开发商自揭房地产潜规则, 房地产绝密大黑幕;未来房产投资“投机”十条戒律!

地产私享会

2018-08-07 09:01:35 ·-

飙升的房价让人触不及防。但是,现在还很少人能回答这些问题:究竟是谁在买那些天价房?货币过剩固然起到推波助澜的作用,房地产商又在扮演何种角色?经常听到有人说“你不知道,现在有钱人真的多,房子就是刚需,某小区十几万一平很多人疯抢”

很多开发商在开盘的时候,会先把不好的房子都卖掉,好的都留在后面卖。先开盘的都是靠火车道的,过了一段时间加推的都是园区内环境较好的。所以,在买房的时候一定要都多多留意。

有没有发现,很多售楼处的沙盘上都会标出“售罄”或者是“已售完”。其实都是在“逼”你买房,制造出房子比较热销的假象。更有甚者,还会找来一些“房托”来看房,让你有一种和别人“抢”房子的感觉。

去售楼处看房除了看沙盘图、户型图之外,一定要看的就是“样板间”。一些开发商为了吸引购房者来买房,把样板间做的比实际上大一些,或者对样板间进行墙体改造,这些都是不实用的。所以,再买房的时候一定要多加考量。

炒房黑幕

当无数普通老百姓还在苦苦为一套房子挣扎时,一少部分人已经通过房子赚得盆满钵满了,那么,中国房价究竟是如何被5个级别的炒房者越抬越高的呢?

低级炒房—菜鸟级炒房

主要参与人员:家庭主妇、私营业主、房地产销售人员、房地产中介人员,机关企事业单位职员、小白领,离退休老人等。他们以赚取简单差价,这类人员利用手中的一点资金付完首付房款买入一套或几套房子后,马上在中介门店挂牌出售转手。卖出去后再继续买、卖。

主要操作揭秘:其实这类层次的炒房者是比较“可怜”的一类。这些人员一般资金量不大,一般在8-100万左右,在看到别人通过房子赚钱时也受影响加入。对(宏观)政策和微观市场研究不多,有时会对市场判断失误和对政策的把握不准,属于“菜鸟”级别。这类人中不贪的赚到了,一些贪的在高位接盘,常常被套。有的从2007年7月一直套到2009年12月才勉强解套。有的没有能熬过,结果断供被法院拍卖,还有一小部分直到今天还没有解套。

炒房时间周期:时间周期基本上是1-24个月的中短炒为主(如被套后则在被动等候着)。

初级炒房--高抛低吸炒房

主要参与人员:家庭主妇、私营业主、房地产销售人员、房地产中介人员、企业白领、银行信贷职员、离退休人员等。高抛低吸获取较高利润。 这类人员利用充足的时间和精力,时刻有机会在第一线接触、了解市场,有掌握真实信息情况的优势,是第一类炒房者的“升级版”,成功操作一套后至少可以赚到一年甚至几年的工资,因此买卖乐此不彼,有的甚至辞去工作专职炒房。

主要操作揭秘: 这类人员一般已经对房地产有一一定的了解,擅长研究分析国家政策,具备了一定的经济方面与房地产方面专业知识,有成功炒作过至少一套以上房子并获利后,开始专门研究炒房。并且会用好金融工具,会与中介公司、房地产商、银行、担保公司等合作,尽量降低首付成本买入后,实施高抛低吸来获利。

炒房时间周期: 基本上是1-100天的短炒为主。

中级炒房-空手套白狼炒房

这类人员中又分为两大类:第一类人是房地产公司高管与销售负责人,银行高管及相关负责人,国土、规划、消防、建设、物价、产权登记等与房地产相关的涉及到需要行政审批、办证等的政府职能部门负责人、具体办事把关人员等,党政军等权力部门相关人员。

第二大类是由“初级炒房者”成长起来的一部分人。

主要操作手段: 空手套白狼买空卖空获取暴利。 狼是吃人的,能空手去套到狼的人当然是比吃人的狼更厉害的人。这2类人员要么是非常具有熟练的炒房“杠杆”操作经验和资源的人;要么是手中掌握有一定的实际权力,并且能影响到房地产商的实际利益的。房地产商需要去与这些部门打交道办理各类证件和进行行政审批。为防止项目在建设、完工、销售、办证等环节受影响,一般房地产商会拿出一部分房源进行一定的利益输送。

1、一个房地产楼盘项目的开发过程中要盖上百个公章,每一个拿章的人都会有类似的要求,要求留一套或几套房子。这类人会利用工作于职务之便,给房地产商老板打招呼,预留1套或几套房到其名下。再交由楼盘代理销售公司在市场上高价卖出给普通购房者。有的是基本上不交任何费用,也有的是会象征性的交一点定金做样子。如果该房子一旦不好卖,又会退回发展商。基本上是非常隐形的“权房”空手套白狼交易,也没有任何风险。房子打了招呼后在没有普通老百姓来接盘之前是不能出售的,但是他们不会立刻给开发商房款,而是要等到房价涨了后卖出,再支付房款。这样的结果不算是索贿受贿,因为成交价就是开盘价,是“市场价”成交,赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。这种投资是旱涝保收的。如果房价没有涨或者跌了,他再说一声“不要了”,风险就被转嫁给了开发商。更有甚者,在房价上涨以后,他还会要求开发商以开盘价把房子卖给他。打招呼要求留房的人实际上也有一个底线,就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子,因为那样会有索贿受贿的嫌疑,不是“正常投资房产”。

2、擅用各类假手续和金融工具的人 。这类人员是在初级炒房者的基础上成长起来的,已经有非常丰富的经验了,懂得如何串通中介公司、房地产商、银行、担保公司等做假评估报告、假合同来实现零首付。用最少的钱甚至是一点手续费就可以获得房子,然后再转手,而万一碰上房价大跌卖不出去,他们也有很多办法继续玩击鼓传花的游戏。最坏的打算是即使击鼓传花也玩不下去的时候,干脆就不要房子了。反正也只花了一点手续费而已。

炒房时间周期: 基本上是1天-3个月的短炒为主。

高级炒房-- 资本运作炒房

主要参与人员:房地产公司的老板或决策者,有一定资金实力的房地产中介代理公司、各种各样的投资公司、担保公司、有实力的个人等。这就是真正的“炒房团”了,称之为房地产市场专业的“机构投资者”。

炒房时间周期: 基本上是3个月-24个月左右。

主要操作手段: 资本运作获取暴利。 开发商主动勾结,通过房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差获取高比率的收益。属于游资性质的“炒房团”,其资金规模巨大。真正的富人是非常低调的,不会招摇过市,甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里,他们都拥有自己的职业,并且非常繁忙,根本没有时间在各个城市往来去炒卖和管理房子。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手,则脱离于公众的视线之外。

主要操作揭秘: 利润实为银行信贷利率与民间利率之差,房价上涨是其次。炒房团的操作核心是幕后的操盘手,其最核心的运作机制是在房地产开发商资金链条较紧的背景下,以融资和报销的方式为房地产开发商提供民间资金,从而获得两大块利润:一是房价上涨的差价。二是赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量。

顶级炒房---炒地皮

主要参与人员:地方政府主管和分管土地、规划等官员,实力雄厚的企业、民营老板。高官亲属、一些靠资源专门拿地的房地产公司。

主要操作手段:权钱交易获取巨额利益。通过招商引资的模式或变更土地用途的方式,以较低的价格拿到土地,然后再转手给房地产企业开发。有的城市实施公开拍卖后会有所控制。

这类人不会去开发房地产项目,只负责拿地后转手加价赚取巨额转让费用。有的土地会私下里转好几趟手,每转一趟手价格就会增加上去,当然最后到具体变成住宅在市场上销售时,负责开发的房地产商是一定会把所有的前期成本加到房价上的不会亏本卖的。

未来房产投资“投机”十条戒律!

1.如果在一线城市,越早上车越好。

一线城市核心地段房产已经/将要大跌!自媒体经常这么写。

但,即使亲爹和你说这话,也别轻信。

昨天和北京的中介朋友聊天,4月份链家成交量,已经达到近9个月的最高点。

要把火山按住一个月,可以;要把火山按住一年,很难。

如果你在一线城市,有刚需,赶紧看房吧。目前的限购限贷,是政策为你制造了上车的机会,不抓住,就会很快溜走。

2.只要搞定首付,月供不是问题。

年轻人买房,不用担心月供问题。只要首付能解决,你一定能还得起月供。

货币贬值+工资增长,现在让你感觉压力大的月供,3年后就是小菜一碟了。

3.北上广深的周边房产,投资要慎重。

环京一带的房子,比如大厂,房价已经跌到了首付。300万的房子,变成了100万。

为什么?因为大城市的发展趋势,不是无限扩大,而是聚集。越好的地段,会吸引越多人。郊区大别墅,没买前,是心口上的一颗朱砂痣,买了以后,是衣服上的一粒饭渣子。

4.把自住和投资分开,如果你生活在三、四线城市,把投资眼光放到全国。

很多人生活在小城市,这并不可怕。可怕的是,买房时,只看到眼前一亩三分地。小城市没有房地产市场。如果你不信,把房子挂到网上,估计半年都卖不出去。

未来10年,越来越多的人涌入大城市。小县城的衰落,无可避免。

5..相信市场的力量,选那些人们自发涌向的城市。

你可能会问:该选哪些城市投资房产呢?

搜索一下,找出过去几年人口流出最多的20个城市。这些城市核心地段的房产,会比较稳健。尊重人们用脚投出的投票。有人的地方,就有财富。房地产只是人口和财富聚集的副产品,而不是原因。

6.疯狂抢人的城市,不仅听其言,更要观其行。

最近看到一条新闻,西安刚出规定,新落户人口,孩子中考要回原籍。呵呵。

7.买一个城市的房子,就是买它的股票。

把城市看做一个上市公司,会做出很多有意思的对比。

公司总收入对应城市GDP。公司管理能力对应政府治理能力。公司利润率取决于所处行业,城市税收能力,取决于它的重点行业。一个城市,高科技公司越多,它的税收效率就越高。这也是重工业城市留不住人的原因。

8 别迷信旧观念,谨慎碰商铺。

以前是“一铺养三代”,以后可能是“三代养一铺”。逛街时,多注意一下空空荡荡的实体店,你就会明白,线下零售多难做了。

9.有条件的情况下,尽量买商品房。

商住房,别买,因为有很多缺点,而且政策多变。你可能会问:最近很火的共有产权房,怎么样?查一下新闻,就会知道,北京的多块相关地皮,已经流拍了。房地产商不愿意开发这样的土地,他们明白,老百姓不愿意买。

10. 东南亚是下一片热土。

10年前,香港、台湾同胞,来内地时,买房子像买白菜一样,虽然当时内地人觉得房价太高了。他们敢这么买,是因为亲历了香港、台湾的发展过程。

根据世界银行研究报告,一个国家的住宅产业在人均GDP300美元时起步;到1300美元时,进入稳定的快速增长期;到1500美元时达到增速峰值,一直到8000美元时才进入平稳期。东南亚的一些国家,比如泰国,正在上演当年中国的故事。曼谷核心地段的房子,单价已经好几万了。和股票、数字货币相比,房地产投资更简单,未来10年,它依然是财富保值增值的好选择,千万别被砖家蒙骗。

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