引 言
2020年8月20日，亿翰·嘉和家业在上海隆重举办2020中国物业行业百强峰会，期间重磅发布2020中国物业企业TOP100研究成果。
2020中国物业企业综合实力TOP100
2020中国物业企业客户满意度模范企业五十强
2020中国物业企业品牌价值二十强
2020中国物业企业单坪创收十强2020中国物业企业运营能力十强2020中国物业企业成长性十强 2020中国物业企业商业物业十强 2020中国物业企业城市服务项目五强 榜单解读
一、市场规模
物业服务市场稳步增长
“万亿”市场发展潜力巨大
（一） 房地产开发稳健增长，物业服务增量市场供给充足
2019年，我国商品房销售面积为17.16亿平方米，较2018年下降0.1%。全国房地产开发施工及竣工面积均较2018年同期有所增长，其中，房地产施工面积为89.38亿平方米，同比增长8.7%；房屋竣工面积9.59亿平方米，同比增长2.6%。
虽商品房销售面积所有回落但整体房地产市场开发及竣工面积的回升，每年仍能为物业服务市场提供近10亿平方米的有效供给，未来增量市场仍能够带动物业管理服务市场的持续增长。
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计局
（二）
城镇化及旧改的推进，物业服务存量市场供给潜力大
据国家统计局数据显示：2019年我国常住人口城镇化率为60.6%，较2018年末提升1.02个百分点。在此过程中，多地人才引进及落户政策先后落地，激活刚需置业人群购房需求，为物业服务市场规模扩容提供有力支撑。
数据来源：国家统计局
根据国常会要求， 2020年底我国所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。2019年全国需改造的老旧小区约16万个，基础设施老化、环境较差的老旧小区数量占比超60%，涉及建筑面积约40亿平方米。此外，在2019年棚改规模减半、货币化安置比例大幅下降、回归安置房安置的主流环境下，高层会议提出“加快改造城镇老旧小区”，旧改有望逐渐接棒棚改。目前我国城市旧改规模大、物业服务进驻率不高，为物业服务市场提供充足的存量市场增长空间。
数据来源：住建部、wind
2019年全国商品房在管面积为212.92亿平方米，2019年全国商品房竣工面积为9.6亿平方米，另有旧改等增量市场输入。嘉和家业结合以上市场数据推算：预计到2022年，全国商品房管理面积将达约255亿平方米，稳定的物业管理服务增量规模，将有力激发物业管理服务行业潜力，为“超万亿”蓝海增添市场活力。
数据来源：嘉和家业
二、服务内核
物业服务逻辑持续迭代
多措并举提升服务品质
物业行业属于服务领域，其本质是以高品质服务为核心的内容输出。2020年新冠疫情是对物企服务品质的试金石，优秀的物业公司能很快建立良好口碑，获得客户及社会认可；而表现不佳的物业公司，则会面临优秀物业公司的降维打击，生存面临压力，物企服务的“好”与“不好”会被加倍放大。在后疫情时代，物业的服务品质正在被重新审视和构建。嘉和家业认为：未来坚持做产品和服务的企业，能在危机中体现出来强大服务力，助力物业企业在新需求产生后捕获市场、抢滩新赛道。
（一）疫情催化，物企争相发力多元增值服务
物业社区增值服务领域的巨大想象空间一直是资本市场看好物业行业的重要原因，也是物企重点布局的领域，2019年上市物企的业主增值服务收入占比达到17.1%，较2018年上升4.3个百分点。当下，社区增值服务具体内容分为创新类业务、半创新业务以及传统业务三种：
创新性业务：依需求推出线上线下创新服务生态，当前物企重点建设业务
半创新业务：跨界合作在传统业务基础上联合第三方平台革新服务管理模式
传统业务：满足业主基本居家生活服务需求
早期物企开展增值服务，主要致力于家政、保洁、装修以及拎包入住等传统型社区增值服务，2019年以来，伴随居民消费升级以及人们在社区内消费意愿的逐年上升，物业企业围绕业主的生活服务场景，逐步开发创新性的增值服务内容，例如社区教育、幼儿托管以及社区养老等项目，发展步伐呈现加快趋势。资料来源：嘉和家业与此同时，在疫情期间，生活类的增值服务也迎来发展契机，社区“较后一公里”不再是概念。例如，碧桂园服务、新力物业等物企联合专业医疗机构，为业主提供免费义诊、上门送药服务；新希望服务、朗诗绿色生活等物企开展平价蔬菜送到家等生活类增值服务，均获得良好反响。资料来源：嘉和家业整理目前，全面抗疫已持续半年之久，物企在疫情期间提供的临时免费服务，在疫情结束后很有可能转化为固定增值服务，形成物业公司的业务之一，增加营收来源。
（二） 科技引入，物企服务效率和客户服务体验双升
在国家现代化治理战略背景下，以5G、人工智能、云平台、区块链等为代表的“新型基础设施建设”所引爆的智慧治理时代已经到来，正在引领基层智慧社区的建设。从嘉和家业对行业的监测来看，2019年至2020年7月，物业企业在智慧社区运营上动作频繁，智慧社区建设步入全新发展阶段。例如，碧桂园服务实现多个“AI+社区”的落地，在智能安防和社区管理上的效率大大提升；中海物业、彩生活以及绿城服务等上市物企与京东、360以及商汤科技等科技公司合作，衍生社区新零售等多种增值服务，业主服务体验得到改善。
三、资本表现
物业行业资源整合提速
资金加速流入助推行业发展
(一)资本市场热度不减，上市物企阵营出现分化
截至2020年7月，已上市物企已达28家，为客观反映物业板块在资本市场上的走势，嘉和家业根据物企分布板块、业态布局、基本面和经营状况表现等，筛选出14家H/A股物业企业作为嘉和家业核心物业指数成分股，成分股基本面表现如下：
数据来源：WIND、嘉和家业
2020年刚步入下半阶段，资本市场高歌猛进一扫上半年的阴霾，但复盘过去12个月，全球经济衰退加剧，新冠疫情在全球爆发更使经济雪上加霜，资本市场整体不确定性增加。2019年全年港交所新股发行仅有161只，较2018年发行的208只股同比大降23%；但在宏观环境惨淡的情况下，物业板块2019年上市阵营新增10家新成员，2020年1-7月上市物企阵营又新增6位成员，截至8月20日，已向港交所交表的物企有9家，根据嘉和家业不完全统计，2020年底上市物企阵营有望突破35家企业。2019年1月至2020年7月末，上市物业板块在大盘整体萧条之际，整体涨幅呈现出逆境突围态势。2019年1月-2020年7月嘉和家业核心物业股指数上涨331%，跑赢恒生指数330pc，跑赢沪深指数273pc。
数据来源：WIND、嘉和家业
(二)物业股市盈率高，投资价值趋向理性
市盈率为评估企业投资价值的重要指标，目前物管行业处于上升期，资本的持续看好推动物业板块市盈率的上涨，目前物业板块的平均市盈率达48倍，远高于地产板块；其中，市盈率较高的为招商积余高达125倍。
数据来源：WIND
从物业板块平均市盈率和发展前景来看，市盈率在30倍以上的物企属于正常区间，低于20倍存在一定的危险性，低于10倍市盈率的物企共有2家，分别为彩生活和祈福生活服务，这2家物企为小型物企或独立三方物企。彩生活作为排名前列家上市物企，虽拥有目前上市物企阵营中较大的收费管理面积，但由于彩生活特殊的经营战略，真正产生效益却不多；此外，在规模为王的当下，彩生活在管面积增速却位列上市阵营较后一名，也较大程度上拖累企业市盈率情况。
从全局来看，未来将随着上市热潮持续，优秀投资标的增多，市场投资价值逻辑回归理性，物管板块整体市盈率必然会出现回落；从个体来看，马太效应将会凸显，拥有大型房企背景的物企将会占有更大的发展空间和市场话语权，而小型物企和部分独立三方物企将会面临被市场淘汰或者吞噬的境地。
资本的助力会加速头部物企的发展，在承接大体量项目和提升企业创收等方面更具优势。未来拥有大型房企背景的上市物企将会发展的更好，行业马太效应加剧，会导致出现强者愈强，弱者出局的局面。所以，小型房企或者独立三方物企在面临各项难点的时候，需要未雨绸缪，找准适合自身发展的服务领域、深挖企业护城河，避免被行业淘汰。
四、未来趋势
(一)港股上市潮延续，资本市场推进速度加快
2019年共有10家物企登陆资本市场，截至2020年7月，物管板块累计上市企业共28家，已向港交所提交招股书的有9家物企，预测至2020年末，上市物管板块阵营成员或将突破35家。
资金的加速流入也使得物业企业之间的竞争日趋激烈，在行业资本化过程中，有充足储备资金的物业企业在市场化竞争中会拥有更多竞争力。资本的青睐，造就了物管行业如今高PE时代，为提升企业竞争力，越来越多的物企将会选择分拆上市，港股资本市场将会在未来中短期内作为物企上市的优选标的。
目前，上市板块中碧桂园服务一家独大，为排名前列家总市值突破千亿大关的物企，先后通过公开资本市场融入大量资金，为大规模市场拓展和行业全业态布局奠定了殷实的资金基础，同时凭借其自身实力率先进军城市服务。
未来，将会有更多类似于碧桂园服务的巨型物企选择资本化，利用社会资金杠杆，提升企业自身实力，谋求行业更大话语权。
虽然头部物企在上市物企阵营中的关注度更高，但毕竟头部物企数量有限，更多的是中小物企在加快上市步伐，尤其是以兴业物联、和泓服务为代表“蚊型”物企的成功上市，更是激起中小物企上市热情，未来资本化头部企业在努力进行资本化布局时，更多小而美、小而精的物业企业将会成为资本市场上市主力军。
(二)行业集中度持续提升，收并购加剧
2019年末，百强物业企业集中度超35%，TOP50集中度基本与2018年百强集中度持平，达29%。预计到2020年末，百强行业集中度将达40%。
受到疫情和国家政策大环境的影响，尤其是疫情期间，房地产销售量骤降至冰点，导致中小型房企现金流断裂，全国出现200余家房企破产或被吞并现象。未来，在“房住不炒”大前提下，部分中小房企融资和拿地难度加大，长期承压过重，会主动寻求被收并购，房企的兼并现象会直接带来关联物企的收并购整合，从而加速行业的集中度整合。
其次，物企迎来上市潮，资本化的加剧拓宽了物管企业的融资渠道，而且物管企业本身就是高现金流和低负债率属性，因此上市物业企业拥有更多储备资金，根据嘉和家业研究整理，上市物企平均会将超50%的募集资金用于行业收并购，伴随着资本化的加剧，中大型物管公司将会加快收并购步伐。未来，将会看到更多中大型物企收并购案例。
(三)疫情防控常态化，物业防控职能长期化
在当前我国疫情防控进入防反弹、防扩散的战疫“下半场”，由“应急式”防控转向“常态化”防控，常态化的防控标准同时也要求物企提高负责区域的防控与服务工作精准化、精细化水平。
在社区居民角度，进出量体温以及人流管控将成为日常生活工作的持久性需求；在政府角度，在保障社会经济发展正常运行的情况下，对于基层防控需要严抓，并由特殊时期的临时投入转为中长期稳定投入。所以对于物企而言，将更深度融入社区及商办等基层管理工作中，且由于外部业主和政府的需求持续性存在，物企的短期防控职能也将长期化。
疫情防控常态化背景下，优质物企将会得到以下多项提升：
管理能力提升：体现在组织能力以及资源协调能力上，如出入防控、疫情组织上报和协调整合线上医疗资源、教育和物资配送资源等。高标准的管控要求有利于物企提升整体管理能力、完善供应链管理能力，将有助于物业企业提升其核心竞争力
业主黏性提升：从疫情期间延续到日常化，物企与业主之间的高密度互动也得到了延续，深化业主对于物企的了解，优质物企与业主间的黏性会得到进一步提升。
社会地位提升：由于政府对于物企的强制性任务分配，及严格的管控要求，显示出物企在目前特殊的社会环境下，扮演着不可替代的角色，随着相关政策的颁布以及舆论的引导，物管企业的社会地位也将水涨船高。
(四)出圈进军城市服务，提升行业发展空间
过去，城市运营服务属于政府专属业务，由于缺乏市场机制的调节，造成人力成本攀升和资源分配不到位的情况出现。且国家目前处于城镇化高速推进的过程中，政府在城市运营方面的压力急速增长，面临着需求和供给失衡的局面，自2017年起多个城市已出台相关政策推动城市精细化管理落地、既“专业事情交给专业的人去做”，释放出政府运营负荷，给予物企进军公建物业和城市物业运营的新机会。
政府通过公共资源盘活运营，逐步实现减少财政资金投入的目标，以“管理+服务+运营”模式进行系统性、体系化城市运作，较终实现城市运行的良性循环。
物业企业作为政府主要服务运营工作的承接者，在入局城市服务过程中，由于城市具有更宽广的服务范围，可以成为各种新技术的试验田，如智慧社区，这一新技术提出已久，部分功能已在社区落地，但由于社区范围内具有一定局限性，束缚了其更广泛的使用场景，而城市可以作为物企试验智慧新科技的场所；
且城市服务合约稳定，承接公共服务管理，不仅可以扩大物业企业自身品牌影响力，而且凭借服务获得认可，进而为拓展其他公建项目提供帮助。城市服务一般涉及的范围少则十几平方公里，多则上百平方公里，将公共服务管理底层服务做好后，通过基于城市的增值服务实现收入多元化发展，也为未来企业实现更大规模的创收奠定基础。
物业城市服务的确是一个双赢的新业务赛道，对政府和物业企业都是互利共赢，协同发展。随着多业态物业服务的发展成熟，城市服务逐步成为各大物企竞争的新赛道，更多的公务职能和社会物业供给力量相结合将会是未来物业服务新趋势。
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