都说房价降了,为什么买房子却更贵了?

秒杀财经

2018-03-20 16:49:00 ·-

都说房价降了,为什么买房子却更贵了?

2月楼市数据出炉显示一线领跌,听闻北京房价更是跌回一年前。数据说得有板有眼,但是真去买房,你可能会发现根本不是想象中那样,反而是买房更贵了。

  房价涨了还是跌了?买房贵了还是便宜了?这应该是中国人最关心的问题,没有之一。

  就在昨天,2月房价数据出炉。数据显示,深圳领跌70城,一线城市房价全部处于下降通道。

  更狠的是,有媒体报道北京房价同比下降15%,跌最狠的当属石景山区,同比下降20%。

  有人计算了一下,如果你是在去年“317”调控之前高位上车,那么现在一半首付已经跌没了。

  看起来,好像房价真是跌了,喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗?

  要回答这个问题,我想当下去买房的人才最有发言权。

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  房价降了吗?

  以上面提到的北京石景山区为例,从数据统计上看,房价确实跌了。

  但对于买房的人来说,数字上跌了多少其实不重要,重要的是购房成本是不是真的降了?

  很多问题,数字是给不了真实答案的。

  因为统计局的数据,标注的是销售价格,并不是老百姓买房的最终支出价格。

  去年楼市收紧之后,第一个最明显的特点就是房贷利率水涨船高,从打85折到平均上浮20%,据说东莞的房贷利率最高已经上浮到基准利率的40%。

  假如一套500万元的房子,首付3成,按基准利率等额本息还款30年,还款总额是669万元左右,如果上浮20%,还款总额是746万元左右。

  一套房,总成本相比基准利率需要多支付77万元左右,你说房价是跌还是涨了呢?

  表面上看房价跌了,但实际上买房需要支付的钱却没有变少,甚至是变多了。

  菜导有个朋友最近买房,碰到的问题和上面说的一样一样。

  首付4成,还有装修贷双合同,本来首付就近百万,再加上50万左右的装修款,实际首付已经接近总房价的一半。

  这还没完,剩下一半贷款,利率至少上浮15%,这个利率能不能拿到还要看银行给不给。

  即使利率上浮能够承受,后面还有房贷额度可能不够的问题。

  万一银行批不了那么多房贷,我这个朋友要么掏出更多的首付,要么就要去借利息更高的钱。

  不知道大家有没有发现,今年买房特别麻烦,首付3成基本绝迹,公积金贷款基本绝迹,双合同遍地都是。

  以前是捆绑销售,比如说绑了车位,收取学区费,把毛坯房当成精装房来出售,现在倒好了,开始搞各种双合同。

  比如说精装房搭配装修贷,还有更夸张的,房企直接把整栋楼先按指导价买下来,然后再进行出售。

  反正无论如何这么算下来,房价那点跌幅,在巨大的首付成本面前,根本不值一提。

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  房价跌不动?

  话说回来,为什么房价表面上看跌了,但是实际上对购房群体更不友好呢?

  这里就要提到卖房的,就是大大小小的房企,为什么就是敢硬抗不降价呢?就不怕将来房价大跌栽在手上吗?

  这里给大家看一组数据:

  2017年,42家上市房企卖了4.39万亿元,比2016年多卖了1.44万亿元,创下历史新高。

  俗话说,手中有粮心中不慌,更何况还是赚得盆满钵满。说白了,房企去年赚了太多钱,目前相当有抗跌的底气。

  当然,也不是所有的房企都有这样的底气。比如,珠江控股已经泪别房地产,正式更名为京粮控股,中天城投也彻底转向金融行业,更名为中天金融。

  如果大家有留意楼市新闻就会发现,房地产行业正在走向寡头化,小房企退出大房企兼并,而且大房企还在拼命拿地。

  大家可以想想,这意味着什么?意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制,而这些巨头目前不缺钱不缺地,你说它怎么会降价呢?

  即使退一步来说,这里面可能有些房企资金链比较紧张,也不会选择单纯降价,而是通过提高首付来给予优惠,目的就是加快资金回笼速度。

  有人要问了:表面降价暗地里高供首付,这样的手段真的有用吗?从目前的情况来看,确实有用。

  实际上,在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候,购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明,摆明吃定购房者,就算降价也要吃完最后一大口利润。

  用专业的话来讲,当下的楼市依然是卖方市场,卖房的比买房的有优势也有耐心。

  再从长远来看,如果房企真的不断走向寡头化,房价下跌就更难了。

  对于房企老大哥而言,有钱任性,根本不在乎所谓的开发贷被停了,房子卖不出去的问题。至少目前不用担心。

  大家可以去查查数据,单单是今年1-2月两个月的时间,房企销售规模破1000亿元的就有3家,分别是碧桂园、恒大和万科。

  碧桂园今年两个月的时间,拿地总额已经超过了229亿元,根本看不出资金链紧张的迹象。

2年内房价可能下跌幅度最大的10个城市

11月30日,《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告(2015-2017)》在南开大学发布,当中发布的数据或许可以帮助犹豫不决的购房者作出决定。

一线城市住房价格还会“飙升”吗?

报告认为,当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局,投资投机性需求得到遏制。

报告预测,2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下,其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。

一线及准一线城市房价何时回归合理价位?

尽管在中央和地方不断出台的调控政策下,这些城市房价增长势头得到控制。

但是,在没有极为重大的政策变动的情况下,想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围,还要有很长一段路要走。

报告预测,2018年这些房价收入比将继续保持在高位,中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。

哪些城市住房价格可能会下跌?

报告发布了住房价格下跌风险指数,该指数是衡量在市场价格正常波动情况下,住房价格最大下跌幅度的指数。

报告结果显示,在最差的1%的情况下,居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是:洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。

哪些城市住房价格超预期风险最大?

结果显示,2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为:厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。

不过,有一点值得注意的是,每年住房价格超预期风险最大的城市都有较大变动。

比如,2016年的住房价格超预期风险最大的城市,分别是无锡、郑州、北京、合肥、上海。

而2015年住房价格超预期风险最大的城市则为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。

在一二线城市“炒房”还能赚钱吗?

进入2017年后,一二线城市房价趋于平稳,部分城市新建商品住宅价格出现小幅下跌。

报告预计,在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高,炒房可能性下降。

同时住房消费以刚性需求和改善型需求为主,投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。

三四线城市住房消费市场未来怎样?

随着住房市场的不断完善和二孩政策的放开,居民对住房品质的追求逐渐提高.

居住的稳定性、良好的社区环境及对子女教育有利的生活环境等因素,都成为吸引居民进行住房消费选择的重要因素。

报告推断,对于2018年的住房消费市场,家庭在其住房能够满足基本居住需求的基础上,对居住舒适度的要求会日益提高.

高品质住房的比例将会继续上升,尤其是在当前住房消费质量整体不高的三四线城市,其增加比例将会更大。

房地产税收政策调整对购房影响多大?

调查报告显示,房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响。

相对而言,住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下,会更倾向于不购买住房。

若征收房地产保有税,会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房。

去库存现状如何?

研究结果显示,一线城市库存压力较小,部分二线、三线城市仍面临较大的库存压力,其中2015年发放的预售许可证楼盘,未售商品住房占比最高达到18.15%。

中国城市家庭住房消费调查,是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。

2017年样本覆盖全国42个城市,包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个。

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