2月份房地产投资增速超预期 房价同比涨幅略有提升

明见未来

2018-03-20 16:58:00 ·-

房地产开发投资增速超预期大幅反弹值得关注,有三种说法缺乏事实依据,更合理的解释似乎在于土地款结算滞后和PSL放量。销售面积和销售额增速形成剪刀差,表明房价同比在提升,这主要是由于强二三线城市成交反弹的带动。

在本期数据中,房地产开发投资增速超预期大幅反弹尤其值得关注。1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。在多数指标增速都呈趋势性下降的情况下,开发投资增速不减反增,大幅超出市场预期。

首先,笔者不认为这是由于“去年放量拿地之后的集中开工”所致。众所周知,年初两月春节因素影响下不会是新开工高峰,今年同往年无异;同期的房屋新开工面积同比(2.9%)、施工面积同比(1.5%)和竣工面积同比(-12.1%)增速均较上期显著回落,都不支持施工因素的膨胀。其次,“租赁住房在年初加快建设”拉动投资的说法也暂时缺乏佐证。再次,“单位施工成本上涨”是影响因素,但不足以大幅拉升投资数据。钢铁、水泥等原材料价格上涨贯穿去年全年,在末两月尤为明显,但今年初价格有所回落,波动相对平稳。

更合理的解释似乎在于两个方面:

一是土地款结算滞后。并非源于当期拿地剧增,前两月拿地情况并不理想,房地产开发企业土地购置面积增速由去年末的15.8%降至今年1-2月的-1.2%;而是按实际发生额填报、分期付款计入开发投资的土地购置费出现了大幅上涨,1-2月土地购置费同比增速为47.9%,达到2011以来的最高增速。这当中存在两种可能:一种是土地出让收入较高的地方政府进行的一种技术性处理,将去年末的部分土地出让收入结转至今年入账。另一种是年初信贷放量,相对容易从银行获得贷款的大型房企选择年初支付去年获得的大量地块。随着这些地块进入开工,对后续新开工情况将有一定支撑。

二是PSL放量。央行数据显示,年初抵押补充贷款(PSL)投放量大增,截至2月末余额达到2.9万亿元,其中1-2月新增PSL合计放贷2230亿元,是去年同期的4倍,其中投入棚改中的实物安置部分直接贡献开发投资。今年的棚改目标从500万套调增至580万套,表明后续棚改力度依然很大。

        销售面积和销售额增速形成剪刀差,房价同比涨幅略有提升。前2月份,商品房销售面积同比增长4.1%,增速回落3.6个百分点,销售额增速则提高了1.6个百分点,反映房价同比依然有所提升。2月70个大中城市新建商品住宅价格同比算数平均增速为5.79%,涨幅较上期扩大0.4个百分点。这主要是由于部分强二三线城市成交的反弹带动了房价水平的上涨,特别是重庆、西安、宁波等二线城市市场交易改善明显,其房价涨幅亦排名靠前。2月,一线、二线和三线代表城市房价同比分别为-0.07%、5.26%和6.92%。环比方面,房价总体涨幅为0.25%,其中一线、二线和三线代表城市环比分别为-0.38%、0.23%和0.34%,较上月均有下降,主要受春节因素的影响。

来源:交通银行金融研究中心

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