可持续，原因如下：一是目前政策层面依旧严苛，基本没有放松的可能，成交量回落是大概率事件；二是房企的投资预期也在下降，新开工意愿明显不足，拿地也并不积极，这些都将在开发投资额这一指标上有所反映；三是金融层面，2018年我国将继续施行积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松，对于房企而言，“资金攻坚战”仍在持续，开发投资热情也会受到影响。
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供应：一线城市供应量仍处低位，二三线城市增长明显
受年底较高基数影响，一季度新增供应量环比下降46%，但同比增加40%。其中，一线城市供应持续低迷，同、环比双降；二线城市有所回升，但各城市显著分化；三四线城市供应量持续走高。随着土地市场逐步恢复供应节奏，更多企业或将放弃观望而接受限价加快推盘，预计二季度新增供应量将明显回升。
①一线供应仍处低位，二线显著分化，三四线推案热情高涨
一线城市供应量同、环比分别下降13%和64%，北京、上海和深圳同比均有不同程度的回落，仅广州同比增加10%。深圳1-2月供应量低至2万平方米，同、环比降幅均超80%，这在历史上也并不多见。说明一线城市预售证审批依旧严苛，新增供应量持续低位运行。二线城市供应量涨多跌少，同比上升32%，但各城市两极分化。其中，重庆、太原、长沙、宁波和长春5城供应明显放量，同比实现倍增，重庆暂以255%同比涨幅居首。反观，苏州、大连和西宁供应持续低迷，同比均腰斩，西宁更是同比骤降70%。春节期间三四线城市恰逢返乡置业销售旺季，房企明显加大新推案力度，供应量同比大增59%，同比涨幅明显高于一二线城市。具体来看，近半三四线城市同比实现翻番，岳阳、泉州增长尤为迅速，同比上涨3倍有余。张家港、台州、肇庆等市供应量不增反跌，同比跌幅都在50%左右。
②一二线供应将稳步提升，三四线持续高位运行，地王盘价格博弈加剧
展望未来，一线城市限价堰塞湖终须解决，而在资金层面持续偏紧的作用下，部分房企为了加速资金周转，或将率先向政府妥协，以政府限定的备案价格出货，供应量有望低位回升。近年来，二线城市持续加大供地力度，随着新晋出让地块陆续进入销售阶段，供应量将稳步提升。上半年三四线城市市场热度有望延续，在当下的销售窗口期，企业推案热情普遍高涨，供应量将持续高位运行。不过，地王盘仍是亟需解决的难题，以南京为例，河西板块多个地王盘地价近乎与区域限价齐平，限价政策不松动，几无解套的可能性。因此，市场对于局部松绑限价多有期待，政府与企业之间的价格博弈愈演愈烈。
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成交：近七成城市成交同比下滑，二季度将环比回升、同比仍下降
经历了2017年成交火热之后，在政策普遍收紧、供应不济以及价格涨幅逐渐回落的大背景之下，多数城市进入调整期，一季度成交量同、环比齐降，部分城市更是创历史新低。考虑到开发商要回笼资金，预计二季度供应会明显回升，成交量也将小幅增长。
①40城成交同比回落20%，一线近乎腰斩、三四线微跌5%
一季度，40个重点城市商品住宅合计成交5591万平方米，同、环比分别减少20%和29%。各线城市同比全线回落，一线城市下滑尤为迅速，同比跌幅多达45%。就各城市来看，约有三成城市成交好于去年同期，主要集中在三、四线城市。具体而言：
1）一线城市成交量大幅回落，深圳楼市有所回暖。一季度北京、广州成交量同环比均下跌。上海环比上涨15%，但同比仍下降7%。主要还是受限价政策影响，供应量长期低位运行，显著制约成交量上行空间。深圳房地产市场渐有转暖的迹象，前期积压的购房需求有序释放，成交量同比上涨37%。
2）八成二线城市成交量同比下降，成都和厦门腰斩。一方面，南京、郑州等市调控政策被市场消化殆尽，成交趋于活跃，同比略有上涨，尤其是南京放宽人才落户门槛，无形之中成为成交量上升的推手。另一方面，更多的二线城市市场明显降温，成交量同环比均有不同程度的回落，厦门、成都两市同比跌幅超五成。
3）受益于需求外溢与返乡置业，部分三四线量价齐升。半数三四线城市成交量同比上涨，返乡置业的热点城市如湘潭、新余、三明、东营等城市同比涨幅较大，这些城市投资属性较强。值得注意的是，东营成交显著放量，同环比涨幅均在5成左右。根据易居代理楼盘数据统计，2018年春节期间东营大定面积同比骤升1587%，市场热度可见一斑。
②一、二线成交量将企稳回升，三四线或再现热点轮动格局
考虑到二季度供应端小幅放量，预计成交也将随之小幅增长，但各线城市明显分化：
一线城市成交量将小幅回升。时至今日，前两年的“地王”项目相继步入销售期，叠加融资渠道管控更为严格，企业要回笼资金势必将接受限价继而加快推盘节奏，供应将企稳回升。若供应端稍一放松，前期被压制的需求将迅速激活，成交量势必会有所增长。
二线城市成交将有所转暖。首先，前期热点城市如南京、合肥等，经过2017年的调整，市场已然逐渐回归理性。政府适时推出各类人才落户新政，一定程度上可以看作局部松绑限购，预计成交量将稳步回升；其次，去年大热的重庆、成都、西安等市，经济基础强劲，人口吸纳力较强，市场热度有望延续。不过，也要警惕长期风险，去年过热的市场已经有一定程度的透支，长期来看成交量势必要向下回调。
三四线城市或再现热点轮动格局。棚改对于三四线城市市场影响较大，未来3年，棚改计划开工量1500万套，较之前三年规模下降17%。其中，2018年计划开工580万套，较2017年实际开工量下降5%。三四线城市棚改市场或将出现轮动效应，一方面，前期棚改建设进度较快的三四线，棚改市场规模将明显回落，市场压力将逐步显现；另一方面，前期棚改建设进度较慢的三四线，棚改市场规模犹存较大提升空间，房地产市场继续看好，成交量有望维持在较高水平。
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房价：热点一二线房价稳中有降，三四线继续小幅上行
一季度，各线城市房价走势呈分化之势。一方面，限价政策还在严格执行之中，热点一二线城市房价涨幅趋于平缓。另一方面，三四线城市购房潮未见衰退的迹象，房价上涨行情仍在延续。
①限价城市房价涨幅趋缓甚至回落，部分三四线房价快速上涨
一线城市房价上涨趋缓，上海同比下跌近一成。受限价政策影响，2月一线城市房价较上季度末近乎全线下滑，仅广州上涨1%。受成交结构性因素影响，北京下跌20%。同比来看，上海房价同比下滑9%，北京、广州、深圳小幅回升，同比涨幅均控制在5%以内，房价大涨之势难以再现。
二线城市房价涨幅收窄，武汉、太原、兰州等市同环比皆降。相较于去年底，二线城市房价涨多跌少，13城房价涨幅回落至10%以内，杭州涨幅略高，达16%。合肥、长沙、南宁等市房价掉头向下，贵阳暂以13%跌幅居首。同比来看，杭州、成都、昆明、重庆等热点城市房价上行趋势未改，青岛、西安房价同比上涨超四成，市场热度可见一斑。受成交结构性因素影响，远郊区域低总价房源去化表现优异，武汉、太原和兰州等市房价同环比皆降。
八成三四线城市房价同比仍上涨，常州、肇庆、清远涨幅居前。随着一、二线城市需求外溢和春节返乡置业推动，一季度三四线城市成交回暖，八成三四线城市房价同比仍处上升通道。肇庆、常州和清远房价上涨动力强劲，同比涨幅均在50%左右。受限价政策影响，太仓、香河、淮安、徐州等市房价涨幅明显回落，甚至步入下行通道，调控政策渐显成效。
②一线、强二线房价稳中有升，三四线房价涨幅趋缓
一线以及强二线城市供应持续偏紧，短期内供不应求的市场格局难以逆转，房价犹存一定的上涨压力。不过，受限价政策影响，预计房价整体运行平稳，未来即使有增长，涨幅着实有限。三四线城市房价现已行至阶段性高点，市场需求或多或少存在透支的迹象。鉴于部分热点三四线城市房价上涨过于迅速，年内不排除加码调控的可能性。更为重要的是，未来3年棚改市场规模明显回落已是不争的事实，三四线城市棚改红利也将随之减少，后续置业需求恐将难以为继，成交量高位回落已是大概率事件，房价涨幅也将趋于平缓。
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库存：各城市分化加剧，二季度库存整体维稳或缓慢上升
2018年一季度，因供应锐减，多数城市供不应求格局并未改变，各城市库存量两极分化加剧，惠州、丽水库存量同比显著回升，而徐州、重庆消化周期现已不足3个月，库存严重告急。
①各城市库存量两极分化加剧，成交不振致部分城市消化周期显著拉长
1）供不应求格局未改，各城市库存量两极分化。因一季度恰逢春节假期，房企推案热情不甚高涨，主要是加大营销力度促进在售楼盘去化，房地产市场持续供不应求。各城市库存量显著分化，惠州、丽水同比分别劲增147%和399%，成都、海口则大幅回落，同比跌幅均超50%。
2）成交回落致消化周期明显回升，重庆、徐州等热点城市库存告急。首两月，房地产市场成交量高位回落，热点城市消化周期迅速上升，北京、济南、厦门、九江等市消化周期均超20个月，同比实现倍增。与此形成鲜明对比的是，徐州、重庆消化周期现已不足3个月，库存严重告急，市场供需矛盾加剧，房价依旧面临着较大的上涨压力。
②二季度销售规模提升空间有限，库存维稳或缓慢上升已是大概率事件
从供应层面来看，房企在3月业绩发布会，明确了自身的目标后，会积极加强规模扩张的步伐，推动项目入市；此外政府考虑到平抑房价，维持房地产市场稳定等因素，也极有可能加快预售证审批，增加供应量，因而二季度供应有望小幅回升。从需求层面来看，1-2月销售面积虽稳步回升，但是增速还是比全年回落了3.6个百分点，预计二季度在政策层面依旧严苛的背景下，销售面积增长速度将放缓；由此不难得出，供应放量、成交量上升幅度有限，库存维稳或缓慢上升将成为大概率事件。
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土地：成交规模周期性收窄，一二线土地价格犹存上涨压力
一季度，土地成交规模环比明显回落，但同比仍实现较大比例增长。溢价率小幅回落，一二线城市土拍市场略有降温。不过，热点三四线城市频出高溢价地块，土拍竞争依旧激烈。
①土地成交规模环比降32%、同比增39%，溢价率全线回落
1）各线城市成交规模环比下降，但同比增长明显。一季度，全国经营性土地成交建面48152万平方米，环比下降32%，同比增加39%。各线城市成交规模环比均下降，跌幅都在30%以上，同比则全线回升，一线以及三四线城市增长尤为迅速，同比涨幅超40%。
2）一线城市土地价格大幅回调，二三线城市略有增长。一季度，土地成交平均楼板价2166元/平方米，同、环比基本持平，变动幅度都在2%左右。其中，一线城市新晋出让地块以商办、保障房用地居多，土地价格大幅回落，同环比跌幅都在20%左右。二三线城市地价小幅回升，同、环比均实现正增长。
3）各线城市溢价率持续走低，热点三四线土拍竞争依旧激烈。一季度，土拍溢价率跌至23.5%，同、环比均有不同程度的回落。一方面，土地限价城市持续增多，显著抑制溢价率上行空间。另一方面，资金层面中性偏紧，企业融资规模明显受限，土拍竞争自然不甚激烈。各线城市溢价率全线回落，一线城市低至6.1%，低溢价乃至底价成交似乎成市场常态。三四线城市溢价率依旧维持在较高水平，热点三四线城市库存告急，企业拿地补库存需求强烈，致使土拍竞争激烈，赣州、滁州、漳州等市屡有高溢价地块出让。
②一二线供给侧调控初显成效，但真正挑战还在下半年
回顾一季度土地市场表现，可见一二线城市土地市场持续降温，而三四线似乎从2017热到了2018。鉴于目前大多数三四线城市地价房价差距依旧较大，再加之新型城镇化带来的购房需求利好，整体而言，目前三四线土地的盈利预期依然存在。不过考虑到越来越多的三四线城市开始收紧调控加入“限售”行列，随着政策的不断收紧，再加之政府和企业对市场供求风险的理解更加深刻，三四线城市的市场热度有望在下半年回归理性。
通过苛刻的出让条件，需求侧以及供给侧限价，目前一二线在招拍挂市场似乎取得了不错的调控效果，为住宅市场的长期发展留出了更多价格空间。但需要指出的是，这是建立在减少核心地段的土地出让、增加租赁住房和保障性住房用地占比的情况下取得的，在二季度各地供地计划落实、下半年土地供应节奏恢复之后，在优质宅地入市交易之时，一二线城市还是需要警惕土地价格的上涨冲动。
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企业：50强门槛近百亿，一季度目标完成率普遍低于20%
一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%，增速较前两月同比增速下降16.3个百分点，但业绩集中度和各梯队门槛较去年同期仍有较大幅的提升。房企在目前调控持续、融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的背景下，预计将加大供货力度，把全年的销售计划前移，力争加速项目去化，努力完成全年的销售目标。
①百强房企一季度业绩同比增长28.8%，50强门槛急剧上升
排名前列季度，TOP100房企总体销售规模19526.6亿元，同比增长28.8%，30%的增长率已经成为对规模有要求的房企今年的增长率门槛。从一季度增长来看，有43家超过50%，13家位于30%-50%之间。随着房企竞争不断加剧，2018年排名前列季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著。其中，TOP3和TOP50门槛分别达到了1520.1亿元和99.1亿元，与去年同期相比，增幅分别达到38.6%和59.3%。而TOP10-TOP30的门槛则相对增长平缓。预计未来随着各梯队门槛的不断提升，百强房企分化格局将会持续。
②一季度目标完成率普遍低于20%
从实际完成情况来看，截止一季度末大部分房企的目标完成率普遍低于20%。这与去年年底冲业绩消耗太大，年初短期内货源难以补充；此外，由于政策持续收紧，房企普遍出现预售证获取延后的情况。预计二季度开始，房企将加大推案力度，力争将全年销售计划前倾。从年报季大部分房企高管表态来看，全年的推案计划大部分集中在二三季度，这样可以尽早锁定全年销售业绩。
③回款成为未来房企重要指标
除了销售目标之外，现在房企越来越重视回款率指标。从房企的财务状况考虑，目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势，短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下，房企获取长期借贷的难度增加，短期偿债压力略有提升，融资成本也随之上升。从企业运营来看，原本仅规模房企关注的销售回款率，现在也被越来越多的房企重视。如龙光、首创、中骏等房企2018年力争保证90%的回款率。恒大、世茂、奥园、越秀等房企的回款率目标也在80%以上。
2018年，政策环境、市场环境仍不明朗。虽然目前大部分房企的业绩目标增长率较高，但在2018年较低的项目去化率预期下，房企的业绩增长将主要靠加大货量供应来实现。通过把全年的销售节奏前移，企业力争推出更多的货量，尽快完成全年的销售目标，缓解资金压力。
