中国房价这么贵了,还能不能买?

层层的读书笔记

2018-04-01 08:45:00 ·-

在说清楚这个问题之前,我们先回答一个问题,中国房产有泡沫吗?很多人可能会说,中国的房价这么贵了,一定有泡沫,迟早会破,还会拿日本1990年房地产泡沫破来来做对比。那么,中国现在的房价相当于东京房价泡沫破灭的时候,是什么样的情况呢?考虑到现在的资金情况跟当时不能直接的对比,我们拿美国来对比一下,因为美国的房价比较稳定。在1990年的时候,东京的房价在8万美元左右,纽约的房价好一点的不到1万美元,1990年的时候,东京是纽约的8倍。再来看2017年北京和纽约的房价,纽约的均价是2万美金多一点,北京的均价是1万美元多一点,纽约的房价是北京的2倍。那也就是说,东京在1990年时候的房价是纽约的8倍,北京的16倍。所以说,贵不一定是有泡沫。

我国现在的房价仅相当于日本1970年代的水平,韩国1980年代的水平,现在的收入水平只有美国的1/7,这个向前发展的空间还是非常大。你现在回头看10几年的房价,会发展非常的便宜。同样,在10几年以后,你再来看现在房价的水平,同样是非常的便宜。

我国政府调控房价,调控的并不是房价的价格,而是房价的过快上涨。在过去10几年的时间里,我国房价的上涨速度远超于世界的平均水平,这个原因并不是货币超发,而是我国的经济发展增速要快于其他国家。如何有人跟你说,房价的增涨是因为货币超发的原因,那么这个人的宏观经济学一定是不够扎实。到2030年中国成为全世界经济总量最大的国家,也是个大概率事情。

决定房价的最关键因素是位置,城中心土地的供应一定是有限的,所以我们买房的三大要素,位置位置还是位置。那么房价是炒起来的吗?炒过股票的人都知道,快速炒起来的股票,由于没有后续买盘支撑,很快就会跌落下去。就像前一段时间的温州,鄂尔多斯的房价,均出现很大的跌幅。你再看全国主要城市的房价,它一直是比较坚挺的。就算是调控房价最严的时候,价格也还是坚挺的,说明我国房价的基本面整体是好的,并不是投机炒作的结果,我国的房价并没有泡沫。

再说下买房的两个基本原则,第一是先上车原则,中国经济增速就像一列高速的列车,不上车就很容易被抛下。买不起大的房子,先买小的,等经济条件改善了以后,再换大点的房子。第二是稀缺性,城中心的小房子要好于城外的大房子,还有学校、医院、地铁、商圈这些稀缺资源会给你带来各种的便利,升值的空间也会大一点,实在买不起可以买靠近地铁的房子,交通的便利会在一定程度上抵销掉其他方面的不足。

改善买房,不仅改善居住的属性,还有改善家庭财富的这个属性。虽然早买房,在头几年压力比较大,但是再过几年,就会发现房子的租金可以抵的上月供了(我国房租的增速在每年6%)。全球经济增涨带动房价增涨,这是普遍的规律。中国的人均收入水平、城市化率还远低于主要的发达国家,我国的经济增速在未来还是可以预期的。未来只要不发生大规模的动乱,全球的大城市房产做为稳定的安全资产,还是会继续受到追捧。

从2003年到2017年,这14年房子涨了10倍,如果你用30%的首付,就等于用了3倍的杠杆,相当于增涨了30倍。远快于投次股市和债券,只要我国未来经济增速还是平稳的,房产还是会被长期看好。那么如果决定要出手买的话,怎么付首付和贷款呢?遵循几个原则,首付越低越好(减轻早期支付压力,应对未来的通胀,10年后付的100万,只相当于现在的50万),支付尽量往后推迟,期限越长越好。

养老买房,现在有个百岁人生的说法,人类已经进入长寿时代,我们这一代人活到100岁是个大概率事件。养老买房有四个主要因素,城市规模,人口流入,人均收入,土地供应。四个其他因素,学龄儿童增涨数量,上市公司数量,财政收入,第三服务业占比。

最后说一下租房,在一些大城市,房子的租售比可以达到60倍,很多人会以为那我就租房好了。大错特错,北上广深租房租金增速都在6%,上海达到11%,每年的租金都在快速上涨,按6%的递增算一笔账,30年后的租金是一笔非常恐怖的数字。认真的算一笔账,按每年6%的涨幅,看似这种缓慢的增涨,实际上这种累积增涨有着强大的力量。30年付出的租金相当于现在买一套房子的价格,但实际是,30年后你就多了一套房子,房产升值后可能达到千万,但是贷款已经还清了,租和买的差别至少是千万级。最后,如果实在买不起房子的话,那么租个交通便利的地方,离公司越近越好,投资自己是最重要的。太远的话,时间和精力都浪费在路上,这是最大的浪费。

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