很多人在说的“三价合一”,和北京有关系嘛?

北京买房那些事

2018-03-29 19:54:00 ·-

昨天很多媒体都在传一件事,“深圳推行三价合一,阴阳合同和高评高贷将终结”(如图1)。

具体的细节呢,就是红框里面那几个:

本来以为这是件很简单的事(因为深圳这种“三价合一”,北京早就实现n年了);但发现还是有些购房人不太了解、甚至有些别有用心的中介在有意无意地趁势误导客户

(见图)。。。所以感觉还是有必要专门说一下。

其实真的是很简单的事,首先要搞清楚两种“阴阳合同”的概念:

一、是说以低网签价缴税过户、但以高评估价去申请贷款。银行和建委之间数据没有打通。深圳328之前就是这样。

所谓的深圳“三价合一”,就是指这个事情。328之后,银行放贷之前,要比较网签价和评估价,两者取低作为基准来批贷。

举个例子(假设首付40%,贷款60%):

328之前,你网签100万,房屋评估价400万,那么可以贷款240万;

328之后,你网签100万,房屋评估价400万,那么只能贷款80万;

还想贷款240万,那就得网签400万,但这样可能面临多出很多税费。

二、是说真实成交价和网签价不一样。

这个行为,应该说是普遍存在于90%的二手房交易中。而且从理论上,这个行为无法规避,无论政策怎么规定。(具体可以参见这篇文章《打击“阴阳合同”,这次是动真格的嘛》)。

那为什么说深圳这次328“三价合一”对北京没影响?那是因为,北京早就“三价合一”了。。。

这里我来介绍一下北京关于网签、贷款的一些历史吧,大家有兴趣的可以了解了解,也可以确保以后不被类似消息和别有用心中介忽悠。

一、北京二手房交易,最早是没有网签一说的。有一份合同给银行,里面价格一般会写很高,然后银行根据这份合同和评估价,来确定给你放多少贷款;然后有一份给建委的合同,但这份合同缴税过户之前建委是没有备案的,是缴税/过户当天,你拿着这个合同去窗口,窗口依据这个合同(当然最低过户指导价是很早就有的,这份合同价格仍然不能低于最低过户指导价)来缴税/过户。

这个最大的问题就是没法防止“一房两卖”。那时候经常发生房东和A签了合同、明天就要过户了;一看房价涨了又跑去和B签合同,等A发现时候,房子都已经过户给B了。

二、2007年7月1日,北京正式实现了网签系统。

因为同一套房同一时间只能网签一次,想重新网签必须解除上次网签、而解除上次网签必须买卖双方签字同意,很大程度上规避了“一房两卖”。

当然,即使房子网签了,也无法避免房子被抵押等操作,所以房屋网签了,对买家也不是100%保险,这是另一个话题。

这个阶段的北京,其实就是和328之前的深圳一个情况(不得不说深圳有太TM宽松了,难怪深圳是炒房者天堂,各种零首付、合伙买房都在深圳大行其道。。。)。

这个时候最大的问题就是“低网签价过户、高评估价贷款”。只要评估价足够高(这个只要银行稍微宽松些,和评估公司配合配合,很容易做到,毕竟评估价没有强制性政策规定,市场价100万房子评估公司就认为值200万,也不犯法对吧),甚至出现了“零首付购房”之类。

三、大概是2011年左右,北京就实现了“三价合一”。

之所以没有具体时间,是因为真的好像是很低调就推行了。。。可能北京觉得这是显然的、都不是个事儿吧

也就是“贷款基数,取网签价和评估价两者低值”,银行在批贷前,必须做完网签,且网签合同要提交银行。

不过人民群众的智慧真的是无穷的,很快就有人想出了破解之法:

“先高价网签,用这份网签合同去申请贷款,在银行批贷之后,然后解除第一次网签,重新低价网签,用低价网签合同去缴税过户”。这就是曾经流行过的“二次网签大法”。主要钻了,银行批贷以后,就不会再坚持网签的空子。

噢,第一个想出这个人的,也算是个天才了。。。。

四、不过“二次网签”的寿命没有多长,很快ZF就见招拆招了:

大概2012年底2013年初吧,又一条规定在北京悄然实施了(建委这么多接地气招数都实施得如此低调,想想有点细思极恐啊):

如无特殊理由,同样的买卖双方,第二次网签价格不得低于第一次网签价格。

我本来还想看看深圳328之后,会不会“二次网签”大行其道呢,发现人家出得这么晚,也不是吃素的,已经把“二次网签”给堵死了。看本文第二张图第三条:如果需要解除上次网签,需要银行同意。也就是不可能高网签批贷以后,然后再偷偷改成低价网签去缴税了。。。改成低价银行必然会重新审批贷款情况。

最后,一些中介故意混淆两种“阴阳合同”,说北京4月15号之后,会要求网签价和真实成交价一致,有可能嘛?

在这里,我认为,基本没可能,因为这是一种几乎没有实际可执行性的政策。为什么这么说?还是可以看去年这篇文章《打击“阴阳合同”,这次是动真格的嘛》

不过这个对深圳应该算一个小利空,短期内回避深圳是应该的。

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再补充一个今天刚刚出台的消息,就是婚姻状况可能要全国联网了。

早就该做的事情了。。。。。婚姻信息作为人最重要的属性之一,公安局居然都不知道。。。我也是服了天朝了。

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最后简单说说最近的市场情况吧。最近成交量明显温和放大,尤其是500万左右的刚需房,成交比年前明显加快,砍价幅度也在变小,有些地方成交价已经出现轻微环比上升。看来只要僵持时间一长,刚需一定是最先憋不住的一群人-----没办法,其他人可能只是多花一些钱、刚需是怕上不了车了啊

目前的情况,如果年内没有其他政策变化,房价应该很难说再降了。当然,在帝都“认贷”不解除的情况下,要说有比较大涨幅,也是没可能的。这么多年,早就证明“认贷”是帝都房价的命门,别管身边其他调控各种补贴来来去去,只要不“认贷”(哪怕有个税这种级别),房价就飞;认贷,房价至少不会大涨。

抵押贷,目前难度会大一些,但还可以做。这方面好像一直没有完全控死。包括二抵,仍然有可做的地方。

目前形势,对等待下跌再入手的刚需类空军,应该不会算很有利。建议上车族尽快上车吧。

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