房地产篇:“房地产那些事”系列之土地使用税

孙炜财税课堂

2018-03-26 16:44:00 ·-

房地产企业开发房地产业务,必须要建立土地之上,没有土地,就是传说中的“空中楼阁”,开发企业也就成了“巧妇难为无米之炊”。

我们今天一起说说拿地时土地使用税的那些事。

 

合同签订后正常使用土地

企业拿地后,如果能够正常使用,缴纳土地使用税、乃是天经地义。

这种土地,土地使用税缴纳时点也比较明确,直接按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”规定执行即可:

如果合同约定了土地交付时间的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;

如果合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

 

除了以上这种正常的情况,随着国家对房地产的调控,各地可以供应的优质地块越来越少,还存在着“先上车后买票”和“买了票却不能上车”的情况。

合同未签订已经占用土地

俗话说,“近水楼台先得月,向阳花木易为春”。

有些企业,在土地合同尚未签订之前,已经是先下手为强,进场清理场地了。

对于这种权属未定的情况,是否应缴纳土地使用税呢?

根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地[1988]15号)第四条“关于纳税人的确定”中规定: 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。  土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;

《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)规定,对有偿使用未办理土地使用权属证书的土地,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税、契税等相关税收,这里面自然包括土地使用税。

因此,企业应按规定对未签合同、未办证土地,从当地政府实际交付土地的次月起开始缴纳城镇土地使用税。

企业可能会问,我不是不想交,只是不知道该怎么交啊。别急,您请往下看:

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

实际占用的土地面积,可以根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地[1988]15号)第四条明确,尚未核发土地使用证书的,暂按由纳税人据实申报并经设区的市、县(市)税务部门审核确认的土地面积纳税。

 

如果企业要问,如果要缴纳的话,既没有土地合同,也没有土地证从什么时点开始交呢?确切的说,应该从实际投入使用的次月起开始缴纳,至于有没有节税空间,那就看证据在哪面了。

 

已签合同未拿到土地增值税规定

君不见,据新闻报道,益田集团从2007年进驻罗湖木头龙社区意欲旧改,近十年的时间由于无法与部分业主达成一致,旧改迟迟未能启动。益田在木头龙项目中,每年亦有真金白银的投入,项目尚未启动,投入周转房费用已经数亿元。

可喜的是,对于“买了票却不能上车”的这种情况,有些的税务机关也给出了解决方法。例如:

(1)《辽宁省地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知》(辽地税函[2011]225号)规定,对由于政府动迁不及时等原因,政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的,土地受让人应与出让者签订补充协议,重新明确交付土地的时间;也可由国土部门出具有效证明,证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后,可按补充合同或政府有关部门证明的时间,确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。

(2)《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第十三条明确,企业取得土地使用证或已签订土地转让合同,但由于政府动迁不及时等原因,政府没有按照合同约定时间将土地交付给受让者,对于这种情况,土地受让人应与出让者签订补充协议(或重新签订协议),重新明确交付土地的时间,或由当地政府出具有关证明资料,经主管地税机关确认后,可按补充协议或当地政府证明资料的时间确定土地使用税纳税义务发生的时间。

(3)而长春市地方税务局在《关于城镇土地使用税纳税时间问题的通知》第一条规定,对于非受让方原因,未如期取得土地的,凭国土部门与纳税人签订的《土地使用权出让补充协议》,或者当地政府出具的证明材料,经主管税务机关调查核实,确认情况属实的,从实际取得土地的次月起缴纳土地使用税。主管税务机关应填写《城镇土地使用税调查认定表》留存备案。对材料提供不全的企业,不能按照以上规定确定土地使用税纳税义务发生时间。

(4)《江西省地方税务局关于明确纳税人受让取得但无法使用的土地应纳城镇土地使用税纳税义务发生时间的通知》(赣地税发[2012]73号)对因政府规划、拆迁困难等客观因素造成纳税人无法使用的土地,只要纳税人能够提供县以上人民政府(含本级)或所属国土部门出具的无法使用该宗土地的有效证明,并经主管地税机关审查属实的,对这部分土地面积可以延长到地上建筑物和其他附着物拆除后的次月起申报缴纳城镇土地使用税。

需要注意的是,一旦发生土地未按约定交付,企业一定及时搜集证据,积极争取,江西特别强调“未征的不再征收,但对其过去已缴纳的城镇土地使用税不退”,长春强调“对材料提供不全的企业”不能享受减征待遇。

 

对于拿地时遇到的土地使用税缴纳那些事,说难其实也不难,有道是,只要思想不滑坡,办法总比问题多。

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